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      乱了!这些开发商在疯狂制造焦虑感!

      六朝汇楼市

      2019.01.01


      作者:城南科学家 | 编辑:夏明夜府

      一抓就死,一放就乱!

      NO.1 |

      涨价去库存,放水去杠杆。虽然感觉很矛盾,但在过去几年的实践发现,咱们老百姓就吃这套,一旦要说涨价,买房人就不淡定了,该买不该买的都杀进去了。

      时间到了2019年,全国最严格的楼市调控政策,被“因城施策”四个字代替了。中文真的博大精深,一方面还在强调房住不炒,而另一方面又留足了政策调整空间,各个城市纷纷松绑楼市,试探行情。限价取消、限售取消、甚至限购都在放松,这已经让买房人非常不爽了!

      然而,最会钻空子的,永远是开发商。在过去两年的楼市调控的大背景下,开发商的营销部门显得很憋屈,这不能说,那不能说,价格也不能随便涨,所以很多营销人才感觉怀才不遇,啥都不能说,他们的才能怎么施展呢?

      然而“因城施策”话音刚落,这些营销人才就开始表演了!用焦虑感,逼迫买房人就范!

      比如位于江宁正方新城的这家楼盘,已经开始了表演!

      元旦开始全面提价,文案准备的很充分:今天考虑一整天,明天多花一堆钱!对于事不关己高高挂起的网友来说肯定嗤之以鼻,但对于正在犹豫买还是不买的这个群体来说,这个广告的杀伤力就大了。本来没定买不买,但考虑到马上涨价,今天不买机会就没了……

      我看了一下这家楼盘的销售情况,还是有不少房源的。估计经过这轮广告操作,又能去一点库存。

      很遗憾,对于开发商这种私自涨价行为,过去两年这种文案一出来就会被毙掉,而现在却大行其道!

      NO.2 |

      问题是,想着涨价去库存的开发商,绝不是一家开发商,南京所有卖了6-7成的楼盘,都在玩这招!

      比如这家江北的楼盘,用大桥通车作为噱头,提出马上涨价。而且还不忘吹一波:业绩已经达成了,开发商不着急了,现金流也充沛了,买房人你别等了,耗不过我们开发商的。降价是不会降的,永远也不会降的……

      河西南公寓也在凑热闹,一次涨价1000……对此我觉得开发商心太大了,不如一次涨100,月月涨价可以涨一年,这样不更吸引买房人嘛!

      南京地头蛇开发商用发红头文件的方式昭告天下:

      2018年的目标已经超额完成任务,2019年房价先涨9%压压惊,各个城市都涨……

      从开发商的宣传文案来看,各个开发商2018年都完成了销售任务,哪怕卖的不好的盘,也说利润可观,具备的涨价条件。

      既然日子都过的不错,为何要放松调控?万科去年还在惨兮兮的大叫“活下去”,难道目的就是在决策者面前卖惨,然后引导有关部分放松调控力度?我们不得不陷入深思!

      可以预想,如果不加以干预,开发商在营销策略上会搞更多的创新,总有一款姿势收割你!

      从开发商的动作来看,限价这个调控政策,已经名存实亡。限价,已经死了!

      NO.3 |

      不限价了,开发商可以随意涨价了。是不是意味着南京楼市2019年初,全市的房价都会上一个台阶?毕竟卖的不好的都开始涨价,那卖的好的不得涨疯了?如果你在焦虑,不妨参考下去年南京二手市场的涨价联盟:

      二手房不限价吧,业主想怎么定就怎么定,最后的结果如何呢?

      江北明发的涨价联盟,还在吗?江宁江湾城的涨价联盟微信群,还活跃吗?宇宙中心河西南鲁能公馆的业主,价格还在往上调吗?

      今年8月份,有媒体就调研了河西部分楼盘的涨价联盟(注意,是8月份):

      据河西南某小区门口的中介了解,目前河西南二手房报价分为三个梯队:

      【第一梯队】五矿崇文金城佳兆业城市广场、正荣润峯三家楼盘成交价基本超过5万/㎡,也是河西南二手房市场最火的三家楼盘,中介直言5万/㎡秒出手!

      【第二梯队】升龙天汇、鲁能公馆单价5万不到,挂5万/㎡可能很难成交!

      【第三梯队】招商雍和府,中介表示该小区较早、户型存在缺陷,因此单价只有4.5万/㎡左右。

      河西南的二手房房源主要存在以下几个问题:一是部分小区办不下房产证如佳兆业、正荣润峯;二是一些小区的学区划分存在变化的可能,如鲁能、升龙;部分业主心理不平衡就来源于此,大家都是河西南,凭什么我的房子报价比别人低!

      比如河西南为数不多可以办房产证的鲁能公馆业主,就希望跻身第一梯队“不能过户的房子凭什么卖的比我贵”

      而一些学区尚未划分的小区业主则表示“说不定我以后也是学区房,我也要卖5万/㎡”。

      时间过了才4个月,让我们看看鲁能公馆的二手成交情况:

      这就很尴尬了……

      其他板块,无论是江北、江宁、城南、城北,所有的涨价联盟的脸,都被打肿了!

      NO.4 |

      喜欢涨价的的这些楼盘,大家如果观察一下,都是卖了6-8成这个区间的开发商,大的回款压力不大,但还有有20-30%的房子卖不出去,如果等着慢慢卖,那要等到猴年马月,后面还有好几期房源要开,肯定来不及?这时候发布涨价令,可以快速把犹豫不决的这部分群体收纳过来,最后销售达到9成,心里就有底了。

      如果涨价后买房人不买账怎么办?可以后面再找机会打折啊。比如五一给劳动者打折,六一给有孩子的家庭打折,七一给党员打折,八一给军人打折…后面还有教师节、国庆节、重阳节……

      双十一的套路,开发商也会啊!反之,如果买房人热情被调动起来了,那就实打实的涨价,多赚一笔。

      不过,面对新房市场的涨价行为,不必过度焦虑。你自己选中了,该买还是要买。自己没看中,匆匆忙忙为了怕涨价抓紧买入,实际上没有必要。说实在的,南京的限价盘基本没有了,2019年的南京新房市场,已经没有太多的投资价值,起码短期投资价值不大。要买,就要看长期,看长远,板块的成长性到底如何?

      2018年买房,卖菜大妈都知道怎么买,看倒挂就行了。2019年,挑选楼盘的难度大大增加,大家都不限价,挑错了代价会非常之大。

      与其参与开发商贩卖的焦虑感,不如实实在在跑跑二手房,现在的季节,部分板块的二手价格,已经回归理性了!

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