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      2019年6月合肥学区房房价走势分析及投资建议

      合肥房博士

      2019.06.23

      这两年合肥的学区房热度很高,顶级学区的学区房投资收益相当可观。本文主要通过最新的成交及挂牌等数据,分析近期合肥学区房的房价走势,房博士专注研究合肥房产投资与房产升值,并提供专业咨询服务。欢迎大家向我咨询(点击:咨询)。

      不过大家要注意一点:学区教学水平的高低,与该学区房的房价涨幅并不是完全线性相关,有些较好的学区,产生的学区溢价不及一些中档学区,许多优质板块的优质资产,若有中档以上的学区加持,同样可以产生高溢价。具体可以参见我的文章《合肥50中新望岳学区房价格走势分析及投资建议》(关注合肥房博士,回复“学区”查看)中的相关分析。

      本文选取:45中、50中新、42中、48中、50中西、50中东、168玫瑰园(西)、168玫瑰园(东)、38中等10所主要学区的学区房作为研究对象,选取已成交数据2624个,挂牌数据5729个,共计数据样本8353个。朋友们在投资学区房的时候可以作为参考。

      2019年6月合肥学区房房价走势分析及投资建议

      2019年6月合肥学区房房价走势分析及投资建议

      2019年1-5月份,合肥10所主要学区二手房总成交套数为:856套,成交均价21915元/平,相比2018年19576元上涨了2339元/平,涨幅为12%2019年1-5月份,平均成交总价为211.8万,而2018年成交总价159.1万,上涨52.7万,涨幅33%。平均面积为:96.6平,比201881.3平增加了15.3平。平均房龄为:2008.06,2018年为2007.72019年平均成交周期为:84.78天,比2018年71.95天延长了12.83天。

      学区房的平均面积在增加,主要是由于50中新和168玫瑰园学区的大户型成交量放大,成交面积由81.3平的两房面积增加到96.6平的三房面积,说明大家更注重居住属性与学区属性的统一。

      2018年1-5月份,合肥二手房成交均价是:16276元/平,学区房均价19576元/平,学区房溢价率为:20.27%

      2019年1-5月份,合肥二手房成交均价是:16565元/平,学区房均价21915元/平,学区房溢价率为:32.3%。

      学区房与全市均价差的距在继续拉大,事实上,合肥的学区与非学区、区域与区域之间、小区与小区之间,价格差距都在逐渐拉大。2016年的爆炒,经历了3年的严格限贷限购调控,合肥楼市的水分逐渐被挤出,泡沫被刺破。裸泳的也露出底裤,合肥的房价不是全市扁平比,而是进入了更强的分化

      一、十大学区房房挂牌及成交参数分析

      截止2019年6月,合肥10所学区房的份挂牌数据、成交数据以及相关参数如下表所示:

      2019年6月合肥学区房房价走势分析及投资建议

      2019年6月合肥学区房房价走势分析及投资建议

      1、 挂牌量与成交量分析

      先看一下挂牌量:

      6月份,10大学区累计挂牌房源5729套。其中挂牌量最大的是政务区的50新,达到了1582套,其次是38中,挂牌量达到了800套;滨湖的46中学区范围,挂牌量为606套。48542套、45516套、50中西490套、42452套,最少的是50中东西园校区,挂牌146套,由于只统计有成交记录的小区的挂牌量,所以实际挂牌量还要高于这个数据。据房博士最新统计,50中东西园学区的全部二手房挂牌量达到了306套!目前市场上挂牌房源充足。从近几个月的合肥二手房挂牌数据来看,合肥的房源充足,每月都有不小的增量,这对于尚未购房的朋友来说是个好事。随着楼市转冷,市场房源逐渐增加,下半年购房议价空间和选择余地都会比上半年大得多。

      成交量方面:

      1-5月份共成交856套中,政务区50中新独占鳌头,成交了314套。占总成交量的36.7%。紧随其后的是滨湖新区的46中,成交124套,占总成交量的14.5%。政务50新+滨湖46中的成交量,合计达51.2%,占据了学区房成交的半壁江山。

