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      9大关键词回顾南京楼市!2019买房必读!

      阳光城市频道

      2019.01.27


      近期,楼市大动作不断,小动作频出。

      这不,买房人必看的2018·年度十大关键词火热出炉。

      18年的南京经历了市场的变动和政策的调控, 不少业内人称18年仍是南京楼市的“调控年”。

      政策上的宏观调控与买房人的利益息息相关,更是买房人的干货。

      一起回顾一下18年南京楼市的关键字,说不定能窥探到2019年楼市的发展真相。

      01

      突破限价

      据不完全统计,18年南京一部分楼盘领取销许,均价突破限价区域的红线。迈皋桥、江宁湖熟、板桥、鼓楼滨江等均价都突破了限价红线。

      1、迈皋桥:房价从45000元/㎡到53000元/㎡,涨价8000元/㎡

      去年12月,城中豪宅金鼎湾状元府首次开盘,毛坯均价高达5.3万-5.48万/㎡,远远高出城中板块4.5万/㎡的限价红线,捅破南京房价天花板。

      2、江宁湖熟:房价从7500元/㎡到13500元/㎡,涨价6000元/㎡

      最近,江宁湖熟老盘恒建金陵美域消失3年,再次领销许,销许均价13560元/㎡,比上一次开盘涨了房价涨了6000元/㎡。

      3、板桥:房价从21500元/㎡到25000元/㎡,涨价3500元/㎡

      去年11月,板桥老盘石林云城开盘,高层精装均价25000元/㎡。

      而此前区域内的蓝光公园1号,高层精装均价仅21500元/㎡,对比之下,涨了3500元/㎡

      去年12月,鼓楼滨江桃园世纪开盘,加推84套洋房价格再迎上涨,精装均价45000-50000元/㎡,个别房源单价甚至达到6.1万元/㎡,捅破区域房价天花板。

      相比项目上一次开盘,精装均价43800元/㎡,

      02

      利率波动

      自2017年12月以来,南京市房贷利率基准上浮情况一直领先全国,房贷利率基准上浮,对于购房者来说,同样面积的房子,其他城市人贷款的利息少,而自己所在的城市购房贷款要缴纳的利息就多,这样的对比下,资金实力有限,每个月收入更有限的购房者就被挡在了门外。

      而2018年11月开始,据南京晨报报道,南京市商业银行开始有利率松动迹象。

      以紫金农商银行为例,将贷款基准利率由上浮20%降为15%。我们以100万贷款为例,下调利率后相当于节省了5.6万元利息。

      2019年1月,更是有5家银行下调了首贷利率目前首套房贷利率最低的应数民生银行,据信贷部门的工作人员透露,目前民生银行首贷利率上浮12%,紫金农商银行最低上浮15%,邮政储蓄银行目前上浮16%,此外,兴业银行和平安银行的首贷利率目前是上浮15-20%。

      03

      限价盘逐渐清盘

      2018年,南京主城八大板块的楼盘格局已然改变

      热门板块河西,买房人期待了很久的保利天悦、海玥名都、宏图上水云锦、东原印长江、正荣滨江紫阙、佳兆业城市广场、仁恒绿洲新岛、胜科星洲府等推盘后收官;

      佳兆业城市广场开盘现场

      南部新城世茂城品、万科大都会、都荟天地等楼盘以3.5万/㎡的价格收官;

      武夷名仕园、世茂梦享家、金轮津桥华府、中交锦蘭荟、亚泰山语湖等多年未推新的老盘,给买房人发完福利后相继收官……

      接下来的2019年,更有78家纯新楼盘预计需要面世

      小结

      1、浦口、江宁仍然是2019年南京上市重点区域,共有57个纯新盘,上市数量估计超过全市的一半,有高价地也有低价地,刚需买房客可以多关注这两个板块的上市计划;

      2、建邺、鼓楼、玄武、秦淮等改善区域,上市纯新盘较少,且主要以大户型为主,买房门槛也越来越高

      3、刚需买房越来越难,购房成本增加。不难发现,南京主城48家纯新盘中仅有12家楼盘楼面地价在1万/㎡以下,其中有6家集中在江宁,如果选择在此处购房而在鼓楼、建邺等地工作,那么通勤成本会大大增加

      4、最值得关注的是,有18家楼盘的楼面地价在2万/㎡以上,地价在3万/㎡以上的更多达5家,这些楼盘上市价格未来都是区域甚至南京房价的风向标。

      04

      冷热不均

      2018年南京楼市呈现出两个非常有趣的局面,一方面市场回归理性,日光盘不再是常态;另一方面,一些炙手可热的楼盘仍有大量的购房者纷沓而至

      市场的真实成绩表明,2018年南京的河西、南部新城、鼓楼滨江、仙林湖、江北新区核心区、城中等板块的新房依然“炙手可热”。

      而城东麒麟、城南板桥、江宁淳化、江北非热门板块等等,楼盘去化成绩则不那么如意。

      市场回归理性,不再日光成为常态,买房人也有更多的置业挑选余地。这才是楼市调控下市场回归健康的正常表现。

      2018年6月,12524组买房人摇河西南佳兆业城市广场475套精装新房,中签率仅3.8%,开启了2018年南京新房万人摇号的先河。

      12月中旬,江宁世茂梦享家84套房共有13783组买房人参与公证摇号,中签率仅0.6%;

