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      全面降准,2020房价会有变化,与你息息相关

      魔都财观

      2020.01.02

      2020年1月1日下午,央行正式宣布全面降准0.5个百分点。

      熟悉金融的朋友都知道,房价本质上是一种货币现象

      那些降准释放出的资金,会像流出的水,慢慢渗透到各行各业,最终沉淀入各种资产的价格里。

      让我比较意外的是,这次选择在新年的第一天,央行就给市场发了这么大的一个礼包,让我对2020年的楼市充满期待。

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      这次降准的原因并不复杂。

      每到岁末年初,所有人都在抢收冲指标,市场很缺钱。

      而恰好今年春节又在1月,因为发红包、企业发年终奖,市场上有大量的现金需求,所以更加缺钱了。

      更不巧的是,由于去年经济表现不太好,财政部已提前下达了2020年部分新增专项债务限额1万亿元。这些地方政府债券最快会在1月份就发售,进一步抽干流动性。

      这么多资金缺口的压力,各位可能感受不到,但最后都会传导到银行身上,他们的日子是不好过的。

      这个时候,央行出手了,降低银行存放在央行的存款准备金,允许银行拿回8000亿,也算给了个交代。

      而银行有了资金大回血,也就不怕大家来取现了。

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      我们接着看看降准做了些什么。

      这次降准释放的8000亿资金,并没有超预期,比不上2018年4月降准的1.3万亿和2019年1月的1.5万亿。

      但这次实际放出来资金量是挺多的,多到追平这两年以来单次的最大金额。

      因为以前的降准,银行要回来的钱,又会被迫拿出大半,来置换到期的MLF,其实到手的没多少。

      就好像你好不容易要回2张借条的钱,但要拿去还掉1份欠债...

      而这次降准就很干脆,没有附加条件,8000亿完完整整都拿回来了。

      另外还有一个细节值得关注。

      从规模上说,投放8000亿对金融市场,真不是一个技术上很难操作的量。

      央行只需要多玩几次MLF和逆回购,用这些普通人都不太明白的工具,就能达到同样的效果。

      但是,央行这次选择了降准,用这种全市场都能看明白的方法。

      也就是说,央行很清楚,在元旦宣布降准这件事,大家会有怎样的解读。

      但央行依然用这种仪式感很重的方式来投放资金。

      这是一个很明确的信号:

      2020年的货币宽松,确认了。

      再结合从去年10月8日以来,央行花了好多心思,把贷款从基准利率切换成LPR利率模式,现在新批出来的房贷都是LPR+加点。

      这一切,都让人感觉到今年央行要在贷款融资环境上,打通市场化,让货币宽松能更快更好地作用到经济中来。

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      这种资金面的逐渐改善,其实已经能见到效果了。

