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      最近,这座城市悄悄放松限购,各路资金蠢蠢欲动

      智谷趋势

      2019.06.24


      ◎智谷趋势(ID:zgtrend)| 旺角黄局长

      这座城市人口吸引力比肩深圳,

      最近,中国南方有一个城市放松了限购。

      你黄局长去实地调研的时候发现,这里的楼市埋伏着一股巨大的力量,大量资金从全国各地涌来,悄悄的布局在这里。

      没别的,就因为在这个不确定的大时代里,这座城市为中产的财富保值增值打开了一扇窗。

      要说人口吸引力,这座城市比肩深圳。

      要说人均GDP,这座城市杭州还要高。

      要说政策倾斜,这座城市始终在高层的视野和关怀当中,能拿到国家资源一点也不弱于广州。

      它叫珠海。一个最大程度分享到大湾区红利的城市。这里,楼市很热!

      上一篇我分析了珠海的整体情况(详情点击《一个楼市逆势火热的地方:它最大的确定性就是始终在高层的视野中》,这一篇我们来聊聊珠海的板块。

      01

      如果你有关注新闻的话,你应该知道两年前的珠海差点就冲上了3万的均价。

      2016年,金湾区航空新城卖出一块地王,楼面价19050元/㎡,不久香洲区唐家湾卖出另一块地王楼面价29120元/㎡,整个珠海楼市疯了。有人说,这带来了郊区房价冲4万的预期。

      所以珠海不得不加码调控,从限购一年变成了限购五年,政策之严厉直追一线,导致珠海楼市迅速降温,房价横盘了两年。

      不过,去年12月中央对楼市调控的定位变成了因城施策、分类指导。珠海借机放开限购,将郊区金湾、斗门由5年社保改为1年,香洲横琴只要有人才证明加上1-12个月社保,就能买房。

      今年5月份,限购政策又进一步放松了,在金湾、斗门、高新区,外地人不需要任何证明,可以直接买一套新房。所以,现在珠海是有上车的机会的,是可以拿到房票的。

      如果你要抓住大湾区这一波红利,那么珠海可能就是最好的选择了。因为广州深圳资金门槛很高,不一定进得去。而其他不限购或者放松限购的城市,根本就没有投资价值,比如说肇庆、江门、惠州。想要分享大湾区的红利,珠海是不可多得的选择。

      根据我个人的判断,珠海未来几年的人口增量是相当可观的。2018年珠海的人均GDP是16.51万元,排名全国第六名,比南京、杭州、北京、上海都要高。从人均情况来看,珠海的经济基本面是相当不错的,具有很强的人口吸引力。

      (来源:第一财经)

      那么,这种人口吸引力该如何量化呢?国际上有一个通行指标,就是用该城市的GDP占比全国数值去除以人口占比全国的数值,数值越大,说明它的吸引力越强。

      若数值大于1,说明这个地方收入水平跑赢全国平均线,人口会源源不断涌来,反之则说明收入跑输全国平均线,人口会流出。根据统计,珠海的数值是2.38,在大湾区内地九市当中仅次于深圳,高于广州、佛山、东莞。

      所以,在这个人口往大城市集聚的都市圈时代,珠海会抢到更多的人口,这座城市未来的经济增速,有可能是大湾区内地九市当中,除了深圳以外最具有爆发力的城市。

      事实上也确实是这样的。2013年至2018年,珠海的人口增速几乎是爆发式的。16年增速是2.5%,17年是5.4%,到了18年就变成了7.12%。

      去年珠海人口增量为12.57万人,虽然说比深圳广州的四十多万人是要少一些,但是十二万人的量,占到了珠海人口总量的6.7%,这个比例是相当恐怖的,在全中国名列前茅。

      有人口涌入,城市就有生命力有朝气,房子就有接盘侠有支撑。

      只要珠海控制好卖地节奏,不盖太多楼盘导致房子过剩无法消化,珠海的楼市是可以持续发展的。

      02

      分区域来看,珠海共有4个区,香洲、横琴,斗门和金湾。

      横琴是中国第三个国家级新区,行政地位比肩上海浦东新区,天津滨海新区。大家有没有想过一个问题,为什么中央要设置横琴新区,横琴的使命到底是什么?

