宝山区是上海的城市副中心之一，因为距离市区较近且房价较低，所以一直是购房者关注的热门区域之一。比起较为靠近市区的板块，远郊的罗店板块虽然近年来也逐渐开发起来，但由于区位因素，目前在宝山算是价格洼地。

今天为大家带来宝山罗店板块内万科启宸、云麓之城的对比评测，下面将重点从区域交通、周边配套和社区品质三个角度进行对比分析：

首先，两个项目的基础信息如下：

宝山2035草案公示，除了吴淞被列入上海市级副中心外，罗店也位列上海中心镇之中，并将打造7.4平方公里的产城融合的北郊未来产业园。

罗店位于北上海的重要区域。目前围绕着罗店正逐渐成为一个生产、生活服务社区，无论从交通、教育、医疗、生活配套等各方面来看，其拥有较为明显的优势。北郊未来产业园位于板块北侧，未来两个项目可近距离享受园区医疗、汽车公园等配套资源。

万科启宸位于宝山罗店板块的沪太路罗北路交汇处，是由万科开发的高品质项目，由总高17层的高层和叠加别墅组合。

云麓之城位于宝山罗店板块，东起罗溪路，西至罗太路，南邻罗新河，北靠石太路。项目面向客群较广，涵盖刚需客、改善型和投资型。

就交通配套而言，万科启宸直线距离7号线美兰湖站大约4公里左右，轨交距离是硬伤，出行依赖轨交的购房者需通过宝山31路、886、834路等公交车接驳，耗费时间较长，尤其是886路等候间隔比较长。

云麓之城距沪太公路仅200米，自驾方面，可通过沪太路和规划快速路去往市中心，并且在建的s7高速路将于2018年年底通车，但遗憾的是项目距离最近的7号线美兰湖站直线距离2.9公里，需公交接驳。

综合来看，两个项目与市区的通勤时间较长，尽管自驾及公共交通出行方便，但超长的距离是硬伤。

商业方面，万科启宸周边2km内有上坤上街、大润发为核心的罗店商圈，世纪联华、宝龙广场为核心的美兰湖商圈，同时南侧约600米规划中7.5万方的吾悦广场。

云麓之城自带7.5万方大型商业中心，开发商自持运营，3公里范围内有上坤上街购物中心、罗店购物中心、恒德隆商场等商场，生活购物便利。

在教育上，万科启宸项目2公里内有6所幼儿园，距离罗店中心校500米，罗阳小学1公里；距离罗店中学（区重点）700米，教育资源丰富。

而四方幼儿园、罗店中学、罗阳小学等都在云麓之城项目3公里内，教育资源丰富，业主子女进学便利。

医疗方面，万科启宸项目3km内有罗店医院和罗店镇社区卫生服务中心，能够满足业主的医疗需求。

云麓之城毗邻罗店医院、金星绿苑社区卫生服务站等医疗设施，能够满足基本的医疗小区，但周边缺乏大型医疗设施。

综合商业、教育和医疗配套，云麓之城自带7.5万方商业，优势显著；教育资源丰富，二者实力相当；不足的是，两个项目周边缺乏大型医疗机构，就医不太便利。

万科启宸项目占地8.08万方，建筑面积约14.5万方，容积率1.8，绿化率35%，居住环境宜人，其产品类型为公寓和叠墅。规划户数为1615户，车位1686个，车位相对充足。

云麓之城小区规划总户数为932户，容积率仅有1.5，与很多刚需盘相比密度较低，生活更为舒适。万科物业在业内口碑还是很不错的，收费标准为高层住宅底层2.98元/月/平，二层及以上3.38元/月/平，多层（叠加）3.95元/月/平，这个物业费不算贵，云麓之城为3.2元/月/平。

万科启宸在售高层建面约75㎡、92㎡、98㎡和118㎡，均价约38000元/㎡，叠墅建面约109㎡和123㎡，均价约44000元/㎡。云麓之城目前在售建面约75㎡两房和90㎡三房房源，均价约38000元/㎡。

说完社区规划，再来了解产品，以两个项目主打的75平两房户型为例：

万科启宸75平户型

户型解析：双开间朝南，主卧带飘窗，客厅带阳台，整体空间通透，采光通风较好。厨房U型设计，洗涤、切配、烹饪区间分明，卫生间做了干湿分离，便于后期打扫。

云麓之城75平户型

万科启宸与云麓之城相距仅1.1公里，万科属于北郊产业园规划之内，云麓之城则是自带5万方大城商业配套，云麓开盘均价38000元/平，基本持平万科，差别不大。

万科启宸的品牌、户型、物业都不差，社区品质较高，适合自驾客群、宝山本地客群和养老客群。云麓之城较低的均价加上小户型，总价可控，对于刚需客户来说也是一大福音。

但是目前两个项目周边的配套仍有待开发，未来碧桂园、万科等几个小区的邻里中心建设完成后，或将升级住区的生活配套。