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      开发商不想多说的 “容积率”

      真叫卢俊

      2020.01.17


      在好房子越来越稀缺的当下,敢公然大声说 “我这里真有好房”是需要底气的!


      01 有人戏称: 选到好房和选对女婿一样,需要运气、眼光和实力。
      仔细想来还真是这样,不仅要讲究眼缘,也要把控硬件。
      而且,房子和女婿能类比的地方蛮多,比如说:
      地段,相当于籍贯和户口 面积,差不多就是身高体重 立面,等同于卖相了(帅不帅的意思) 价格,相当于家境或者经济实力 房型朝向,那就是内向还是外向的区别吧,为人方方正正,曲里拐弯,大大咧咧,全明双南……啥都有 开发商,就相当于原生家庭 ……
      纯属个人观点,错了留言告诉我哈。
      但是,有个指标比起地段、价格低调得多,很多人会一扫而过地忽略掉, 那就是——建筑的容积率。
      如果一定要类比的话,容积率就相当于人的襟怀气度吧!不像外表那样直观,但朝夕相处,尤其是经历一些事情之后,其中的独特的滋味,才能体会得到。
      02 虽然一秒钟就能百度查出容积率的标准概念: 地上总建筑面积与净用地面积的比率。
      但对大众来说,还是太晦涩。
      不如来几张直观点的图看看吧:

      假设,有一个黄金地正准备开发。红色盒子代表建筑建筑

      建成2层和建成5层,占据了同样面积的土地,换句话说 “建筑密度” 是一样的。
      但建筑物建得越高,开发出的总面积越大,这时候容积率越高,开发商获利越丰。
      但是从居住者角度看,一般来说, 容积率低一些,隐私性、公共空间舒适度,采光、通风等都会好一些。 政府也会全局考虑,对新开发楼盘的容积率有关于最高限度的规定。

      03 各位买房的朋友一定有种感觉,市面上的房子的容积率,尤其是新建商品房的容积率尾数,都那么复杂纠结,比如很多都是1.18、4.49这样的,直接成为整数不好吗?
      其实,只有内行才知道,踩线精准,正是开发商的精明之处。
      容积率由政府规定了上限,那么尽量接近上限,既可以达到利润最大化,又不至于违规。
      一般而言,容积率分为: 1、独立别墅为0.2~0.5; 2、联排别墅为0.4~0.7; 3、6层以下多层住宅为0.8~1.2; 4、11层小高层住宅为1.5~2.0; 5、18层高层住宅为1.8~2.5; 6、19层以上住宅为2.4~4.5; 7、住宅小区容积率小于1.0的,为非普通住宅。
      但是,也不要盲目相信容积率。
      比如:混合社区会把总容积率“平均值”拉下来, 但居住在高容积率的住户,依然有不少采光,私密性方面的问题。
      很多开发商不愿意多谈容积率,因为着涉及到切身利益。
      但精明的消费者,还是可以从尺度上看出,一个开发商是为客户着想,还是满脑子赚钱。
      比如:按规定,住宅层高超过4.9米就会计算成2倍建筑面积,超过7.6米就会计算成3倍建筑面积,有些开发商会正好建到这个高度,用最少的成本,获得最大的利润。
      具体的建筑面积的计算有很多规则,比如进深1.8米以上的封闭阳台要算建筑面积,在一线城市,买个阳台就要20万朝上了。
      而小于1.8米进深的阳台,都只按水平投影算一半面积,很多开发商会卡着这个尺度,交房时不帮客户封闭,不要以为他们偷懒,他们其实是变相帮消费者省了半个阳台面积的钱,对于这样的良心开发商要感谢才对。

      03 容积率体现了个人生活的舒适程度, 这个很好理解,乘坐飞机时可以平躺,可以到处走动的头等舱,和腿脚都伸不直的经济舱,你愿意选哪一个呢?
      所以, 买房前,还是先了解一下容积率吧。
      刚才我们讲过了,容积率不像房型地段那样让人一目了然,但也有很多规律性的东西,看房子看多了,一眼就能估算出某个小区的容积率。
      容积率接近的小区,其实有很多共性,我们继续看图片:
      0.2~0.5: 一般为独立别墅,你可以在家开派对,做烧烤,有天有地,自由王国一般。
      0.4~0.7: 多为联排别墅,隐私性差了一些,但毕竟,窗外景色一览无遗,采光通风优于一般住宅。
      0.8~1.2: 多为多层住宅,多层社区虽然不够尊贵,但更有邻里亲情的氛围。
      1.5~2: 多为11层以下的小高层,兼顾了多层与高层的优点。
      1.8~2.5: 多为11~18层的高层住宅;
      2.4~4.5: 多为18层以上住宅;
      5以上容积率的房子,一般就不建议买了。 因为有可能你家的电梯比商场还繁忙,带孩子去楼下坐个滑滑梯,前面也排了100个熊孩子。
      当然, 同样容积率,建筑排布方式不同,居住感受也不同。 比如这样的围合式排布,中央景观就出来了。

      但也不要盲目相信容积率啊, 这样的老破小,尽管容积率不高,但舒适度可想而知。
      这就需要说到另外两个也影响舒适度的指标了。
      首先是建筑密度, 其实就是建筑基底面积和土地面积的比值,体现了建筑的“苗条程度”。 第二个就是人口密度。 一般来说,一个小区里的单套户型越大,人口密度越低,这也是大户型的好处,很多大平层社区,尽管容积率不低,但居住感受还不错。
      说一千,道一万,一个社区的容积率定下来后,总体风格气度就基本上定了。吸引的住户也是比较接近的,换句话说, 容积率不知不觉中,完成了“圈层的划分”。 千金买房,万金买邻,容积率,不就是这么神奇的所在吗?

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