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      新北!存量低、地价高,未来楼市又将如何?

      克而瑞常州房产测评

      2019.08.14

      城市的变迁发展,印记着人们对城市的记忆。

      在常州,新北区无疑是一个城市变迁发展史的生生写照。2002年经国务院批准,调整常州市部分行政区划,常州市郊区始更名为新北区。

      2006年常州市政府搬迁于此,与此同时城市基建发展势头迅猛,使其成为常州目前城市样貌非常亮眼的区域。

      7月常州各区商品住宅均价

      01

      常州自行政中心北迁以来,随着城市基建的完善,形成现代传媒中心、奥体中心、政府大楼等诸多地标性建筑,还有常州大剧院、常州文化广场等市级文化配套,再加上新北万达广场、月星环球港等商业地标,新北区已然成为交通、教育、医疗、商业十分完善的区域。

      作为配套最全面的行政区,新北区以其超前的规划、快速的发展在常州各区域各区域中脱颖而出。城市形象的日新月异使得区域价值逐步提升,而其价值的反馈体现则主要表现在房地产市场的价值上。

      纵观近五年新北区的量价走势,其价格一直处于上升态势,截止2019年7月其楼市均价位于市区第三,从2015年到2019年的7月,新北区商品住宅均价上涨达133.6%;而销量方面,在过去五年里除2018年,新北区供应量基本都低于成交量,供求比小于1,可见新北区市场一直处于持续去库存状态。

      02

      从土地市场来看,截止7月底新北区涉宅土地挂牌共计9宗,挂牌面积约965亩。截止7月底新北区宅地成交8宗,成交总面积910亩,其余1宗待拍地块于9月初开拍,位于西夏墅镇。

      2019年1-7月新北区宅地成交金额111.8亿元,平均楼面价8980元/㎡。值得一提的是区域内恐龙园板块的两宗地均为高溢价成交,其中龙湖原山南侧地块在2018年经历两次流拍,但在2019年却成为香饽饽,12家房企争夺,27轮竞拍,被嘉宏以13579元/㎡的楼面价竞得,该地块为常州市区单价第二地块,也是新北区“地王”。区域涉宅楼面价更是高达11151元/㎡,为全市唯一涉宅楼板价破10000元/㎡的区域。

      新北区一直受到品牌房企的青睐,近几年更是有碧桂园、万科、中建、弘阳等知名房企纷纷布局于此,成为诸多房企抢滩逐鹿的区域之一。

      观新北区宗地出让位置,从2017年至今新北区出地重心以新龙板块为核心,其成功出让13宗商住地块,而新市府板块以5宗出让地块次之,此外恐龙园板块出让2宗高价地,飞龙、薛家板块各一宗宅地,其余宗地分布于周边乡镇板块。

      截止目前新北区的万元地块有四宗,其中两宗为2018年出让的纯住宅地块,均位于新市府板块,而另外两宗则是今年成功出让的恐龙园板块宗地。

      03

      2019年1-7月新北区区商品住宅供应量61万㎡,较去年同期下降26%;成交量74万㎡,较2018年同期下降15%,可以看出新北区楼市成交特点是供应决定成交,供应量下降,成交量随之下降。截止7月底新北区成交均价16961元/㎡,较2018年同期上涨10%。

      在销量方面,根据克而瑞常州房产测评数据分析,在1-7月常州市区商品住宅销量TOP10榜单中新北区上榜楼盘占比最多,其上榜楼盘有4个,分别是碧桂园壹号天禧、新城牡丹公园世纪、牡丹三江公园、新城樾隽。

      进一步了解接下来新北区待入市楼盘信息,目前新北区待入市项目中案名已经确定的有牡丹水岸首府、奔牛嘉宏MOOCSTAR星光城、碧桂园·翡丽都会、弘阳上坤云峯、福地书香世家花园。

      奔牛嘉宏MOOCSTAR星光城是嘉宏在常州打造的第三个MOOCSTAR星光城项目。该地块规划建设5栋层高14至27层的小高层、高层住宅以及一栋2至3层的商业。另外,项目设有酒店(其中,1至3层为商业,4至17层为酒店)、菜市场、体育活动场地、停车场、公交首末站等配套。

      弘阳上坤·云峯是弘阳联袂上坤打造,弘阳于常州深耕7年,先后打造了9个项目,开发实力雄厚,项目将由九栋云景高层、部分底商、公寓三大物业板块组成,分为南北两个地块,总建20万方,占地5万方,户型产品,从95平三房到143平四房。

      新北区楼市一直备受关注,更是在2016年创销量新高,之后其低供应、高销量,使得库存低,很多意向新北区的购房者曾一度很难买到房。分析常州存量去化周期可知,2019年上半年常州各区存量去化周期均不足8个月,新北区最低。3.1个月的去化周期严重低于常州市其他区存量去化周期!

      新北区热销的背后一方面离不开区域城市价值的加持,每一个城市市府所在区域,必然是这个城市的价值高地,加之城市建设的投入,其设施能级属于城市第一梯队;另一方面,旺盛的楼市需求亦是反哺区域价值上升。

      2017年土拍重启以来,新北区涉宅建面整体成交量低于商品住宅成交量,涉宅用地供应略显不足,所以,近三年来,区域楼市还是处于一种去库存的良性健康状态。

      可以想像,随着后期地铁一号线的运营开通,区域内新项目的逐步入市,新北区作为常州最具潜力的副城市中心,其未来可期,相信还将有更多的看点和空间。

      本文代表克而瑞常州机构观点,供参考

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