      如同我之前预期的,新一轮货币宽松,正在房贷利率上慢慢兑现。

      根据融360统计,2019年12月的全国首套、二套房贷平均利率都下降了1个BP,也就是0.01%。

      再细化到四个一线城市,也能看到,北上广深的平均利率又重新回到了下降区间。


      一般来说,银行到年末都会资金紧张,所以这种年末房贷利率降低的情况是比较少见的。

      我印象当中,最近的几次也只有在2014年和2015年牛市降息区间才会发生。

      而这一次,利率降低的原因,还是要感谢央行把房贷切成基于LPR利率定价的好政策。

      去年11月20日,作为新发放房贷利率参考依据的5年期LPR,迎来首次下调,因此带动了全国房贷利率连涨半年后的略微下降。

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      那么下一步会发生什么呢。

      我个人还是比较乐观的,2020年会继续保持宽松。

      因为同样也是在1月1日,央行公布了四季度货币政策委员会纪要。

      与三季度相比,对经济的判断是“下行压力仍然较大”,且删除了“保持战略定力”和“把控货币供给总闸门”的表述。

      这么看,一季度的资金面会表现不错。

      而历史上,只要资金利率好,房地产就不会太差。过去一轮大牛市,就是伴随着降息产生的。

      当然房地产要有好的表现,不完全是利率下降本身拉动的,也是要限购限贷放松配合的。

      这方面,我也看到不少地方也在行动,做一些人才购房的放松。


      所以我觉得当下,不管是资金面,还是政策面,都具备了回暖的可能。

      而且经济稳增长阶段,一般不会太过于为难房地产

      按照丁祖昱的说法,房地产是中国最大的制造业。

      当然,我觉得明年一定不会有全国级别的大牛市。

      之前中央经济工作会议已经说了,房住不炒,不会有举国鼓励的政策。

      所以2020年的房地产,差不多就是,会比过去要好,但还没有好到爆,那种半红不紫的状态。

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      好,那让我们来展望下今年的利率和楼市走势。

      背靠近20年金融从业经验,我曾经在2019年1月预测过,2019年“预计今年会有宽松动作,可能有多次降准,一次降息”。

      从最终结果来看,2019年有公告3次降准。另外央行采用了新型降息,实际降低LPR大约16个BP,也就是0.16%,差不多就是1次降息。基本都说对了。

      那我对今年的货币政策依然看好。

      因为去年底,央行已经理顺了贷款LPR定价机制,所以今年我预计LPR利率会有下降,大概是1到2次标准降息的水平,25到50个BP左右,另有大概2到3次的降准。

      虽然根据之前存量房贷转换规则,存量房贷2020年利率不变,LPR利率下降对存量房贷没用。

      不过,LPR利率下降将会直接作用到新办理的房贷上去,对新购房者会有不错的吸引力,毕竟月供更少了。

      另外,今年LPR的加点,差不多就是过去大家理解的利率上浮和打折,也可能会减少。

      因为央行在降准后表示:

      此次降准降低银行资金成本每年约150亿元,通过银行传导可降低社会融资实际成本...

      那这样银行降低成本之后,有可能会压缩LPR加点,进一步降低实际利率和综合融资成本。

      所以综合来看,资金面会对楼市比较友好。

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      那最后,想给自住上车的朋友一句忠告,就是真的很着急买房的那些刚需。

      现在就是风口,抓紧买。

      因为当下正好是房企最困难的时候,大部分房企都借不到钱。

      不少房企只能通过降价来回款。

      比如:

      广州,从最高的4.6万/㎡降到最低3.6万/㎡,最高直降10000元/㎡。

      增城,跌幅较大的有金地荔湖城、碧桂园云顶和万科桃源里等,降幅在4700-5300元/㎡。

      合肥,庐阳、新站、包河降价明显,最高降价4536元/㎡。

      武汉阳光城央座,原先在售3万+,曾推出2.3万,直降8千。

      刚需反正总是要买的,不如趁打折来一票。

      而刚才也说了,2020年全年大概率宽松,房企这种艰难状况正在慢慢改善。

      一旦房企融到钱了或房子好卖了,新房打折的机会就没有了,也会带动二手房价稳定。

      举个例子。

      在上海,你很少能见到新房打折,除非前滩这样的非常个别的限价。

      因为虽然上海有限价,但总体还是比较市场化的,新房比对二手没有倒挂空间。

      而去年下半年以来上海市场在回暖,再贵的如陆家嘴九庐这样豪宅慢慢卖,也都能卖掉,所以很少能看到上海的新房有一、二手倒挂,套利空间的

      而上海新房价格的稳定,也间接稳住了二手房价格。

      所以整个上海楼市随着限价慢慢松动,呈现温和向上的状态。

      那如果你不那么着急买房, 如同我在《房地产,又到了新的轮回!》文中写到的,深、沪、京、广这四个一线城市可以买入了。

      房价显著被低估的长沙和成都,还有新一线城市的杭州和南京,也是可以考虑的。


      07

      好,差不都就这些。

      最后,我花了点时间历数了过去十余年30次的降准,忽然发现:

      昨天的这次降准,是历史上唯一的一次元旦降准。

      我不知道这是不是个巧合,不过对于2020年来说:

      货币宽松,从第一天就开始了。

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      34
      ave

      评论(4)

      评论
      • 希望降降降

        2020.01.03

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      • 手机用户1236

        小编借你吉言你我生活在陲死边希望能从新活的潇潇洒洒

        2020.01.03

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