      2019年6月合肥学区房房价走势分析及投资建议

      2019年6月合肥学区房房价走势分析及投资建议

      我用成交量与挂牌量的比值,即挂牌成交比来衡量该学区的二手房流动性优劣。

      挂牌成交百分比=成交量\挂牌量*100%。

      数值越高,说明该学区范围的二手房流动性好,成交活跃。也能说明,该板块的学区需求度以及学区的受欢迎程度。

      挂牌成交比值最高的仍然是政务区的50新和滨湖的46中,均达到了20%。紧随其后的是168玫瑰园东,比值为19%。作为优质板块的政务区和滨湖新区,以及合肥的新兴板块,经开区的翡翠湖周边,由于拥有优质配套和较好的居住环境,以及对未来比较乐观的预期。市场上,对于以上学区的学区房的实际需求明显高于其它学区。

      不过值得注意的是,46中虽然有不俗的成交量124套,师范附小本部只成交了31套,占比25%。而屯溪路小学滨湖校区成交了93套!屯小学区内的5个小区,翰林园成交量最大,达37套清华园成交25套排第二,枫丹园16套,滨湖和园14套,金榈园7套。清华园和翰林园的优势是位置好,户型不大,总价低,所以成交量大、流动性比较好。

      成交比最低的3所学校是4810%38中低于10%50中西8%38中虽然挂牌量第2,但是成交比却倒数第250中西可能受到分年级办学的影响,成交比排倒数第148中排倒数第3,和42中、45中同属于老城区优质学校,但是只有45中保持较高的成交比,42中有南门小学本部的优势,成交比48中好那么一点点。

      2019年6月合肥学区房房价走势分析及投资建议

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      2、 成交面积与成交周期

      10大学区中,成交周期最短的是42中,只有45天,对应的平均成交面积也是最小的,53.9平。成交周期最长的38中,平均成交周期是138.5天,平均面积是97.4平,学区房的平均成交周期与面积正相关。一般户型比较小,总价比较低的,成交速度快。而面积越大,成交时间越长,比如168玫瑰园西达到134.6平,成交周期也达到了91.2天。而如果学区板块越弱,学区溢价不明显的,大户型越难成交。如果朋友们准备做纯学区投资,建议尽量选择小户型

      3、 成交均价分析

      成交均价方面,50中新超越了45中本部,以均价24602元/平,坐上了第1的宝座。

      45中以24157元/平区居第245中与50新稳稳占据了学区房价格的第1梯队。价格位于第2梯队的有42中,均价21239元/平;168玫瑰园西,均价21203元/平;50中东西园,均价20826元/平;46中,均价20453元/平;50中西,19964元/平。价格最弱势的48中和38中,均价分别只有17430元/平和16024元/平。

      2019年6月合肥学区房房价走势分析及投资建议

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      但是从近两年的升值率上看,42中的表现非常亮眼。2019年1-5月份成家均价,相比于2018年上涨13%,高于今年学区平均涨幅,相比于2017年上涨16%。平均房龄为1996年8月,房龄超过20年的老破小,有如此大的功力,上演了一出老破小价格回春的好戏,其实从成交面积能看出来,42中成交的二手房户型比价小,单价比价高。另一个原因是42中+南门小学的学区房,价格上涨明显,成交均价已经达到了25843元/平,而且有不俗的成交量,共成交了14套,拉高了均价。可见顶级小学在学区房中产生溢价的功能,丝毫不比初中差。

      2019年6月合肥学区房房价走势分析及投资建议

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      二、顶级学区房的入门门槛

      双本部顶级学区的最低入门门槛会逐年提高,这与学区的稀缺性紧密相关。比如45中+南门小学、50新+奥体小学、168玫瑰园西;学区越顶级、越稀缺,最低入门门槛越高。而双顶级学区比单顶级学区又要稀缺的多,所以学区房投资,如果追求高回报,务必选择双顶级学区。

      45中+南门小学:

