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      是真的!总价70万,海珠地铁房,有产权

      广州房产

      2019.07.03

      地铁房,有产权,总价70万,买海珠!你动心么?

      近日,广州中介疯狂为海珠一复式公寓打call,声称“项目为2号线市二宫地铁口上盖,配套成熟,富力物业,首付20万起。”

      房子真的有那么棒?值得入手吗?房产君决定实地走一趟,给大家带来一手资料!

      | 富力金禧花园、六合公馆

      项目为富力金禧花园裙楼改造而成

      项目名为六合公馆,并非什么新项目,而是由富力金禧花园(2008年开售)的裙楼改造而成。该裙楼分为三部分,除了公寓,还有商场和商业办公。

      根据销售说法,六合公馆的老板早年从富力手上买下2—4楼,现将3、4楼改造成公寓,共96套。产品目前已取得独立房产证,可分割销售。

      | 六合公馆售楼处

      项目售楼部在富力金禧花园一楼,和一般光鲜亮丽的售楼中心不一样,这里的招牌不明显,面积较小,可容纳的桌子不到10张。

      | 六合公馆售楼处,陈设简陋

      这个项目是否有什么与众不同的地方?我们一起来看看。

      01

      距离二号线市二宫站1公里

      首先是地段非常靓。

      项目位于宝岗大道与南华中路交汇处,距离二号线市二宫站1公里,可步行,交通便利,通达性好。

      是真的!总价70万,海珠地铁房,有产权

      | 六合公馆附近医院、学校配套齐全

      至于配套,更是没话说,商圈、医院和学校应有尽有,距离上下九北京路商圈不到3公里,老城区的居住氛围非常浓厚,利于出租。

      此外,值得一提的是,六合公馆与广州市红十字会医院仅一路之隔,其是一所三甲医院,尤其擅长创伤烧伤方面的救治。

      这也是销售再三强调的优势,业主买了房子后交给酒店托管,租给病人家属,酒店公寓未来不愁租。

      02

      总价70万买地铁房,月供2700元

      六合公馆还有一个非常打动买家的点,那就是面积小总价低。

      项目主打18—44平,全部为复式一房,精装交付,带家私家电,均价3.5—4.1万/平,其中暗房3.5万/平起,明房最贵的要破4万/平。

      是真的!总价70万,海珠地铁房,有产权

      以18平暗房为例计算,一口价只需70万,有两种付款方式。

      其一,为正常付款,首付(包含手续费)为57万,贷款5年月供2701元;

      另一种为低首付方式,首付(包含手续费)为37万,贷款5年月供6900元。

      是真的!总价70万,海珠地铁房,有产权
      是真的!总价70万,海珠地铁房,有产权

      70万总价,37万首付便可入手一套主城区公寓,且不限购,听起来确实蛮有诱惑力。

      然而,这个项目真的有那么好吗?其实不见得。

      四梯48户,层高4.5米,多暗房

      该公寓为裙楼改造而成,也就是说原来的建筑目的不是公寓产品,所以在通风、采光等方面都存在局限,我们从产品设计方面进行分析。

      一方面,这里每一层有48户,且公寓旁还有商业和办公区,所以只有东北部和西部少量房源有自然光线,其他大部分房源都为暗房设计。

      为了解决暗房没有窗户通风的问题,开发商给出的解决方案是赠送中央空调。当然,买家能否接受这样的安排,见仁见智。

      是真的!总价70万,海珠地铁房,有产权

      | 三楼户型平面图

      另一方面,公寓的电梯和小区业主电梯是分开管理的,针对公寓区域只有一台专梯,可从酒店大堂进入,另外可使用的三个货梯,要从小区里面入。

      是真的!总价70万,海珠地铁房,有产权

      | 四楼户型平面图

      再者,样板房是临时搭建的,没办法实际体验改造而成的公寓如何,不过从情景板房看来,体感并不舒适。

      公寓层高4.5米,皆为复式一房,户型一致,均按酒店风格设计,一楼入户就是卫生间,过道是厨房,客厅挑空,二楼为卧室,空间布置紧凑。

      是真的!总价70万,海珠地铁房,有产权

      | 六合公馆不同面积的户型设计相同

      是真的!总价70万,海珠地铁房,有产权

      | 28平复式一房样板房

      | 28平复式一房样板房

      整体看来,产品设计一般,空间略显局促,若要买来自住的买家,需谨慎考虑。

      18平房月供2700元,每月返租4946元?

      至于回报,六合公馆和所有市面上的公寓一样,也强调酒店托管返租,并且销售表示项目已和悠家酒店达成合作。

      按照现场销售给出的方案,分成方式按照“保底+分红”。

      是真的!总价70万,海珠地铁房,有产权

      同样以18平暗房计算,保底1980元/月,分红2966元/月,两者加起来,每月收益达到4946元/月。

      然而,理想是丰满的,现实却是骨感的,这个回报率经不起推敲。

      以上计算方式是按照入住率八成计算,但实际上酒店出租并非那么容易,毕竟在城央区域,选择不少,这样的暗房当真有优势吗?

      另外,酒店出租当中产生的折旧费、10元/平的物业管理费等,这些都是要加进去的,所以销售所计算的返租金额就会大打折扣。

      产权仅剩下28年,楼上住宅4.5万/平

      此外,公寓的产权年限和性价比问题也需要注意。

      六合公馆为富力金禧花园的裙楼,而后者拿地时间为2007年,也就是说,六合公馆的产权至今已经缩水12年,公寓产权40年,现在仅剩下28年产权。

      | 左边大楼为富力金禧花园

      再看性价比,我们可以对比周边二手。

      六合公馆不是新项目,由裙楼改造而成,类似二手,均价3.5—4.1万/平。

      其楼上的富力金禧花园,为住宅产品,二手均价4.5万/平,而宝岗板块7月二手房均价3.75万/平。

      从单价对比,该公寓售价不低,其和住宅差价不到1万/平,但是相对后者,公寓始终存在较多局限,比如不带学位、无法落户,居住体验较差等。

      这样的产品受市场认可吗?我们来看看销量。

      项目3楼在2个月前就开始卖了,4楼也于上周四正式推出,截止目前,现场销控表显示剩余货量20多套,去化率达到70%以上。

      | 六合公馆销控

      这个销量是否真实,由于网签无法查询,尚未可知,不过房产君在工作日上午10点半到达项目现场,呆了40分钟左右只看到两三台客人,人气明显不足。

      最后,若是给你做选择题,你会买这样的项目吗?

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