      如果用一句话来概括的话,就是中央想把横琴打造成澳门人的后花园——

      澳门的土地非常稀缺,这个缺陷直接导致了澳门的博彩业一业独大,产业根本无法多元化,什么会展业,文化创意业,金融业根本搞不大。

      而横琴这边有土地,只要让它变得有吸引力,吸引澳门人过来创业、工作、消费、休闲,这个问题就迎刃而解了。所以中央就必须把各种资源资金注入珠海,给横琴更自由的政策空间。

      这个战略意义不是我自己在瞎捣鼓的。其实你去翻看粤港澳大湾区的发展规划纲要中,你会发现中央早已对此做出了布局,是有迹可循的。

      大湾区规划纲要说,横琴新区要建设粤港澳深度合作示范区。配合澳门建设世界旅游休闲中心。要支持珠海和澳门在横琴合作建设集养老、居住、教育、医疗等功能于一体的综合民生项目,探索澳门医疗体系及社会保险直接适用并延伸覆盖至该项目。要研究设立为澳门居民在横琴治病就医提供保障的医疗基金。要探索符合条件的港澳和外籍医务人员直接在横琴执业。要研究在横琴设立澳门子弟学校。

      这简直是一条龙服务啊!

      目前澳门人在内地工作生活有一个很大的阻碍,就是澳门人在本土看病是免费的,但是在内地看病却不能享受内地的医疗保险,是要花钱的。这是非常大的阻碍。所以中央才说,要把澳门那一套东西全部移植过来横琴新区。

      另外还有第二个阻碍,就是内地的税率比澳门高,同样的收入,在大陆交的税多,无形中也阻碍了澳门人过来创业和工作。为此,中央想到的招数是,在横琴自贸区实行“港人港税、澳人澳税”。

      为了鼓励澳门同胞来横琴创业、工作、养老、居住、上学、休闲旅游,把横琴当做自己的家,中央其实是想了很多办法的。

      早在2016年的时候中央就给了澳门一个大礼包,澳门的单牌车满足一定条件后,比如说有物业或者开公司,就可以直接开到横琴过来。走横琴口岸是24小时通关的,所以两地来往非常的方便。这是前所未有的。不排除未来随着融合的需要,单牌车全部放开。

      现在你去横琴新区看,到处是工地,没什么人气,很荒凉。但假以时日,这些配套都成熟了,横琴就是第二个澳门啊。

      那么问题就来了,按照澳门那种人均GDP全球前几名的水平,横琴的房价应该是什么样的水平?长期来看,横琴的房价一定是跟澳门的房价趋同的,会变得差不多。

      横琴的第二个战略意义,就是成为南中国的一个经济样板间,把经济搞上去。为此中央给了很多优惠性政策,比如说15%的企业所得税税率,比如说离岸金融岛政策。

      我在上一篇文章当中说过,横琴发展的背后是国家意志,所以未来横琴一定是珠海的经济中心,这一点是丝毫不用怀疑的。大家想想看天津的滨海新区早年间是什么模样,现在又是什么模样,对吧。

      业界普遍认为,3、4年前横琴已卖到了四五万,可以说是提前透支了发展空间。现在几年过去了,横琴的均价还是保持在4-5万的区间,应该说是经过回调的,相对比较合理的。

      在我看来,横琴现在4-5万的价格卖的就是预期。什么叫预期呢?简单点来说,就是按照实际水平,它可能不值这个价格。但是由于所有人都相信,它未来是值这个价的,所以才卖到4-5万。

      可以说,横琴在没有完全成熟之前,它卖的永远都是预期价。如果你在入场的时候相信,未来能达到当下这个价格的,你就可以赌一把。

      03

      香洲是老城区,中心地带基本饱和,新楼盘较少。现在关注度高的是下边的两个板块,十字门和唐家湾。

      十字门在老香洲的西边,地理位置很优越。它跟澳门半岛和澳门氹仔岛隔岸相望,与横琴自贸区也只有一水之隔。可以说是占据了珠海澳门的咽喉位置,想象空间很大。

      它是珠海重金打造的一个区域,未来会是珠海的CBD,目前有很多地标性建筑聚集在这里,比如说珠海国际会展中心、珠海中心大厦。珠海中心大厦三百多米高,是珠海第二高的建筑,非常的漂亮。在澳门住的人也可以直接看得到这栋地标。而且十字门旁边就是保税区,两个地方紧挨在一块,可以说既有档次,又有实业。