      2017年12月份成交的金寨路369号38.6平,总价73.8万元。

      2018年6月份成交的节约巷29号,37.6平,总价96.8万元。比2017年抬高了23万。

      2019年6月挂牌最低价为节约巷29号,31.68平,挂牌总价116万元。按照45中+南门小学97%的议价空间,预计实际成交价约为112万。112万,应该是南门小学6月份的最低入门门槛。半年时间,比2018年抬高了15.8万。

      50新+奥体小学:

      2017年奥体小学没有小户型成交,不做统计。

      2018年3月份成交的蓝蝶苑,45.5平,总价134万元。

      2019年3月成交的蓝蝶苑,45.5平,总价166万元。一年涨幅32万!升值率23%。合肥楼市的高光时刻,从来没有定格休止

      2019年6月蓝蝶苑,45.5平,挂牌最低价为180万,实际成交不会低于170万。不过有意思的是,50新+奥体双学区的最低门槛已经不是蓝蝶苑了,而是浅水湾。浅水湾目前挂牌在售的80多平,挂牌总价150万。可能是有不少人担心浅水湾的学区不稳吧。

      168玫瑰园西

      2017年9月份成交的国耀花半里,39.2平,总价77.9万元。

      2018年9月份成交的国耀花半里,39.2平,总价92万元。比2017年抬高了14.1万。

      2019年6月挂牌国耀花半里,39.8平,总价113万元。实际成交应该在105万以上。不过168玫瑰园出现了更低的挂牌价,大学城博雅居,目前最低挂牌价100万。预计实际成交在95万以上。这是入门168玫瑰园西的最低门槛。

      限于篇幅, 其它学区房的入门门槛,这里不再一一分析,需要交流的可以加我微信:Hefeifbs咨询。

      三、各学区综合点评及投资建议

      通过以上数据对比分析,不难发现。

      45中本部学区房仍然是非常优质的资产,平均涨幅达到了9%,特别是45中+南门,45中+六安路小学顶级双学区。

      42中今年逆势上涨,主要得益于42中+南门小学的较大涨幅,这与42中2018年中考中的较好表现也有关系;

      50中西两个小区均衡化,学区价值被稀释;50中西,因为分年级办学,抑制了学区房房价的快速上涨,这正是均衡办学的价值所在。

      50中新仍然是最优质的学区房投资目标;但是如果50中新与万象城东边的50中新分部如果也实行分年级办学,对于潜山路西的学区房,应该是利空,对于均衡政务区教育资源,抑制学区房价格高居不下,意义重大。

      50中东西园校区的成交量倒数第一,1-5月份只有16套成交。而且相比于2018年,出现了2%的跌幅。主要原因是拥有双本部的西园新村小区的成交量大幅减少,但是省外贸绩溪新村成交了6套,省外贸绩溪新村房龄超过20年,是典型的老破小,距离最近的5号地铁口也要1.3公里,趁上半年楼市回暖集中出货,拉低了均价。

      38中连续两年下跌,已经逐渐失去投资价值,学区不等同于学区。类似于38中这样的学区,比较适合刚需上学,不适合投资。

      如果我们沿着望江路将10大学区房分成南北两部分,北部的45中、42中、48中、50中西、50中东西园、38中,虽然在教学水平和质量上,还能保持着传统学区的优势,但是从从房产投资的角度,与南边50中新、168玫瑰园、46中等新兴学校相比,却已经拉开了明显的差距。成交量上来看2019年1-5月份,北部6校,成交套数332套,南部4校成交534套;成交价格方面,北部6校均价20133元/平,较2018年涨幅4%,而南部4校均价23524元/平,涨幅9.7%。望江路以南的4大学区房,其流动性和受市场的欢迎程度,南部明显高于北部。

