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      今天实探!南京这两个楼盘只隔一条河,房价却差2.1万/㎡

      南京楼市

      2019.03.02

      上周,我在朋友圈看到有不少中介在宣传江宁水月秦淮的一套二手房。业主急于换房,原先报价358万,现在降价83万急售,单价仅21653元/㎡,低于市场价45万左右


      不过我昨天咨询中介得知,这套房子挂了一个多星期,还没成交

      水月秦淮与南京南站一河之隔,我在二手房网站上看到,小区的二手房挂牌价2.4万/㎡,而河对岸旭辉铂悦秦淮二手房秦淮二手房挂牌均价已经到4.5万/㎡;同样一河之隔的左邻右里挂牌均价也在2.9万/㎡。

      一、实探水月秦淮,同一小区两个学区

      今天,我前往江宁实探这两家楼盘。我从河定桥站出发,沿着秦淮路向西走了15分钟左右,找到了水月秦淮小区大门。

      走进小区后,我发现水月秦淮的分布比较有趣。26栋住宅全部沿着东西方向,呈“一字状”排布,其中有几栋楼之间距离很远。

      意外的是,水月秦淮同小区内的二手房价也相差很多。我在二手房网站上看到,小区有一套挂牌单价31643元/,还有一套挂牌单价21503元/,每平相差1万多!

      了解后发现,水月秦淮分为三个组团:1-12栋为天琴湾花园,13-23栋为天秀湾花园,24-27栋为天龙湾花园。不同楼栋,学区也不一样!


      我在小区里遇到一位业主,他告诉我,水月秦淮以秦淮河大桥为界,学区也不一样。1-15栋学区是百家湖小学,而且靠近河定桥地铁站,所以二手房价格也比较高;16-27栋距离地铁站远,而且靠近污水处理厂,学区是翠屏山小学,价格就卖的便宜。

      我沿着小区走了一圈,发现小区紧邻秦淮新河,还打造了多处观景平台,业主晚上吃完饭完全可以走到河边散散步。可惜今天天气不太好,拍出来的照片灰蒙蒙的。

      但是小区里的环境却比较糟糕。我走了一圈发现,小区主路不太平整,多处坑洼:

      不少单元门口都堆着杂物:

      有的楼栋墙面脱落明显:

      当我走到27栋时发现,旭辉铂悦秦淮与水月秦淮仅一河之隔。目前铂悦秦淮在二手房网站的挂牌价为45413元/㎡,比水月秦淮高出2.1万/㎡。

      我的同事在去年铂悦秦淮首次交付时,拍下了小区的内部实景图:

      小区内部道路

      新中式水榭↓

      回到家,仿佛与俗世隔绝,整个人都安静下来↓

      铂悦秦淮还提供铂悦管家服务,保障业主住得更舒心↓

      一河之隔,两个楼盘房价相差2.1万/㎡,我总结下来,有以下4个原因:

      1、板块。水月秦淮属于江宁河定桥板块,周边配套利好有待提升。而铂悦秦淮属于南站板块,交通、教育、商业等配套都在完善中;

      2、楼盘品质。铂悦秦淮是旭辉铂悦系产品,定位高端,而水月秦淮建成已有十几年,房龄老,小区环境比较差;

      3、物业水平。铂悦秦淮为业主提供了管家服务,而水月秦淮的安保水平,小区环境等方面,都有待提升;

      4、周边配套。铂悦秦淮周边就有南京南站,商业配套、学校资源等都比水月秦淮要好。

      二、换房潮到来!二手房冷热不均现象明显

      我实探结束后和一位负责江宁板块的中介聊天,咨询最近江宁二手房市场情况。她告诉我,现在比较好卖的二手房都是位置好装修好。看来,降价也不能完全吸引买房人了。

      前不久,河西业主降价急售苏宁滨江壹号的江景豪宅,不到半天就成交。但同时,也有很多房子贴着降价急售的标签,却很久都不能成交。

      一位链家的中介跟我交流时说,自己很多客户都在换房,但是无奈二手房成交量上不去,很多客户房子卖不掉。

      在和好几位中介朋友聊完之后,我最大的感受就是,楼市冷热不均的现象可能会越来越明显。不管是新房还是二手房,品质好、配套好的可能被秒光,而缺乏软硬件配套的,很可能无人问津。

      所以在大家买房子的时候,也需要好好思考,买到的房子能不能给自己和家人带来更好的生活?未来你要置换的时候,能不能给你的买家更多的理由。

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