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      金科的“金”成色十足!

      石头侃房

      2020.03.31

      侃侃哥丨闲聊财报


      三四月份的财报季,再加上几大机构发布的房企榜单,让最近的地产圈热闹非凡。

      最近人们都在吐槽房企排行榜,其“槽点”主要是几家头部房企,由于某些众所周知的原因,平白无故消失在了榜单中。

      实际上,所谓排名,其实就像小孩子“过家家”,大家在一起玩,逗彼此不哭罢了。

      如果想真正了解一下企业的发展实力和健康状态,还是要看企业财报里那些硬邦邦的数据,千万别说数据也能作假。

      截止目前,在已经公布财报的房企中,有一家房企的数据着实亮眼,不仅业绩增长迅速,而且各项指标多点开花,甚至拿出24亿分红,被称为“最受青睐的房企”。

      这样的成绩赢得了企业员工和投资者的满堂彩,它就是从重庆起家、迅速布局全国的金科。


      业绩全面爆发、多点开花


      首先,我们先来看一组数据:

      1.营业收入678亿元,同比增长64%,连续9年保持了高位且稳定的增长;

      2.净利润63.57亿元,同比增长58%,保持高速增长;

      3.销售金额1860亿元,同比增长57%,增速远高于行业平均水平;

      4.销售回款1,610亿元,同比增长53%,回款率高达87%;

      5.预收款金额1147亿,同比增长50%,提前锁定2020年业绩增长。

      具体来看,2019年金科的核心财务指标均出现高幅度增长,可谓“多喜临门”。

      财报显示,2019年金科的营收678亿元,同比增长64%;归母净利润达56.76亿元,同比增长46%。基本每股收益为1.05元,同比增长46%;净资产收益率为23.6%,同比增长4.2个百分点;地产结算收入为631.1亿元,同比增长66.1%。

      这一超预期的业绩增长,源自于金科近年来的销售高质量增长。2019年,金科预收账款为1147亿元,同比增长50.3%,对2019年营业收入的覆盖率达到169%,横向和纵向看均属较高水平,较好锁定公司未来1到2年业绩。

      引人注目的是,2019年金科的销售金额为1860亿元,同比增长57%,完成年度目标的124%。销售面积1905万平方米,同比增长42%。新开工面积3163万平方米,同比增长17.1%,完成年初计划的105%;竣工面积1208万平方米,同比增长49.1%。

      金科规模高速增长的背后,是积极的财务数据以及不断优化的财务结构。

      截至2019年底,金科资产有息负债率降至33%,同比降低近4个百分点;扣除预收款项后资产负债率降至48%,较上年降低超2个百分点,持续改善的负债率,为公司未来提供充足业绩保障。

      目前,金科现金流充裕,报告期末,公司货币资金余额近360亿元,可有效覆盖短期负债。金科主体长期信用等级AAA,评级展望维持稳定。

      此外,金科营收与利润双核心的稳定持续增长也是债务偿还的有力保障。数据显示,截止2019年底,营收达到678亿,同比增长64%;净利润63.57亿元,同比增长58%,金科持续稳定增长的收入,为企业债务的偿还提供了有力支撑。

      不容忽视的是,2019年房地产行业整体处于下滑,市场对于房地产的投资意愿下降、房地产销售也在持续放缓。在这样的行业背景之下,金科能交出这样的成绩单,实属不易。

      更令人赞叹的是,在疫情影响、需求下行等负面因素下,金科仍然为2020年定下了2200亿元的销售目标,其壮志可见。

      金科表示,虽然面对新冠疫情的不确定性因素的影响,公司将坚持关键业务能力升级不松动,将2020年的销售目标定为2200亿元,计划新开工面积约3600万平方米,年末在建面积约7300万平方米。


      高质量增长的秘籍


      优异的成绩单背后,与金科的发展战略有着密不可分的关系。近些年来,金科股份已成功地从跨越式发展向高质量发展转变,从其业绩表现中已可看出。

      2017年-2019年,金科的销售金额分别为658亿、1188亿、1860亿,仅三年时间金科的销售业绩增幅高达183%。

      对比行业,这个增速很快了。克而瑞数据显示,2019年全年,TOP100房企的累计权益销售金额同比增长仅6.5%,远不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。

