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      这个冬天不太冷:开年拿地热潮来袭,房企积极补仓,最高溢价率超180%

      地产深度报道

      2020.01.17


      图片来源:图虫创意

      2020年的这个暖冬,也给房地产市场带来了些许暖意。在融资稍显宽松之后,高溢价率的现象再现。

      《国际金融报》记者观察发现,2020年第二、三周以来,“碧万恒”、保利、蓝光、龙光等房企在土地市场上活跃起来。

      众家争抢,溢价率自然水涨船高。1月15日,蓝光发展在常州竞得一宗商住地,溢价率达73.68%。1月10日,经过74轮竞价之后,金辉以10.44亿元的总价拿下了绍兴一宗住宅用地,溢价率为61.58%。再往前,荣盛发展于1月7日宁波的土拍市场上,以4.63亿元的价格拿下宁波慈溪一宗商住用地,溢价率更是达到了180.49%

      业内人士普遍认为,当前土地市场的热潮源自房企补仓的需求,对于热点城市推出的优质地块,房企也愿以高溢价的方式拿地。

      溢价率“抬头”

      回顾刚过去的两周,高溢价地块频现。

      1月8日,保利地产以21.87亿元的总价竞得郑州市两宗城镇住宅用地,土地总面积约7.45万平方米。两宗地块溢价率均超过50%;同日,华润置地以16.47亿元竞得郑州一宗地块,溢价率同样超过50%,为50.15%,楼面价9783元/平方米。

      1月9日,阳光城以约7.16亿元外加6%自持比例的代价竞得杭州一宗住宅用地,溢价率约为29.97%。1月14日,融创联合体还以14.55亿元拿下南通港闸区1宗商住地,溢价率59%

      相较于2019年,2020年以来的多宗地块的溢价率明显居于高位。

      克而瑞研究中心日前发布的土地市场研报显示,截至2019年第四季度,各能级城市溢价率均已经跌破10%,尤其是一线城市溢价率已经跌破5%,大部分地块均以底价成交,降无可降;二线和三四线城市溢价率也分别降至8%、9.7%,土地溢价率也降至相对低位。

      诸葛找房数据中心发布的报告显示,土地成交平均溢价率在2016年达到47.17%的高峰之后大幅下滑,2018年土地推出溢价率仅有13.77%。成交楼面价及溢价率双双下滑,2018年全国土地市场遇冷明显。2019年楼面价受到成交结构性影响小幅回升,溢价率略回归至14.66%。

      对于现阶段的高溢价情况,58安居客房产研究院分院院长张波告诉《国际金融报》记者,一方面,从土地溢价率偏高的城市分布来看,依然是处于热点的城市群、热点都市圈,例如长三角城市群是房企拿地的重点区域,以郑州为中心的中原都市圈也是必争之地;另一方面部分商住用地溢价率高企,和地块所处的区位以及起拍价定位偏低有一定关系。

      亿翰智库研究总监于小雨表示,目前土地市场成交主要集中在一二线和强三线,这些城市的优质、高价值地块相对稀缺,房企愿意以溢价方式拿地,导致近来出现一些高溢价率地块

      不过,即便是热点城市,也并非都受到热捧。

      同样是郑州的土拍,却在1月16日遭遇寒流。公开信息显示,当日共有5宗地挂牌出让,最终有3宗地块以底价成交,土拍收金24.26亿元,分别由康桥地产、中鼎置业、泰康人寿等拿下;另有1宗住宅用地流拍,1宗商业用地暂停出让。

      财经评论员严跃进向《国际金融报》记者指出,拿地溢价率一般跟地块属性相关。“地块属性比较好,项目比较好规划时,其成交的溢价就会比较高”,严跃进认为,从企业拿地的心态来讲,底价成交的地块多是因为不好盈利,一则地块区位不太好,二则可能地块有限制。

      房企积极补仓

      “最近降准后参拍企业多,各地土拍溢价又很高了。”有投资者如是说。

      记者注意到,近日参与招拍挂的企业数量确实较多。

      “在1月8日的郑州土拍上,3宗地块同时被近20余家实力房企“争夺”,碧桂园、金茂、保利、华润、建业、正商、正弘等房企均在其中;而1月15日的南京新年首场土拍上,其南部新城G107地块吸引了包括保利、卓越、招商、龙湖、金茂、中铁建等20家在内的房企竞拍。”

      亿翰智库研究总监于小雨向《国际金融报》记者表示,房企的拿地意愿强,主因是房企需要补货,只要有机会就会在土地市场提高拿地力度。当前,房企无论信用债、还是海外债的融资规模都有大幅增加,信贷资金流入企业,从而使房企有足够的资金去土地市场上加大投资

      诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱也认为,年初各开发商手头资金充足,且有补仓的需求,因此新年开局的土地竞拍争夺较为激烈。

      不过,也有房企表示不追高。“溢价率太高,帐算不过来。”一位TOP50国企背景的房企人士告诉记者,“我们的目标一直都是踩准市场节奏拿地,招拍挂太贵的,肯定不会去拿”,即便是一些很看重的城市和地块,也“肯定要帐算的过来才会拿”。

      热度或难持续

      其实,开年高涨的土地溢价率,并不鲜见。“回忆一下,每年都有一波。”于小雨说道。

      即便是在土地市场被压制的2019年,也在年初出现过“小阳春”。诸葛找房数据中心提供的数据显示,2019年4月曾出现过溢价率的小高峰,达到23%;6月再达21.68%。此后,随着土地市场回归冷淡,多幅地块底价成交使得溢价率连续下滑,至12月溢价率回落到6.55%。整体来看,2019年的溢价率呈现出前高后低的态势

      2020年整体的土地市场是否延续这样的态势呢?机构还是给出了“稳”的整体预测。

      张波分析道,“土地热潮如果在春节后持续存在,不排除有针对土地侧的调控政策出台,以保障2020年楼市稳定目标的切实有效落地。总体来看,2020年土地市场整体依然还将持续去年热度,但城市分化将表现得更为明显,区域间热冷不均,总体趋稳的态势不会改变。”

      于小雨从资金的角度指出,拿地潮在什么时候发生,很大程度上要取决于融资环境的改善,房企只要把握住融资窗口期,土地市场上自然会有热度出现。

      “房地产是资金密集型行业,当信贷窗口放开、融资流入增加的时候,房企势必会增加投资力度,这是正常现象。”于小雨告诉《国际金融报》记者,“但是在2019年融资政策频繁出台,融资渠道持续收紧的情况下,2020年融资紧缩的趋势难有大幅改变,这就决定了土地市场的热度不可能一直持续。”

      王小嫱指出,整体来看,市场冷热不均,热点城市的优质地块仍然受到热抢,“随着年初各种高价地、高溢价地块的成交,市场活跃度提升,但这种局面长期维持的可能性不大,预计2020年土地市场大概率会低温运行。”


      记者 郑娜

      编辑 沈玉洁



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