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      下半年在广州买房,我们建议你选这几个区域

      广州PLUS

      2019.07.03

      恍惚之间,2019年已经过半。

      这半年里,广州楼市就像一场魔幻大戏——

      为此,广州PLUS推出了上半年楼市系列报道:

      1、读懂这8个关键词,下半年买房不踩雷!

      2、

      上半年一手成交量超4万!东大仓再夺榜首!

      本次广州PLUS重点从区域板块角度为你还原真实的广州楼市。

      中心区新房上车门槛突破5万+

      二手房价接近3万

      首先来看看区域一手、二手房均价整体情况。

      相比2018年上半年,中心区一手均价还在4万+,2019年上半年全市11个区中,中心四区一手住宅均价破5万+。

      均价在2万+的外围区有5个,分别为黄埔、番禺、花都、南沙、增城,1万+的只有从化。

      下半年在广州买房,我们建议你选这几个区域

      从成交量来看,除黄埔因热点板块供应不足成交下降外,其余几区一手成交量对比去年同期均有上涨。

      增城、南沙两个区域基本上就撑起了广州新房成交的半壁江山。

      值得一提的是,南沙得益于粤港澳大湾区规划的红利,上半年共卖出了7475套房,2018年上半年黄埔一手成交量第二,今年南沙已经赶超。

      海珠相比2018年上半年,一手成交大涨259%,一方面是因为去年年底网签放开,新房网签量增加,另外,广纸多个新盘也在持续推货。

      下半年在广州买房,我们建议你选这几个区域

      图源:广州中原研究发展部

      不同于一手,上半年二手市场成交量全面下滑,中心区天河、越秀二手均价达到4万+/平,其他中心区二手房均价逐渐接近3万。

      不过,各区二手房价格环比涨幅保持在0.8-0.9%区间,逐渐回归去年同期水平。

      下半年在广州买房,我们建议你选这几个区域

      广钢一手成交大涨

      黄埔开创大道二手成交火热

      上半年一手成交最热的板块在哪里?

      广钢新城板块:成交涨幅最明显,近年来区域配套逐步完善,多个项目落成,又有省实小学、华师附小的加持,片区受到很多改善买家的热捧。

      南沙金洲-蕉门河板块与黄阁板块:两个板块都是南沙的核心板块,由于区域配套成熟,大盘货量足、又有大湾区规划利好的带动,成交总量、增幅大,后期供地偏少,加快买家入市。

      朱村、永和板块:虽然总量大,但增幅同比增长不足10%,“吸客能力”有所减弱。

      朱村除科慧花园外,其他项目新推货不多,以顺销为主,最近朱村垃圾场的事情让很多购房者转向别的区域;

      永和配套建设相对缓慢,加上增城“备案价优化”问题解决,“吸客能力”减弱。

      科学城板块:成交量同比上涨73.4%,主要原因是受保利罗兰国际、科城山庄等项目推出新组团的带动,成为上半年一手市场“黑马”。

      2019年上半年广州十大热点板块一览

      下半年在广州买房,我们建议你选这几个区域

      图源:广州中原研究发展部

      2019年上半年广州一手房十大热盘

      下半年在广州买房,我们建议你选这几个区域

      区别于一手,二手成交活跃的板块主要还是集中在中心区,特别是中心区外围社区盘,以小区环境优,周边生活配套成熟吸引了一些置业客户。

      其中开创大道板块凭借“次新房”,价格低、配套逐渐完善的优势,成为今年二手市场最活跃的板块。

      上半年二手成交热门板块

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      上半年二手房成交楼盘top10

      下半年在广州买房,我们建议你选这几个区域

      图源:广州中原研究发展部

      未来选择会越来越广

      但板块核心区新房买一套少一套

      从供地情况看,上半年广州供地分布较均匀,去年仅5个区供地,且54%集中在增城区。

      下半年在广州买房,我们建议你选这几个区域

      图源:广州中原研究发展部

      这意味着接下来提供给买家的选择会越来越广。

      但是同时,供地出现边缘化的趋势。部分区的供地主要在边缘,地区核心地段的物业未来会出现买一套少一套的局面。

      下半年在广州买房,我们建议你选这几个区域

      图源:广州中原研究发展部

      从上半年一手住宅供货量看,一手供应放缓。

      2019年上半年广州各区一手住宅供求量价图

      下半年在广州买房,我们建议你选这几个区域

      图源:广州中原研究发展部

      仔细来看各区供应情况有所差异:

      南沙今年上半年新批面积同比下跌21%。与去年相比,大盘阳光城丽景湾、越秀滨海新城供应保持,热盘保利星海小镇进入销售尾声,保利半岛以顺销为主。

      荔湾、白云两区供应“逆市增长”。

      从去年12月末开始,广钢南区保利碧桂园·公园大道、保利东郡等全新盘相继入市,带动区域成交。

      保利·花海湾、大坦沙板块的悦江上品、凯德双桥8号亦积极加推,荔湾整体供应增加。

      白云上半年供应面积达16.2万m²,同比增加32%,随着近年晋升为“供地大区”,未来白云供应将持续增加。

      由于上半年中后段成交又稍有回落,大部分区域消化周期有所变化,大部分区域消化周期都增加,买房时要注意消化周期过长的板块。

      下半年在广州买房,我们建议你选这几个区域

      总结

      整体来看,广州中心区已超5万元/㎡,中心区像天河、越秀供应稀缺且价格高,中高端置业可以选择荔湾广钢新城板块,未来也可考虑白云,黄埔知识城也是比较好的置业选择。

      外围区置业可考虑南沙金州焦门板块、黄阁板块,供应量减少,片区配套成熟,处于买一套少一套的状态,如果看好南沙的未来潜力,可考虑入手。另外增城仍是刚需买家的置业首选,不过要注意区域变化,类似朱村垃圾场规划要选择性避开。

      另外通过上半年热门板块及楼盘的分析,其实可以看到,除了刚需需求释放,自从去年备案价制度优化后,还释放了大量改善需求,中高端板块在上半年受青睐。

      部分热门板块供货能力减弱,影响了板块的成交情况。

      可以预料,下半年成交走势会受区域供应量的影响,假如下半年供应增加,可进一步提升买家入市欲望。

      价格方面,在楼市维稳的前提下,下半年广州房价会依然保持稳定,买卖双方会更加理性。

      文章信息来源:广州中原研究发展部

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