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      过招!距鱼嘴30分钟车程,这两个板块隔江对打!你看好谁?

      六朝汇楼市

      2019.06.23


      作者:小杆子 | 排版:阿狸

      南京,每个板块都有自己的定位,都要发展自己的产业!

      今天,宁马城际消息传出,让我们把眼光聚焦到江宁滨江上;而上周,桥林通过一场土拍力压河西中部,成为无疑的话题王。

      对比着对比着发现,江宁滨江和桥林真的有很多相似的地方……两个板块的差别,不过是——桥林有着国家级新区的帽子、有条已开通的地铁,而江宁滨江实际上产业优势已经提前释放,预计将在一定时期内依旧吊打桥林……

      NO.1 |

      江宁滨江新城和桥林新城究竟有多相似?

      首先,到南京宇宙中心河西南的距离其实差不多,在20公里左右,但想要靠河西南来辐射这两个区域,都存在一些困难。江宁滨江西边接壤的是马鞍山,桥林西边接壤的也是马鞍山。

      桥林新城到河西南,涉及到过江问题,如果开车走三桥是收费的,而江宁滨江到河西南,江宁滨江到河西南,也得跨过雨花,也是一道无形的天堑。没地铁是其一,其二,西善桥、板桥的存在,直接影响河西南的效应。

      其次,房价、地价相似,万元地,房价预期在2万/平了。

      2017年底,弘阳禹洲时光印象推完最后一批房源后,江宁滨江“断粮”至今。作为滨江地王的鲁能硅谷公馆,楼面价达11077元/㎡,上市时间未定。

      鲁能硅谷公馆正在建设,现房销售,拟建18栋高层住宅及社区中心,一所幼儿园,其中1-17号楼为18层住宅,18号楼为17层住宅。

      板块内朗诗未来家绿地国际花都等二手房均价在1.6-1.7万/平左右。

      6月18日,桥林G30地块共19家房企竞拍,江苏水利以21.8亿+自持2200㎡商品房、楼面价12296元/㎡拿下,溢价率44.37%。国企拿地,其中啥意思,大家去意会吧。

      桥林G30地块南侧为桥林G26地块。2017年,南京浦口区保障房建设发展有限公司以17亿元竞得桥林G26地块,楼面价7456元/㎡。

      值得一提的是,G26地块上所建的康居长桥郡,是南京首个以土地出让形式建设的人才共有产权房项目。

      目前桥林板块主要以安置房项目为主,价格比江宁滨江稍低一些。

      第三,都以产业为重要发展目标,并引进了一批热门产业项目。

      早前,南京已明确表态,今年重点支持各板块集中力量办好一件大事,其中,滨江千亿级先进制造业基地的建设是2019年市委市政府集中支持江宁的一件大事。

      据江宁区区长介绍,目前,滨江开发区初步形成以LG为代表的韩资工业集聚区,我们将努力在滨江打造韩资产业园,形成千亿级销售规模。同时,还将以中兴为龙头打造千亿级的5G产业集群,进一步把江宁制造业总量做大。

      而浦口科学城紧紧围绕南京市委市政府深化创新名城提升创新首位度的重要决策部署,紧扣集成电路、人工智能、大数据产业发展定位。

      台积电、紫光,以及围绕着它们形成的产业链,将对桥林新城产生非常积极的作用。芯片行业平时涉及的不多,但我所忧虑的是:倘若本土人才能学到台积电的机密信息,才有可能为国家半导体产业带来希望,否则一切都是空谈!

      台积电在南京建立的晶圆工厂,是台湾在大陆的第一座独资12吋晶圆厂,30亿美元,也是台湾历年来对大陆最大单笔投资。


      台积电新工厂位于浦口经济开发区,南京12英寸晶圆厂2018年开始量产16纳米制程,单月产能规模约2万片,预计占台积电总产能的2.5%。

      紫光南京半导体产业基地项目总投资超300亿美元,一期投资105亿美元(约700亿元),主要产品为3D-NAND FLASH、DRAM存储芯片等,占地面积约1500亩,将新建12英寸半导体存储芯片生产厂房及辅助配套设施,项目建成后将月产芯片将达10万片(120万片/年)。

      上面是可查的官方宣传资料,不过,今年刚刚开工,紫光究竟啥时候能带动产生桥林的GDP,一切未可知。要知道,这些年,紫光的足迹又何止经过了一个南京,武汉、成都、广州都纷纷被利好。

      NO.2 |

      那么桥林和江宁滨江各自有什么困阻呢?真不是抬杠,要知道这两个板块,未来很可能成为新进入南京的刚需的第一处住所,一切当然要朝着更好的方向发展。

      前面也有提到,江宁滨江其实产业实力很强劲的,这个真不吹牛,自生能力很强。不管是数量还是实干质量,在想当长时间内,桥林对比是要弱势一些的。

      截止今年9月,中兴通讯滨江智能制造基地全建筑主体将竣工,12月首批交付厂房将试生产,正式投产后,无线RRU、BBU及5G产品年产能总量将达约500万台规模。也有人才房哦!