      世茂梦享家开盘现场

      12586组买房人报名参与江北高新区亚泰山语湖64套房的公证摇号,中签率低至0.51%,成为南京主城最难买的楼盘。

      我们可以看到,无论是河西南3.5万/平的佳兆业城市广场,还是江宁、江北1字头新房,都是政府限价效应下的福利盘,”买到即赚到“是大部分买房人的心理。

      市场冷热不均,成了南京楼市2018年的现象级关键词。

      05

      楼市维权年

      2018年,南京业主的维权现象屡屡爆发,不少业主说“2018年,我们买到了最差的房子!”

      房屋质量不过关、精装标准缩水、配套利好未兑现……维权的原因五花八门。甚至有楼盘延期交付三次,业主就组织相关的维权活动。

      △江宁金轮津桥华府业主因燃气管道问题维权

      拉横幅、去房产局门口反映情况、写文采横溢的维权书……这届南京业主很拼。

      ▲业主整理的违约清单

      总体来看,今年交付的不少商品房楼盘,确实存在建筑质量、景观绿化、虚假宣传等等问题。买房人遇到买房维权纠纷时,可以通过法律途径来维护自身权益

      06

      调控变脸

      据相关机构统计,2018年全年中国各地出台调控政策约450次,相比被公认为“调控年”的2017年多出75%。

      步入2019年,全国政策又发生了些许变化

      • 2019年1月3日,青岛市高新区取消公证摇号购房

      • 2019年1月4日,央行发布消息,降准1%,释放1.5万亿资金

      • 2019年1月9日,莱芜撤销,划归济南管辖

      • 2019年1月9日,北京北京孙河两大预出让宅地取消限价

      2018年底至今,从全国各地政策的来看,越频繁的变化,越说明情况的复杂。

      房住不炒’和‘因城施策’两大原则或许也将是19年政策的走势。

      就政策来说,已经开始放松调控,未来大概率不会继续加码,并且会局部细节松绑


      07

      地价降低

      2018年以来,南京楼市市场不景气,传导到了土地市场,南京土拍地王频出的风光不再,地价一降再降。

      其中,地价降幅比较大的热点板块(最高地价减最低地价且不包括土地性质因素):

      • 江北雨山路(地价降了1.3万元/㎡)

      • 城南铁新桥(地价降了1.5万元/㎡)

      • 城南西善桥(地价降了7000元/㎡)

      • 江宁青龙山新城(地价降了7000多元/㎡)

      • 仙林(地价降了1.6万元/㎡)

      • 玄武新中心(地价降了1.7万元/㎡)

      • 燕子矶(地价降了近6000元/㎡)

      不可否认,南京地价大降和当前的市场环境,政策风向有着直接关系。2018年,开发商拿地更加紧身,现房销售是个坎,不少地块的加价都是止步于此,达到最高限价的少之又少。

      今年上半年,南京仅诞生了1幅现房销售地块,即江宁谷里G15地块,成交楼面价10949元/㎡。

      08

      房价回落

      与2016年相比,在经历了一整年的调控之后,2018年的南京楼市停止了快速增长的势头,新房全年成交量与去年相比基本持平。今年的二手房交易量与去年相比下滑了23%,下半年市场开始转冷降温。

      南京近三年连年下滑的二手房成交量,让二手房市场显得很冷清。在年底,二手房市场的房价稍显冷却,房价有些许回落。

      二手房源的价格高低向来是由市场决定的,在今年新房市场转冷,市场降温的大环境下,二手房市场自然不景气。

      09

      人才大战

      2018年是全国人才大战激烈的一年。

      2018年12月中旬,合肥将进一步放宽落户,全面放开合肥以外其他所有城市落户限制。鼓励合肥市进一步放宽落户条件,已在城区落户的农业转移人口,其共同居住生活的配偶、子女、父母等,均可申请落户。

      2018年11月19日,济南放宽引进人才落户地址范围,配偶子女也能落户。

      2018年12月27日,承德放开对高校毕业生、技术工人、职业院校毕业生、留学归国人员、复员、退伍、转业军人的落户限制。

      ......

      南京也从未落后。

      2018年3月1日起,南京降低落户门槛。研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才,凭毕业证书办理落户手续;技术、技能型人才,凭高级工及以上职业资格证书办理落户手续。

      2018年5月18日,南京人才政策加码。市委书记用"5个如果"发英雄帖,来南京创业就业、在南京开办创新型企业、南京将给予最高1500万元奖励。

      2018年12月初,南京再次提升补助标准,助力人才引进。南京市浦口区人民政府出台《关于印发浦口区人才安居实施细则的通知》,为浦口区人才实时送出巨大“安居福利”。

      值得一提的是,南京南京人才落户政策1年试行期截止到2019年3月1日,该政策是否将继续实行或有新的变动还未可知,南京的人才抢夺战是否升级,还需静待政府的下一步动作。

      "历史总是惊人的相似"2019,楼市周期是否重复?

      - End -

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