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      中央公园贵不贵?都是谁在买?

      大卫聊地产

      2019.01.18

      最近看了很多数据,也看了很多楼市报告。发现很多规律。

      就从中央公园说起吧。

      (来源于网络)

      1 盘点中央公园的2018

      先看几个数据:

      (来源于锐理数据)

      据第三方数据公司统计,中央公园板块,在2018年,11000多个家庭在这刷卡消了费,新房成交套数位列全重庆第四名

      中央公园老中青三代产品,10个楼盘出头,相当于每个楼盘每个月至少卖掉100套房!很厉害。

      板块成交均价大约13300/㎡(建面单价),这个价格涵盖了商业、别墅、大平层、洋房、高层等全业态,只要是商品房,都统计了。就实际情况看:

      /

      /

      /

      别墅,叠拼、合院、联排都有,大致200-500万/

      商业商务这里不讨论。

      公园的均价,在销量前十的板块里面,排名第三。前四名都是北区的板块。这说明两点:

      1)重庆北面的势头,还是很强!

      2)北区的量价均衡性,很完美。说通俗点,就是既卖得贵、又卖的多。

      因此,中央公园2018年也是大丰收,一共卖出了接近200亿销售额

      中央公园的2018年,是不平凡的一年。

      出了几个大事:

      1)为了突破限价,某些开发商清水变装修

      2)某开发商凌晨1点通知客户“我开盘了”!来不来随你!

      3)有一个楼盘NB到售楼部居然半年都没有摆过户型图出来!

      4)置业顾问“一问三不知”,我至少遇到过3

      这些现象主要出现在8月份之前。

      重庆的“关键调控”是628日起,银行停止为“三无”人员提供住房按揭,随后,731政治局会议“坚决遏制房价上涨”定调,全国舆论开始悲观。加之重庆新房供应量有效增加。

      三重因素下,“抢房闹剧”噶然而止。市场逐步回归理性。

      个别开发商迫于任务压力,做了一些局部调整。也有极个别“搞屎棒”想大幅杀价,但被周边楼盘及时的、凶残的摁住了。

      公园板块的整体价格,变动很小。

      中央公园在2018年关注度很高。

      源于几点:

      1)两江国际商务中心奠基开工,相当于官方告诉大家,这里提速了,速来!

      2)大商圈样貌逐渐清晰,有了很多效果图,你懂的,效果图一般都很漂亮,然后信心大增

      3)公园板块本来也都是大品牌开发商,2018年又来了几个厉害的,本土一哥龙湖、江湖大佬万科、粤系“CBD缔造者”合景泰富、火速崛起的新城、产粮大户中粮、不可言喻的保利等;

      加上原来就有的香港置地+招商蛇口、金茂、鲁能、华润、中交、金辉、雅居乐等,18罗汉快凑齐了!

      这个豪华搭档在重庆城市板块里,极其罕见!超过早期的金开大道,后来的照母山,以及一骑绝尘的龙兴等一系列网红新区。

      (意境图)

      那么问题来了:

      中央公园,卖了11000多套房,全板块排名老四;

      建面均价卖到了13300/这个档,高层最高能卖到20000块的套内单价;

      大平层有的卖到24000/,比很多老城区都贵,简直媲美“两江四岸”!

      都是谁来买的呢?我都很好奇。

      直到我看了几份楼盘内部数据。对刷卡者来源有了大致的判断。

      从区域看,来公园下叉刷卡的人群,大致是这么分布:

      40%来自渝北

      25%来自区县

      10%来自外地

      8%来自江北

      5%来自渝中

      (对于不同的楼盘,因为产品不同,会有差异)

      这个区域统计口径,我理解为在该区域生活,或者工作!这样,也就比较清晰了,中央公园,主要还是属于北区和区县朋友的公园。

      自住/投资,我判断大致能在7/3

      从置业次数看:

      约40%属于首次

      约50%属于二次

      其余都是三次及以上

      那么,结论也清晰了,买公园,刚需刚改,占主导,投资和纯改善,是辅助

      投资需求占比还算合理,这是保障区域尽快成熟的关键。

      据统计,买公园房的人群年龄,20-40岁之间,占比超过60%,呈现年轻化。

      2 排名

      从产品上看,中央公园是一个百花齐放的板块。

      区域内,各类产品比较丰富,上至别墅,大平层,下至刚需小三房,啥都有。

      但是注意一点,这里一房、两房几乎绝迹

      有意思。

      说明公园还设置了门槛!