      去年下半年,总投资115亿元的中信科烽火通信华东总部基地项目也在滨江开发区破土动工,国内三大通信行业巨头,滨江坐拥其二,还有企业配建的人才公寓。

      这么多产业上来了,人口也来了,交通缺胳膊少腿实在说不过去!

      南京江宁段(铜井河至江宁河)的扬子江大道已经建成通车,全长 12.5 公里,只要雨花台区段道路畅通后,从江宁滨江新城到河西只要 15 分钟。(但雨花告诉你,我们不着急)

      江宁滨江最大的问题是少条地铁,对于有车一族来说,有没有地铁并不重要,但对普通刚需上班族,公共交通却尤其重要,这会决定一个板块是孤立隔绝还是能与其余板块产生联动。

      6月21日,南京地铁在官网发布三条公告,都是关于跨市城际轨道线路的:《 南京地铁宁滁城际铁路南京段预可行性研究项目比选公告》、《 南京地铁宁马城际铁路南京段预可行性研究项目比选公告》、《宁句城际线马群站综合开发特定规划区城市设计招标公告》。

      其中,宁马城际铁路起自规划的南京地铁8号线铜井站,向南引进入马鞍山境内,经过慈湖高新区、马鞍山市主城区、市经济技术开发区,止于当涂县提署路。

      线路全长约30km,其中马鞍山境内长约25km,南京境内约4.6km;全线拟采用高架敷设方式,马鞍山市境内拟设置站点8座,平均站间距不小于3公里,工程投资估算约75亿元。

      问题是,8号线究竟什么时候来呢?

      江宁滨江的第一条地铁究竟是8号线还是谁,咱也不知道,咱只知道,江宁滨江核心区,还有不少空地等待开发呢,这个片区现在人气已经不低了,就差交通发力了!


      NO.3 |

      2018年1月23日,浦口科学城挂牌成立,园区位于桥林新城,规划面积7.43平方公里,北至浦乌路、东至龙港路、南至横江大道、西至石碛河。

      桥林新城中心区为NJJBg030单元片区,规划范围东至新星大道,南至滨江大道,西至石碛河,北至浦乌公路,规划面积12.77平方公里,总体定位为桥林新城的综合中心板块、重要居住功能板块、新城门户形象地区。

      建设用地面积为1221.10公顷,其中居住用地面积占到近3成,将形成紫荆、紫苑、紫藤三大居住社区,形成14个基层社区。

      据微博博主求雨山神仙爆料,桥林新城像江苏水利G30地块一样的住宅地块多达200多幅,这个量其实是很可怕的,如果能集中供应,加上配套跟进,桥林板块很快能成为南京新的刚需重镇!但如果一起步就想卖2万+,那是致命的。

      轨道交通上,未来两条轨道线从这经过,分别为11号线和宁和城际,而宁和城际已经通车。

      根据浦口科学城宣传短片显示,桥林未来将拥有35万左右的人口。而据网上资料显示,目前桥林总人口约4.7万人。

      未来板块还需导入超30万人口,若以每户5人计算,未来区域内将有约6万套的房源需求,这个缺口还是非常非常非常大的!

      (截图来源:浦口科学城宣传短片

      若以套房100㎡计算,容积率2.0计算,未来板块至少或需300公顷的纯宅地供应!而根据江北新区桥林新城总体规划(2015-2030)规划显示,板块内规划居住用地面积1122.9公顷,供应相对充足。

      那么,说说桥林的遗憾吧,咱不是柠檬精,孤注一掷搞芯片,真的能如愿吗?这不仅仅是长三角的竞争,还是站在世界舞台上的斗兽之战。

      我作为一个10000%的外行人,存在一些疑虑,欢迎各位在评论区斧正。

      城市经济持续发展还是需要一些硬科技公司。芯片行业是一项极高投资但短期内回报低的产业,如果能够真的创新走在行业领先,那自是不必说,但这是一项需要极大的投资和付出,在短期内很难有起色。另外投资环境也在一定程度上受到国内外局势印象。

      有业内人士表示,“无论是台积电南京厂,还是三星西安厂,都自带产业链上下游,或是三星培育的韩国本土的半导体设备材料公司,或是为台积电做配套的欧美日公司,指望他们培育中国本土的公司,是不切实际的。”

      在内外赛马,互有竞合的竞争格局下,我们其实真的很期待,在南京的土地上,能够生长出第二个“海思”。

      NO.4 |

      只可惜,既生瑜何生亮,这两个对手,总有一天要过招的!

      想要稳控桥林,最损的一招可能就是不给它的对手江宁滨江供地……

      注:微博博主求雨山神仙对本文亦有贡献,在此感谢

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