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      长岭居正在抛弃刚需!

      广州PLUS

      2019.01.18

      自从被定位为东部绿色生态宜居新城,加上近几年来,各项配套不断加码,长岭居板块逐渐受到购房者的关注。

      而且,和临近的区府板块相比,长岭居的房价是一个洼地,不过这只是在2016年之前。

      2016年8月,长岭居苗圃地块拍出了27274元/平的楼面地价,至今仍是黄埔标杆地价的保持者。

      之后,长岭居的房价一路飙升。

      上个周末,袁叔去了长岭居实地踩盘,发现现在长岭居的刚需供应已经不多,不少项目售价已经接近3字头。

      在前两天,袁叔就长岭居板块进行了直播讲解,让我们来看一下具体情况。

      长岭居刚需供应不多

      周边配套有待发展

      长岭居板块教育资源出众

      目前,已知或意向落户长岭居的学校超7所,为北师大广州实验学校、修仕倍励国际学校、长岭居小学、南方中英文学校、市二中、禾丰中学、铁英学校、爱莎国际学校等。

      按照政府规划,未来长岭居至少有21所学校,包括13所小学、4所初中、3所完全中学以及诸多国际学校。

      目前从市区开车过去需要40分钟,地铁尚未开通:

      长岭居规划有双地铁+双有轨电车及“两主两辅+一环”。轨道交通规划上,地铁21号线计划年底开通,其在长岭居设有长平站,23号线(远期规划)还有永和站;同时,黄埔有轨电车1号线已经正式动工,2号线亦已立项。其中有多个站点位于长岭居。

      在售刚需产品不多

      根据袁叔踩盘的实际情况来看,现在长岭居刚需不多,除了实地常春藤有很大的货量在售,其它的项目已经不多了。

      2018年长岭居出让三宗宅地,分别被天健地产、五矿集团、广州开发区交通投资集团拿下,未来有没有刚需产品?还有待验证。

      与科学城、知识城相比:

      与知识城、科学城的产城融合不同,长岭居更强调生态绿色发展观,从居住的纯粹角度出发,定位为东部绿色生态宜居新城。

      科学城在售项目也不多,只有保利罗兰国际和科城山庄,价格相对较贵,在资金充足的情况下,两者相比,选择自住科学城较好,科学城配套和整体建设已经颇具规模,但缺点是价格较高。

      长岭居五大在售楼盘分析

      在售一手楼盘最低1.9万/㎡

      通过实地踩盘,袁叔了解到长岭居目前在售的5个楼盘的基本信息。

      下面来看一下具体情况:

      实地常春藤

      实地常春藤可以说是长岭居标杆楼盘了,销量也一直不错。整个楼盘规划建筑面积200万平方米,规划时间较长,货量大,但配套还有待完善。

      在售:目前在推第6期,前面几期已经售完,2020年年底收楼。在售99㎡两房、113㎡三房产品。

      价格:均价28000元/㎡

      优点:项目靠近红旗水库,离主干道远,小区内整体环境不错;学校配套好;产品主打智能产品,设计比较现代,两个户型的洗手间宽敞适用。

      缺点:两个户型客厅开间偏窄,开间只有3.6-3.7米。

      实地常春藤的4、5期是位置最好的区域,配套也更丰富,但已经售罄。在售的6期靠近地块的东北面,靠山和水库,环境也不错,但出行距离也更长,到规划中的地铁口超过1.5公里。小区配套的市二中一直是常春藤的卖点,对看重学位的家长来说有着魔法般的吸引力。

      珠江嘉园

      楼盘位于黄埔区永和经济开发区永顺大道,整个楼盘体量不大,有十几栋,共1200户,目前大部分业主已经入住。

      在售:82㎡两房、109㎡、 121㎡三房,带装修。

      价格:均价19000元/㎡;其中三房位置比较好,在整个小区中间,所以价格高一些在22000元/㎡

      优点:价格相比优惠;户型大多为南向;全部是现楼,买了可直接收楼。

      缺点:产品是5年前的设计,相对过时

      适合:对环境要求不是特别高,资金有限,刚需的置业者,可以考虑。

      配套:周边学校配套不错,目前楼盘内有商铺在售,超市、商铺也已开业。

      价格比较优惠,总体产品、配套等中规中矩,另外都是现楼,买了可直接收楼,适合预算不多的刚需客入手。

      万科里享家

      万科里享家整个项目净用地面积约10.3万㎡,总建筑面积约41.77万㎡,总规划15栋高层洋房,容积率3.0,绿化率35%,交楼时间是2020年8月。

      在售:尾货在售,95㎡三房,117 ㎡、140㎡ 四房 ,精装修。

      价格:21000元/㎡

      优点:价格相对便宜,产品更现代

      缺点:尾货,能选择的朝向和楼层不多。

      整个楼盘还可以,看中的购房者需要尽快下手,现在是清尾货阶段,可选择的楼层、产品已经不多。

      万科元培里

      万科元培里位于长岭路以北、岭头村以东,总面积41631平,容积率1.5。

      在售:洋房售完,在售合院别墅,联排别墅

      特点:合院别墅比叠墅高一个层级

      缺点:上下共有5层,爬楼累啊!

      价格:600万-900万/套

      合院已经不是刚需产品,元培里依托大路对面山景城的配套,生活便利度比其他别墅项目更高。

      万科山景城

      万科山景城的樾山组团,项目规划7栋叠墅、2栋高层,分为4叠和3叠产品,使用面积约145-260㎡。

      在售:叠墅产品,叠墅产品分为三叠,每叠4层,通过电梯连接。

      价格:(樾山组团)500万-600万一套。

      缺点:花园小,不送车位,需另买。

      叠墅产品市面上很多,而这个项目的特点有两个:1、入门级的“别墅”,满足部分人的别墅梦。2、相对于产权面积,有很多的赠送,按可以使用的面积来计,单价比较便宜。

      中冶·逸璟台

      位于广州主城区长岭居永顺大道,处三山环抱之间,环境较好。中冶·逸璟台总占地面积约6.7万平方米,容积率为2.0,总建筑面积约23万平方米(其中地上建筑面积约13.66万平方米),小区绿化率35%。

      在售:叠墅毛坯发售

      优点:叠墅只有上下叠,相对来说没有那么拥挤,居住体验比三叠的更好,花园也比较大,有60平方左右。另外项目离地铁口近。

      价格:均价1100万元/套

      缺点:价格较贵,离主干道较近。

      逸璟台是中冶重点打造的产品,项目整体素质不错,在同级别的叠墅产品中,算是用心之作。

      小结:

      长岭居是政府规划的生态宜居新城,自然环境好,有轨道交通。产品和价格已经从刚需开始向改善过渡。同时,地铁23号线规划尚未获最终批准,有轨电车进展缓慢,区域配套和成熟仍需时日,也是需要正视的现实。

      长岭居板块外有科学城、知识城、新塘、朱村等板块的竞争,可以说机遇与挑战并存。该板块从刚需置业的角度来看比较成功,已经开发完成的奥园春晓、岭南林语、金融街融穗御府等入住率都很高;从刚需向改善的过渡能否成功,需要时间验证。

      以上就是袁叔对长岭居板块的分析,还有相关的疑问可以在评论留言,未来更多热门区域分析,敬请关注袁叔谈房。

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