      珠海中心大厦

      从楼市的角度考虑,十字门有一个非常大的优势,就是它与横琴挨得特别近,过座桥就是了。所以它的房价能够向横琴看齐。

      在官方的规划当中,十字门、保税区要跟横琴新区一体化发展,所以十字门能最大程度的分享到横琴新区的红利,迎来史上最佳的发展机遇。

      目前横琴住房供应异常稀缺,106平方公里的面积当中只有30%是可开发的,用于宅地的就更少了,占比6%,约6平方公里。

      随着横琴的发展成熟,横琴内部的住宅公寓一定满足不了需求。十字门将承接很大一部分从横琴外溢出来的购房需求。所以,选择十字门具有较大的确定性。

      虽然说十字门现在还没有完全发展成熟,还是建设阶段,但这个恰好是优点,等到它完全成熟它就不是这个价了。现在入场反而一个好时机。如果你抱着中长期持有的心态,十字门值得考虑。

      而且十字门可以集中开发的土地量非常有限。不用太长时间,十字门的房子可能就会变成稀缺品。

      关于第二个板块唐家湾,目前它最大的亮点,是这里有珠海的国家级高新区,是整个珠海创新能力最强的板块,拥有480家高科技企业。

      2018年高新区营业总收入、外贸进出口、一般公共预算收入分别增长10%、19%、65%。说明珠海高新区发展速度很快。

      在全国147个国家高新区当中,珠海高新区园区综合评价排名第24位。而珠海GDP全国排名大概是80多位。一个80多位的城市,高新区排名24,说明珠海高新区的实力还是相当不错的。我们知道,科创是国家未来的发展点,也是大湾区最为发力的点,唐家湾走科创路线就很有前景。

      如果你去高新区走一圈,你会发现不管是公司场地还是公路两边,会停着很多的私家车,而且很少看到宿舍和蓝领工人出入,说明这里主要还是以研发和总部经济为主。所以,唐家湾算是珠海新贵的聚集区,其购买能力是很强的,对板块所处的楼市有支撑力。

      04

      金湾和斗门是珠海新兴开发区。

      一位在党报工作的当地朋友告诉我,由于外地人把珠海的房价都搞上去了,导致很多本地刚需客被挤出了市区,跑到金湾斗门去买房。

      这两个区距离市中心直线距离要20公里。一般来说这种居住情况只会发生上海、广州、南京这类超大、特大城市。中型城市不会出现。但珠海偏偏就发生了,也是蛮“神奇”的。

      斗门是珠海的洼地,目前房价只要一万多。上车是最容易的。坏处就是斗门的住宅供应量在几个区当中最为庞大,未来脱手套现存在一定的潜在风险。

      金湾的缺陷也是产业和人口还不够集聚,你去现场看他们的航空新城,很多楼的亮灯率还不高。所以从起步到成熟,它还需要一定的时间。不过金湾有个最大的看点,就是它能够榜上横琴。

      目前金湾的交通不够方便,只有一条珠海大桥与主城区相连,遇上高峰期会堵塞。现在金湾正在建洪鹤大桥和金海大桥,走这两条桥到横琴和香洲区,最快只需要十几二十分钟。

      一旦建成,金湾的房价还会再涨一波。所以金湾区跟香洲区的十字门就很像,你要是想着百分之百的确定性,那么等你上车的时候就不是今天这个价格了。这里个别楼盘快到三万了,一万多两万多的也有,好项目要花点功夫找。

      总体来看,珠海这座城市有机会,也有坑。投资珠海,我们千万别想着一年暴涨,三年翻倍,那是绝对不可能的,今天国内根本做不到这一块。珠海有些地方还不够成熟,但我们看中的是它广阔的前景,所以我们要抱着中期持有的心态上车,持有5年以上。

      如果你对珠海感兴趣,我们智谷趋势也组织了珠海看房团。欢迎添加下方工作人员(志豪)微信参加,通过我们专业的视角去找到最好的项目。

      智谷趋势简介:

      我们是大湾区第一财经新媒体,是具有全国影响力的知名先锋智库。长期深入研究大湾区政策设计、城市规划、产业变迁和人口结构。我们的调研团队来自南方周末、一流智库以及顶级房企,走遍大湾区内地九市,建立最全面的大湾区数据库,致力于提供独立、客观的房地产分析和投资咨询服务。

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