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      重庆上周楼市大事件回顾

      重庆新一线城市

      2019.07.03

      上周重庆楼市发来许多大事件,梳理了一下关键词如下:

      1. 重庆土拍市场降温;

      2. 二手房库存量上升;

      3. 重庆住房公积金基数上调;

      4. 核心价值凸显:融景城开盘售罄;

      5. “棚改”变“旧改”;

      6. 西区发力:九龙坡区51个重点项目集中开工;

      7. 地铁环线“弹子石站”、“罗家坝站”开通;

      详细如下。


      01 重庆土拍市场降温

      (来源于:锐理数据)

      上周重庆土地市场颇显“冷清”,一共成交了5宗土地,楼面成交均价仅为3590元/㎡:

      ✫农业园区组团地块:被友熙置业斩获,成交总价54936万元,成交楼面价2805元/㎡;

      ✫两路地块:被光明斩获,成交总价61500万元,成交楼面价6257元/㎡;

      ✫高职城地块:由中南+金科+大唐挂牌取得,成交总价43824万元,成交楼面价4360元/㎡

      ✫人和组团地块:由聚信美以2777元/㎡的楼面价收入囊中。

      新一线观点:

      上周重庆土地拍卖市场遭遇近半年来最冷的一周,土地流拍、成交低溢价率充斥着市场。但是我们无须捕风捉影,需要辩证地看待当前土拍市场。

      一方面,本次土拍的“货值”不高,要么地理位置不佳,要么是土地开发限制颇多(例如配套商业占比大,周边有嫌恶环境。)。

      另一方面,根据国家统计局数据显示,5月重庆新房价格环比涨幅达到1.8%,位列全国第二,有市场过热风险,需要防范,许多涨幅较大的城市(如,西安市)已经作出相应的措施。重庆市场应激性回调。

      02 二手房库存量上升

      根据链家网的二手房数据显示,重庆二手房存量已接近10万套

      随着二手房“库存量”的增多,许多急售的业主不惜降价出售。

      重庆上周楼市大事件回顾

      从二手房存量数据来看,渝北区以2.3万套遥遥领先其他各区

      我们以每个区的常住人口作为参考依据:

      重庆上周楼市大事件回顾

      采用一种量化考核方式观察各区二手房销售压力:

      压力系数=二手存量房套数/各区常住人口

      重庆上周楼市大事件回顾

      我们从上面的这张表格中可以看到,江北区、南岸区、渝北区的二手房库存压力相对较大。

      如果考虑到绿中介的网点分布,我们将巴南、北碚、大渡口区排除在外,那么主城核心区二手房销售压力最大的是南岸区、压力最小的是渝中区

      这也符合现实中的直观感受,南岸区楼市一蹶不振;渝中区存量房交易已完全进入二手房市场,二手房流通性较好。

      新一线观点:

      重庆二手房市场当下运行平稳,近两个月量价均有小幅回暖,但是供应量变多,下半年预计会更多,购房者核心区淘笋的时机来了。

      03 重庆住房公积金基数上调

      近期,深圳、重庆、青岛、长春、南昌、乌鲁木齐等多地已发布调整住房公积金缴存基数调整方案。

      其中重庆市指出,该市2019年度住房公积金缴存基数上限为20441元,较2018年上调2123元

      近日,住建部、财政部、央行联合发布《全国住房公积金2018年年度报告》(以下简称《报告》)。《报告》显示,2018年,住房公积金实缴职工14436.41万人,住房公积金缴存额21054.65亿元。

      重庆上周楼市大事件回顾

      新一线观点:

      住房公积金基数上调对于购房者来说是件好事,重庆作为内陆唯一的直辖市,当前仅有257万实缴职工,与总人口规模相当的北京(778万)、上海(861万)等城市有很大的差距,重庆的工业、企业发展任重而道远。

      04 金融街融景城开盘售罄

      重庆上周楼市大事件回顾

      金融街融景城上期推出了68套高层产品,当天认购率100%。

      新一线观点:

      此次融景城开盘的都是大户型,总价200万以上,但是开盘后100%的去化率还是让人很吃惊。融景城的热销折射出当下重庆楼市的规律:

