在《上海风土杂记》中，曾有这样的描述：“北四川路跳舞场，中下等影戏院、粤菜馆、粤茶楼……星罗棋布，全上海除南京路、福州路以外，以北四川路为最繁盛，日夕车辆、行人拥挤。”

上世纪90年代，还流行这样一句话：“走走逛逛其他路，买卖请到四川路”。今年竟然有一家非常低调的开发商，号称集齐了5个最代表上海的标签：豫园、外滩、古北、苏河湾、静安。

要知道如今的市场环境下，很多开发商连远郊的土地都一块也拿不到。这个在市中心藏了5个项目的开发商，就是当年被王石称为“隐形航母”的珠江投资。

市中心黄金地段，据外滩1.5KM。这个繁荣之景仅次于南京路、淮海路的老牌市中心板块四川北路，近年来鲜有新盘出现，如今总算迎来了一大高品质项目——珠江铂世外滩界。

珠江铂世外滩界项目位于四川北路板块，距离外滩直线距离约1.5公里。从项目名字中“外滩界”应该是要表达能够充分享受外滩的商业、交通、景观等等资源。

即使不蹭“外滩”的概念，项目依旧位于上海市中心的黄金地段。卖房嘛，营销概念总是少不了的。“外滩”这个概念，“外滩界”其实蹭得还算实在。

但联想到上一个同样蹭“外滩”概念的知名项目，二手房现在要卖12W+。可以看出，珠江对于这个项目的价格，应该还是抱有很大的“野心”的。那么这个项目究竟值多少钱，今天我们抛开营销概念，理性分析一下。

抛开略显“花哨”的营销概念，项目依旧位于上海市中心的黄金地段。

四川北路一度是与南京路、淮海路齐名的“3大商业街”，如今依旧是上海为数不多的几个市级商圈之一。

特别是对于我们购房者来说，步行大约300多米，可能也就需要个五六分钟，就能够到达多个大型购物中心，这样的商业配套在新房市场上绝对是数一数二的。

项目步行15分钟就可走到外白渡桥，感受老上海的故事，欣赏外滩的优美夜景。

项目周边的四川北路商圈内包含四川北路商业街、巴黎春天、壹丰广场等多个综合体及成熟卖场，如果想拥有更为高端、国际化的购物体验，项目五公里范围内覆盖了全市顶级配套生活圈，包括有人民广场商圈、新天地商圈、静安寺商圈、苏河湾商圈、不夜城商圈及董家渡滨江商圈等。

项目紧靠着四川北路公园和爱思儿童公园。是上海市中心少有的拥有绿地、公园环绕的地段。我们知道市中心寸土寸金，绿地资源绝对是稀缺的。

但人居离不开绿色，这导致无论是国内还是国外，超级城市市中心的绿地资源往往能几何倍数的促进周边不动产的价值，比如纽约中央公园，伦敦海德公园这些公园住宅。所以，珠江铂世外滩界这个项目是有其独特价值的！

项目所在位置不仅3轨交环绕，并且3号线、4号线、10号线都是穿越上海黄金地段的轨交线路。对于购房者来说，这里几乎像一个小型的“交通枢纽”，往来市区任何地方都很方便。

看一个楼盘值多少钱，最好的方式就是看同板块，品质接近的楼盘卖多少钱。一般来说，同样品质的两个小区内，功能性接近的户型，

面积较小的房源单价＞面积较大房源

但面积较小房源总价＜面积较大房源

但由于四川北路近几年都没有新盘出现，因而只能观察邻近板块的新盘情况。近期开盘的新房中，与项目距离最近的是四号线下一站的瑞虹新城。

两者从外部条件来说，基本可以算是打平：虽然瑞虹新城深耕多年，名气较大，商业的定位也略高一些，但珠江铂世外滩界在商业的完善程度上也非常不错，并且更加靠近外滩。

而珠江铂世外滩界在户型设计上显得更加合理，相比于瑞虹新城约149平的3房和约190平的4房，珠江铂世外滩界3房约132平，4房约163平，在功能性和舒适度并不减弱的同时，空间分配运用上显得更加合理，特别是约132平的3房设计几乎在这两个板块内独一无二。

按照2个相似品质的楼盘，基于瑞虹新城9月底开盘半日售罄的情况，对珠江铂世外滩界来做一个估价：

瑞虹新城9月底开盘单价约10.2W

3房总价约1450-1750W

4房总价约1800-2000W

那么品质相当的珠江铂世外滩界

3房和4房单价＞10.2W及3房

4房总价＜1450W和1800W（即单价＜11W）

因此，珠江铂世外滩界合理价格应该10.2W-11W之间，如果最后项目卖＜10.2W，购房者应该是大赚的。如果最后项目卖10.2-11W，项目还是很值得考虑的。如果最后项目卖＞11W，那么购房者在有其他选择的情况下，也许还可以观望下。

对很多上海购房者来说，买回“市中心”的新房，是终极置换理想。但市中心真正高的，早就不（单）是单价，更重要的是总价。

除了住宅用地供应极其慎重之外，传统市区（以外滩为中心，约2km范围内）新房门槛“套均价”早就超过2000w。“相对”低一点总价的小户型一般都户型比较“勉强”，如果是要买户型好点的四房，更是2500万～3000万起板。

且很多今年这样的“高总价”新房盘去化速度都比郊区盘快得多，多个盘当日售罄。真正市中心位置的新盘的大致销售价格情况：核心地段+总价可控+舒适户型，是鱼和熊掌不可兼得的选择，可选新盘非常少。

对于一个位居市区核心地段，坐享城市中心资源，周边商圈林立，生活氛围浓郁；双公园环抱，享受难得城市公园生活，同时交通便捷、人文底蕴深厚的珠江铂世外滩界市区改善客可重点关注。

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