      2019年6月合肥学区房房价走势分析及投资建议

      2019年6月合肥学区房房价走势分析及投资建议

      这几年合肥的发展是有单核向多核发展,合肥由市府广场的单核,慢慢发展成政务、滨湖、经开、高新、庐阳四里河、东部新城、北部新城等多个核心板块。相应的学区也会出现新旧更迭、新陈代谢。上图可以清楚的看出,作为传统名校45、42、48、38、50西、50东集中在老城区,而老城区的人群特别是高端人群在向各个核心板块分流。老城区的优质学校最终只有少数1-2所学校能够继续保持优势,比如45中、42中中的顶级学区部分可以继续稳住顶级学区的位置。而48中、38中、甚至50中东、西,都有逐渐衰弱的走势。而新区也会有顶级学区的产生,下一篇学区分析,我会和大家聊潜在顶级学区。欢迎大家持续关注我。

      6月18日合肥市各区学区划分方案出炉。学区划分较2018年没有大的变化,维持现状也许就是当下学区划分的最好解决方案。蜀山区学区与2018年完全相同,滨湖初中不变,只增加了一所小学:南宁路小学。原计划搬入合肥市经济管理学校的庐阳区47中也未能按计划搬迁,阜南路以北的部分小区,计划今年划入45中的愿望也落空......连前期期待很高的168玫瑰园南区以及清华附中合肥科技城学校的学区划分,也只是保持原有状况,168玫瑰园南区只是原有莲花小学新年校区的范围,清华附中只包含了清华自己楼盘。在最小的范围内。

      事实上合肥的学区进入了一种很僵化的状态,当前这种状态,谁也有没有勇气去打破平衡,维持现状,以不变应万变,就是最好的。但是我相信这种状态无法持久,最终会有顶层的学区设计,对现有的学区与学区、学区与房价关系找到新的平衡点。比如全面实行集团化办学、多校划片、电脑派位,比如控制每个学区房的年限等等。

      所以学区房的投资,机会与风险并存。

      房博士潜心研究合肥楼市达十年,专业解答这种楼市投资问题,帮助朋友们分析合肥楼市走向挑选潜力楼盘计算投资收益避免投资误区等等。朋友们如果需要咨询,可以长按二维码加入我的小密问房圈。或者直接加我微信:Hefeifbs,一对一及时交流,实时、快捷、方便。

      2019年6月合肥学区房房价走势分析及投资建议

      题外话:

      关于教育,房博士想多说两句。从孩子的终身成长角度,我还是建议大家不要过于迷信私立学校。公办学校的教师绩效考核、工资收入与私立学校老师的薪酬模式区别很大。公办学校的老师,升学压力没有私立学校老师那么大,所以不会因为一味追求高分而实施残酷的应试教育。给孩子有更多自由成长的空间。私立学校的老师,工资待遇是与学生的成绩完全挂钩的。而学生出不出成绩,全靠分数说话,老师会把自身的压力转化到学生身上,孩子很容易被培养成考试机器。据房博士了解,合肥某王牌私立学校,在教学初中数学时,把公式、解题方法全部流程化、机械化、模板化,学生只要死记硬背,照搬照套,反复训练,学生拔尖的少,但是高分的很多。在这种机械的教学模式下,活学活用的数学,完全失去了对孩子智力开发的价值和原有的魅力,最终会造成孩子的高分低能。有朋友鼓吹西方国家有钱人都上私立学校,贵族学校。其实中国的私立学校和西方的贵族学校有天壤之别。中国的私立学校刷题刷题再刷题、考试考试再考试、补习补习再补习,就是为了适应应试教育的考试机器。人家西方的贵族教育,走的是精英教育路线,全方位培养孩子的各方面素质,体育、口才、思维、意志、毅力、动手能力、创造力、协助能力、视野、情商......真的没得比。我国的私立学校和国际贵族学校的教育全面接轨,不知道猴年马月呢。不过公立学校管理的松散一些,所以家长需要对孩子有更多的约束,不能放任自流。学区房虽然贵,但是学区房能升值,也许孩子上完学,转手卖了学区房,还能赚个几十万。因为我密圈里有投资学区房尝到甜头的,也有坚信孩子可以花钱上私立而一直不买学区房,现在懊悔不已的。学区房投资的风险也是存在的,主要的就是政策风险。特别是当楼市进入存量房时代,地方不再依赖买房子的时候,学区房失去了其存在的价值,热度就会消退。这一方面,我们可以且走且看。

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