      地段依旧是购房者最关注的因素。本次开盘的融景城处于两江四岸核心区,明年轨道交通9号线将从这里穿过,处于江北嘴CBD和观音桥商圈之间的融景城备受追捧并不令人意外。

      一二手倒挂的房子倍受追捧。本次开盘的融景城虽然是大户型产品,但是新房与二手房倒挂差价明显,所以还是不愁卖的。类似的情况还有南岸区二塘某盘。

      05 “棚改”变“旧改”

      重庆上周楼市大事件回顾

      发布的文件中,对于旧改主要说到四点:

      重庆上周楼市大事件回顾明确对象范围 重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施; 创新投融资机制,鼓励金融机构和地方积极探索,中央补助资金; 引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。

      今年3月份,国务院参事仇保兴关于旧改曾提到了一个数字:

      初步估算老旧社区改造的总投资额可高达4万亿。

      新一线观点:

      棚改是中国房地产过去几年绕不开的一个词汇,受影响最明显的是3、4线城市。而旧改可能是未来几年楼市的新风向,毕竟改造一座城比重建一座城的成本相对还是低得多,并且居住体验提升更加明显。

      如果说棚改是三、四线城市的狂欢,那么本次旧改更多是对一、二线城市的红利。毕竟一、二线大城市开发较早,城区(核心区)面积规模大,居住的人也更多。

      未来城市核心区一些老旧住房改造完成,居住环境有了明显提升,价值会进一步凸显。其中受影响最大的应该是建于2000年至2005年的板式结构楼梯房,加装电梯后可能将成为名副其实的“电梯洋房”。

      06 西区发力:九龙坡区51个重点项目集中开工

      重庆上周楼市大事件回顾6月26日上午,重庆市九龙坡区2019年重点项目集中开工仪式在西彭镇举行。活动当天,该区共计51个重点项目集中开工,总投资271亿元。 本次集中开工的重点项目中,产业项目有11个,包括重庆市西彭宝湾物流项目、重庆军民融合创新创业基地项目、年产35万吨东鹏饮料重庆生产基地等。这11个产业项目总投资42亿元,预计实现产值400亿元以上。 此外,当天开工的另有基础设施项目18个,社会民生项目12个,城市开发建设项目10个,其中包含华福立交、杨家坪商圈环道外立面整治工程、鹅公岩大桥北桥头景观提升工程、长江消落带生态修复治理工程、智慧城管建设项目等。来源于:新华网

      新一线观点:

      九龙坡区作为重庆老工业集中区经济基础雄厚,目前九龙坡区GDP总量排在重庆38个区、县的第二名。

      随着“重庆向西”的口号吹响,高新区的扩容等利好,九龙坡区的经济发展将迎来第二春,带领重庆工业经济发展更上一步台阶。

      07 南岸迎来利好:地铁环线“弹子石站”、“罗家坝站”开通

      环线弹子石站与罗家坝站于2019年7月1日正式投用。

      重庆上周楼市大事件回顾

      环线弹子石站、罗家坝站两座车站开通试运营初期的运营时间均为7:30—20:30,与环线全线运营时间一致。

      弹子石站:位于五里店站与涂山站之间

      重庆上周楼市大事件回顾

      (来源于上游新闻)

      罗家坝站:位于海棠溪站与四公里站之间

      重庆上周楼市大事件回顾

      (来源于上游新闻)

      新一线观点:

      重庆地铁环线弹子石站终于在历经半年的修整后开放了。过去弹子石虽然贵为重庆三大CBD之一,但是一直没有轨道交通。

      途径弹子石的地铁环线在去年通车,但是由于工程原因,弹子石站做过站不停靠处理。

      终于在2019年7月1日,弹子石迎来了它的第一个地铁站。

      至于弹子石地铁站的开通对当地楼市有无影响?我认为影响不大,毕竟一个地区对地铁修建带来的价值提升主要在前期,后期价值提升有限。

      E.N.D


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      原创:南城旧事

      主编:浮云

      图片:网络、自制

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