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      广州房产

      2019.01.01

      来源:广州链家研究院

      寒风起,新年到。

      2018年,广州楼市二手楼市处于深度调整通道,皆因年初给予购房客的外助力并不高,信贷规模的收紧和实际审批利率的提高,令不少准买家的入市步伐被延缓。

      据初步统计,2018年广州市二手住宅登记过户量约为10.3万套,比2017年减少24%。

      成交价格方面,广州链家促成的二手住宅套均总价为235.7万元/套,同比上升11.5%。

      一、2018年回顾

      压价幅度大 成交周期短

      据统计数据显示,2018年全年经链家促成的二手住宅房源平均成交周期为88.2天,2017年为90.1天,

      而2017、2018两年的客源平均成交周期分别是35.7天和43.6天。

      注:上图的房源、客源均以成交之前最新一次录入链家系统的日期为准,避免了因具体房源多次放盘或具体客户多次求购而出现周期跨度统计偏差。

      2018年二手买卖成交量top20楼盘中,祈福新村、富丽家园广州星河湾丽江花园4个番禺大盘的房源成交周期皆在70天以下,低于全市的平均水平。

      相反,天河名牌老盘华景新城,房源成交周期则从2017年的40天,大幅增加至2018年的128天,拉长了三个月,位居成交量top20首位。

      广州链家市场战略官周峰分析,在楼市调整期内,客户压价且业主愿意让步,是达成最终交易的基础之一。

      祈福新村的压价幅度从2017年的0.5%增加至4.1%,有效提高成交速度。华景新城的压价幅度却从2017年的2.5%收窄至0.5%,自然对成交造成影响了。

      当然,并不是业主让步较前一年有扩大,便可以有效缩短成交周期,还需要看具体楼盘的供应量,一旦货量较多,客户容易出现“选择困难症”,此时便需要中介人员做好对应的房源、客源维护工作,在带看、斡旋过程中促进三方谈价。

      老城与新区的买家年龄差缩减约5年

      据广州链家的成交数据,2018年二手住宅买家的平均年龄为33.3岁,比2017年的34.1岁下降0.8岁,连续四年“年轻化”。而成交的主力群体年龄段在26-35岁。

      具体到行政区域,2018年,越秀、荔湾两个老城区的买家平均年龄有所下降,但仍稳定在35岁左右。

      广州链家市场战略官周峰认为,非广州籍的年轻外来工薪族受制于限购和支出预算,且对广州的地域概念没有本地客户那么深,向增城、黄埔寻找置业对象的意愿度较大。

      而老城区的买家超过半数是广州本地客,存在对居住氛围的追求及子女教育的考虑,年龄层相对要大一些,与新区有将近5年的年龄差。随着未来外围区域的市政配套、教学资源得到逐步提升,老城与新区的买家年龄差距会有所收窄。

      区域 2017年 2018年 对比增减
      越秀 36.2 35.8 -0.4
      荔湾 36 34.9 -1.1
      海珠 34.3 33.8 -0.6
      天河 34 33.9 -0.1
      白云 34.3 33.6 -0.7
      黄埔 33.7 32.7 -1
      番禺 32.1 31.7 -0.3
      花都 32.7 32.3 -0.4
      南沙 29 33.8 4.8
      增城 32.5 31 -1.5
      全市 34.1 33.3 -0.8

      二、2019年预测

      而2018年已经过去,2019年的楼市依然坚持“房住不炒”不动摇,因此仍是走“稳”字路线。

      预测2019的广州市场,将呈现以下两个特征:

      1)客源增多、房源略减

      2017年“330”政策实施后,非广州籍客户入市购房的条件是5年的社保或个税证明,导致一批“满3但不足5”的客户无法在广州市区内购房。

      而到2019年3月之后,符合“5年社保”的准客户数量将明显增多,这批买家除了继续在广州东部看房外,还会把番禺、海珠的成熟楼盘小区列为备选对象,不排除会“一步到位”购置三房的物业。

      同样在2017年“330”后执行的“2年限售”政策,让2017年4-12月过户的9.9万套和2018年的10.3万套二手住宅进入“限售”阶段(注:一手住宅更是要等到取得不动产权证后满2年才能转让),因此房源略有缩减。

      广州链家市场战略官周峰预测

      2019年第一季度,新增可售房源量会还会处于缓慢下降趋势,部分业主在未看清市场走势之前,宁愿“持房观望”。

      等到2019年3月才作出选择,故新增放盘的价格会在3.8万元/平方米附近徘徊。

      2)3月后压价空间可能收窄

      2018年是楼市调控重要时期,“买方市场”特征相当明显,广州链家每个经纪人平均带看48台客户才有一次成交的机会,准买家对看中物业的压价幅度在5%左右,个别业主最高让价空间达13%。

      不难判断,在2019年的第一季度,这个“常规动作”仍将继续,特别是换房的业主,对准客户的“迁就”更甚。

      但随着2019年4月之后符合资格入市的买家数量增多,买家与看中物业之间的“唯一关系”有可能被打破,业主能让步的空间亦会收窄。

      周峰建议,尽可能争取在2019年春节前继续跟随中介人员看房,2月底到3月中旬期间能下决定,还是能以“较笋”的价格购得心仪物业。4月之后,不排除遇到同类竞争的机率会加大,购房成本亦会略微增加。

      三、小结

      机遇与挑战并存

      东南北部次新房成为成交热点

      2019年,有机遇也有挑战,减税降费政策措施会落地生根,国民消费意欲亦会提升。

      广州链家研究院预期,2019年下半年的成交活跃度要优于上半年,2019年全年的二手住宅过户量有望达到11.6万套的规模,比2018年增加13%,成交热点高度集中在广州的东部(增城)、南部(番禺、海珠)和北部(花都)。

      全市二手住宅成交均价在3.4万元/平方米左右,比2018年轻微上升4%,次新房仍是成交的热点对象。

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