      在2018年,中央公园板块内,总销售金额最高是鲁能泰山7号,因为他货多,从1月卖到12月;单个产品单价最贵是公园大道的大平层,500多万起坎。

      高层住宅均价最高的是合景泰富誉峰。卖了接近400套,建面均价接近16000/㎡,换算成套内也就是小2万单价。

      这个倒也在情理之中,因为他带装修,配置很高,位置也不错。

      但又超出想象,因为他10月底才第一次开盘,市场基本都在唱凉凉了。顶着最贵单价,平均每个月卖100多套,不容易。

      很多重庆朋友不太了解合景泰富,实际上,他是粤系一家专注高品质住宅,而且在写字楼、酒店、商业体上都很成功的开发商。开发的楼盘以豪宅为主,24年来在各大城市都是做精装修的,可以说是精装修专家了。

      有TVB剧风范的售楼部实景图。

      这也是售楼部实景图。

      誉峰这个楼盘,我有一个读者特别喜欢,跟我说了N遍,主要原因他是成都人,他在成都买了誉峰,赚钱了,现在单价可以卖到4万一个平方!

      所以,当他看到套内2万,建面单价16的重庆誉峰,特别激动...

      /㎡。一个车位都能卖40多万

      我这读者的目标是重庆誉峰=成都誉峰。

      挺有追求。

      (成都悠方效果图)

      成都誉峰也有悠方,重庆的誉峰也有。不光有悠方,还有龙湖天街、大悦城和吾悦广场。

      从这一点上看,重庆还好过成都。毕竟是“中国第四座誉峰”高端住宅的价值定位。

      3 在公园选房的逻辑

      身为中央公园的带盐人,我反正是以身作则,唱多做多。

      而普通购房者,如果你也尝试站在市场的角度看问题、选楼盘。你会突然发现自己也变成老手了。

      1)楼盘有的和你想要的

      比如,你要先清楚楼盘的定位与自己的需求。

      他有什么,你又想要什么。

      你是刚需还是改善?几个房间才够?

      大堂铺石材还是瓷砖,也就是品质,你到底会有多介意?

      70平还是90平,你对尺寸有具体的感知吗?而不只是觉得“宽点舒服”。

      距离商圈200米或1000米,你有概念吗?会在夏天40℃的时候,步行走上1000米感受一下吗?

      距离公园或地铁站,200米或是800米,究竟有多大区别,你会利用几个周末去实地试一试吗?

      这些,是在公园买房的一些重要环节。关键的配套和配置,记得亲身体验哦!

      2)学会分析成本

      当我们面对价格不同的楼盘时,他为什么贵或者便宜,其实有算法。

      一个项目的开发成本,很复杂,假设同时期买的地,那么土地成本、税务成本、经营管理成本大家就差不多。

      实际上,决定项目之间品质差异的成本,主要在于:

      前期费用:调研咨询费、测绘勘察费、设计费、三通一平费等;

      建筑安装成本:基础工程、结构、门窗工程、公共部位装修、外立面、水暖电、设备安装、弱电系统、燃气工程、维保工程、室内装修等费用;

      园林及市政管网:园林建设、市政管网工程等费用。

      (合景誉峰实景图)

      开发商请了什么样的设计师?材料上花了多少钱,有没有偷工减料?买了些什么树?有没有修会所?

      这几样成本,是决定一个楼盘品质差异的关键因素。

      对这一点,我建议你看房的时候,多问问,多打听。

      很大程度上,除了土地、税务和管理费以外的成本=品质!

      同时,只要开发商不是乱劈柴,价格=价值,是成立的。

      据我所知,合景泰富的建安费用应该是公园片区造价最高的。

      3)位置的选择

      位置本身,决定了土地的价值,决定了出行和享受配套资源的便利程度。

      当然重要。

      即便是在同一个版块内,造成价差和未来升值潜力的一大因素,就是“位置”。

      公园核心位置,差不多要收尾了。

      总体而言,中央公园在数年内,已从一片荒地变成一片工地。

      如此多人花这么多钱,也无非是看中他3年后工地变繁华;

      等待量变到质变,配套从规划到落地;

      对未来生活的向往,和对优越环境、配套的追求,是支撑公园板块价值的核心。

      本文是商业评论

      - End -

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