      企业的价值很大程度上取决于正确的发展战略,回顾近几年金科实施的战略,极具前瞻性。

      2016年时,金科就率先提出由“地产开发商”向“美好生活服务商”转型,回应用户对美好生活的需求。

      2017年时,开始实施了从“稳健式发展”向“跨越式发展”的战略转型,加速全国化布局

      2018年,正值行业变局酝酿之际,金科明确了以民生地产开发、科技产业投资运营、生活服务、文化旅游康养“四位一体”协同发展战略。

      这一升级,不仅是业务范围的扩张,更是一次发展逻辑的深层次转变。首先,“四位一体”完成了金科从一次消费到提供全生命周期服务的转变。其次,这是以住宅为基础而进行的相关多元化晋级。

      在金科看来,这一战略升级既是企业持续健康发展所需,也是对市场需求的回应。

      从布局来看,2007年,金科开始走出重庆,征战全国。从2017年以来,金科开始深耕全国市场,贯彻执行以二线和强三线城市为主,一线、四线城市为辅的布局战略。

      金科不再以单个城市为标准,而是以城市群的新眼光来规划布局,以“国家城市群发展”为导向,实行“三圈一带、八大城市群”的区域城市群深耕战略。

      其中“三圈一带”是指京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和长江流域经济带。截至2019年末,金科已进驻全国23个省、直辖市、自治区。

      在全国化布局的策略下,金科旨在力争多区域均衡发展。2019年公司在重庆的市场占有率达到11.7%,较2018年增长2个百分点;而在除重庆以外的其他市场中,销售金额同比增长达到82%,在合肥、苏州、南宁、成都等城市的市场占有率同比增长均超过50%。

      在6700万平方米总可售面积中,大本营重庆占比降至29%,华东、西南(不含重庆)、华中、华南、华北分别达到22%、18%、16%、7%、5%,布局结构更加合理。

      这意味着,未来随着华东、华中等地项目的逐步放量,金科来自各区域的收入将更为均衡、合理。

      在“四位一体”战略的指导和全国化布局的引领之下,金科有望持续保持定力和竞争力,穿越房地产的规模后周期。


      24亿分红赢得资本市场


      金科业绩持续实现高增长的同时,资本市场对其认可度也在不断提升。

      财报显示,2019年金科的经营活动净现金流22.4亿元,连续两年为正,显示出公司的经营稳健性。

      此外,金科还入选沪深300指数、MSCI指数、富时罗素新兴市场指数、标普新兴市场全球基准指数,北向资金、险资亦在不断增持。财报显示,香港中央结算公司(陆股通)、前海人寿保险—自有资金便分别在2019年四季度增持金科股份1958万股、596万股,双双跻身前十大股东名单中。

      有人说,企业经营目标之一,是实现股东利益的最大化,对股东负责。那么,舍得分红,愿意分红,这或许是回馈股东、对股东负责最有诚意的方式之一。

      自上市以来,金科一直都在积极回馈股东,其股息率始终都保持较高水平。根据今年的分配方案,每10股派送4.5元(含税)现金股利,金科要送出24.03亿大红包。

      按2019年初收盘价5.75元/股计算,税前股息率高达7.8%。以2020年3月25日收盘价计算,股息率也有5.63%。


      这么高的股息率,不仅跑赢日益走低的银行存款利率,甚至还能跑赢不少基金。


      这并不是第一次,金科的分红比例已经持续多年处于高水平。

      2017年现金分红13.35亿,分红比73.09%,2018年现金分红19.22亿,分红比50.82%,2019年现金分红24.03亿,分红比42.91%。

      外部环境日趋严峻,在其他房企盼望“活下去就好”时,金科不仅超预期盈利,还掏出近半利润回馈股东,实属良心企业。

      不仅对外分红大方,金科对内分红也同样阔气。2019年,公司在限制性股票激励计划、“同舟共赢计划”、“同创共赢计划”基础上,创造性推出“卓越共赢员工持股计划”。

      截至2019年末,金科总跟投金额15.3亿,其中17个项目累计分红0.93亿。此外2月20日公司公告卓越共赢一期员工持股计划斥资3.4亿二级市场增持(累计买入股本0.96%)。

      值得注意的是,在23日发布2019年年报后,金科连续一周股价飘红。如果结合股息率(一年的总派息额与当时市价的比例)来看,金科的股息率已经实实在在超过了6%,成为行业内派息率最高的房企之一。






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