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      北京两会!调整普宅标准?500万房子“省”100万

      饭总选房

      2020.01.17

      普通住宅一直是购房者比较关心的问题, 因为普宅和非普首付比例的不同,首付相差几十万甚至上百万

      最近V房选房师在指导购房者买房时,就出现了这样一例:王强(化名)是刚毕业三年多的小白领,工作在天宫院附近,瞄准了大兴的某楼盘 ,项目有89平特价房374万,满足普宅标准,首付131万,但是这套房子在一层,采光、噪音等影响较大。其他项目无合适特价房且通勤不便,结合预算,只有这个项目比较满足他的需求。
      购房者因为家庭人口原因又不得不选择三居,其他楼层较好的都在400万以上,首付至少160起。虽然对楼层很不满意,但无可奈何,购房者最多只有140万的预算。
      如果400万的房子作为普宅,那么首付恰好140万,那么该购房者就不用因为钱的问题,忍痛选择一层的房子了。 1月12日,来自台联界别的北京市政协委员陈小兵在今年北京两会带来了《关于北京普通住宅认定标准应适时修改调整的提案》,其中建议,从保障刚需、落实“房住不炒”的角度出发,应及时 调整六年前制定实施的普通住宅认定标准 (来源: 北京商报网)


      什么是普宅?
      目前,北京实行的普宅标准是2014年的版本,由建筑面积、容积率和价格决定,来看这张图:

      首先需满足住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上,单套建筑面积在140平方米(含)以下; 其次,单价不超过最高限价,或总价不超过最高限价,单价、总价符合其一即可。 具体的最高限价标准是: 五环内为单价39600元/平方米、总价468万元/套; 五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元/套; 六环外为单价23760元/平方米,总价281万元/套。 如果在满足容积率、单套建筑面积的条件下,一套房子的单价或总价在上述价格范围内,则被划为普宅。
      调整普宅标准已有先例!
      2019年11月11日这天,深圳调整普宅标准 从11月11日起,容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子为普通住宅,满两年可免征增值税。

      (图片来源网络)


      调整前: 住宅小区容积率在1.0(含)以上; 单套建筑面积在144平方米(含)以下或单套套内面积在120平方米(含)以下; 深圳各区域过户指导价普通住宅的限定标准。 即普宅认定标准为: 1、容积率1.0以上; 2、建面144以下或套面120以下; 3、不超过各区普宅指导价。 调整前后,明显的看到少了一个最重要的限定,那就是 价格 ,而对于购房者那就是买房少了很多很多钱。 因为深圳满两年的普通住宅交易时可免收增值税。
      北京普宅标准该不该调整?
      答案是一定的,应该调整。 原因有以下两点 1、普宅比例太小 北京同深圳一样,从2014年至今,房价经历了一波涨幅,曾经适用的普宅标准已经过时, 北京面临着普宅越来越少的情况。 数据统计,北京有成交记录的45个限竞房项目中,67%的项目全部房源为非普宅,符合普宅标准的仅有2个,另有14个项目包含有部分或少量普宅,为一些小户型房源。按原有认定标准,北京市有约86%的新建住宅被认定为非普通住宅, 六环内普通住宅仅有5%
      (图片来源网络)
      2、购房者买房难 普宅标准设立的初衷是国家为了保障刚需家庭购买普通自住住房设立的认定标准。 普通住房在交易时,可以享受到优惠的税费政策。 具体来说,二手房交易方面,满两年及以上的普通住宅,是免征增值税及附加税的。

      另外,在购房首付方面,根据“317”调控政策,首套房如果是普通住宅首付是35%,非普通住房则是40%; 二套房如果是普通住宅首付是60%,非普宅是80%。

      (图片来源网络)
      举个例子: 一套500万的新房,首套:普宅首付175万,非普首付200万,差额25万;二套:普宅首付300万,非普首付400万, 差额100万 。无论是对于刚需还是刚改来说,影响都比较大。首付差额一百万,四环变五环。 本来可以买四环的房子,因为这100万,却只能买五环了。 这是首付的影响,我们再来看看二手房交易税费的影响,实打实的利好。 我们以一套90平“满二唯一”的住宅为例,原登记价300万,过户价600万。 如果是普宅: 免收增值税及附加税 如果是非普: 则增值税及附加说需要缴纳(600万-300万)/1.05*5.6%=16万。 也就是说,这中间因为普宅和非普的关系直接节省了16万元
      (图片来源网络)
      无论是首付比例还是交易税费,对于购房者而言都是买房路上的拦路虎。 应该如何调整? 首先,普宅标准是由容积率、房屋面积、价格三个维度决定的。 说白一点,目前的三个条件中,容积率和房屋面积没有什么争议,主要就是价格认定标准的问题。 如果调整,那么很有可能在价格上做一定的变动,比如将单价和总价的认定标准提高,以五环-六环,单价31680元/平方米、总价374万元/套为例。 单价是否可以调整到35000元/平,总价调整到413万。 (仅作为举例参考)。 简单来说,就是根据房价变动进行调整,保证普宅比例,例如,每年1月1日起根据房地产市场实际情况定期调整。 并明确调整的依据。 这样,普宅标准就成为了一个定期自动要动态调整的“规矩”,每年到这个时间就会调整,成为一个常规动作。 普宅标准调整有何影响? 依旧拿深圳为例,在普宅调整后,有不少业主伺机上调二手房卖价,甚至有业主15秒就加价50万元 据链家网显示,山语海花园一套建面约117平的4房2厅,15秒之内连续跳涨两次,挂牌价由原先的1060万上调到1110万,加价共计50万。
      (图片来源网络)
      1、对购房者而言 普宅标准调整后,首先就是许多之前的非普将变为普宅,购房者无论是首套还是二套,首付比例降低,之前不能上车的在调整后可以上车了。 另外,在二手房方面,增值税及附加税也能给购房者省掉一笔不小的支出。
      (图片来源网络)
      2、市场与房价层面 房地产调控政策,大体包括限购、信贷、限价、限售这几个方面,其中限购和信贷政策是对房价影响最大的。 至于普宅标准,和这些强力政策比起来,能产生的作用非常小。 目前对于房地产的定调是“以稳为主”稳房价、稳地价、稳预期。 所以即便是普宅标准调整也绝不能成为房价的催化剂。
      (图片来源网络)
      但是,普宅比例一旦调整,在一定程度上会加速需求释放,加剧供求矛盾,容易被误读为放松调控。 就比如深圳一些卖家调整价格的举动,甚至有购房者说,我愿意缴税,千万别调,调完总价反而多了。 所以,政府在这方面的顾虑会更多一些。 楼市火热的时候 ,提高普宅标准会增加稳定房价的压力,会被认为是“推高房价”; 楼市不好的时候,稳定房价的压力要小一些,但提高普宅标准又可能会被误读为是在“救市”。 并进而引发市场的异动。
      (图片来源网络)
      这也是普宅标准调整的 难点 所在。

      写到最后 ,在之前关于普宅标准的文章中有网友留言,说北京已经就普宅标准调整的事情进行讨论,综合各方面的消息,普宅标准是必然会调整的,但是具体政策什么时候出,怎么调整,还需要时间,毕竟牵一发而动全身,各方面都要考虑周到。
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