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      15.97万亿!2019年商品房销售额创历史新高

      中房网

      2020.01.17

      1月17日,国家统计局发布的《2019年1-12月份全国房地产开发投资和销售情况》显示,2019年1—12月份,全国房地产开发投资132194亿元,比上年增长9.9%,增速比1—11月份回落0.3个百分点,比上年加快0.4个百分点;商品房销售面积171558万平方米,比上年下降0.1%;商品房销售额159725亿元,增长6.5%,增速比1—11月份回落0.8个百分点,这一数字也超越了去年的14.99万亿元,成为新的销售额纪录。

      易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,房地产开发投资同比增幅数据仍然接近两位数,体现了其宏观经济和固定资产领域的压舱石作用。预计2020年此类指标或在增幅上有所收窄,但绝对不会下跌。从销售方面来看,全国商品房销售面积在连续4年持续正增长的情况下,2019年数据重新为跌,这与整个宏观经济和楼市基本面有密切关联。但销售面积跌幅很小,说明全国房屋销售市场的韧劲,也意味着市场不会大幅度降温。预计2020年能够走出2019年相对弱的态势,继续保持正增长。

      具体来看,在房地产开发投资完成情况方面,2019年1—12月份,全国房地产开发投资132194亿元,比上年增长9.9%,增速比1—11月份回落0.3个百分点,比上年加快0.4个百分点。其中,住宅投资97071亿元,增长13.9%,增速比1—11月份回落0.5个百分点,比上年加快0.5个百分点。

      严跃进认为,1-12月份全国房地产开发投资增速相比1-11月份略有收窄,进一步体现了房企投资端的微调导向。从客观上看,在所有宏观经济指标中,房地产开发投资同比增幅数据较大,接近两位数,依然体现了其宏观经济和固定资产领域的压舱石作用。预计2020年此类指标或在增幅上有所收窄,但绝对不会下跌。尤其是在基建投资发力的情况下,开发投资数据的同比增幅和相关占比会弱于2019年。

      房地产开发企业土地购置面积来看,2019年房地产开发企业土地购置面积25822万平方米,比上年下降11.4%,降幅比1—11月份收窄2.8个百分点,上年为增长14.2%;土地成交价款14709亿元,下降8.7%,降幅比1—11月份收窄4.3个百分点,上年为增长18.0%。

      严跃进表示,此类数据已经保持了连续11个月的持续下跌状态,但跌幅有所收窄。预计2020年的土地市场不会太悲观,从1月份的土地市场数据看,已经出现了一些高溢价率的土地交易情况,这也说明随着2020年融资环境的改善,房企拿地的积极性会进一步增加,这也有助于影响后续的开工和销售端等数据。而且从结构上看,预计一二线城市的土地交易数据表现会更为强劲。

      房地产开发企业到位资金方面,2019年房地产开发企业到位资金178609亿元,比上年增长7.6%,增速比1—11月份加快0.6个百分点,比上年加快1.2个百分点。其中,国内贷款25229亿元,增长5.1%;利用外资176亿元,增长62.7%;自筹资金58158亿元,增长4.2%;定金及预收款61359亿元,增长10.7%;个人按揭贷款27281亿元,增长15.1%。

      从房地产开发企业到位资金数据来看,相比1-11月份略有扩大。在严跃进看来,一方面,资金面的数据不算太糟糕,资金状况没有明显恶化,尤其是随着降准等政策的出台,可以感受到年底资金状况改善的利好。另一方面,也要看到房企的感受和市场数据并不一致,企业还是比较保守,所以这也可以理解为什么今年初房企加快融资,尤其是在美元债发行、票据发行、定向增发等方面会有较大的动作。

      房地产开发景气指数方面,12月份房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101.13,比11月份回落0.02点。

      商品房销售方面,商品房销售面积在同比增速连续两个月小幅增长后小幅微跌,比上年下降0.1%。商品房销售额再次创下历史新高,在增速方面同比继续保持上涨,但增速相比1—11月份有所回落。从商品房单月销售情况来看,与上月相比,增长幅度在40%以上,与2018年同期相比则呈现销售面积有所下跌,销售额继续上涨的态势。

      根据国家统计局数据,2019年商品房销售面积171558万平方米,比上年下降0.1%,1—11月份为增长0.2%,上年为增长1.3%。其中,住宅销售面积增长1.5%,办公楼销售面积下降14.7%,商业营业用房销售面积下降15.0%。商品房销售额159725亿元,增长6.5%,增速比1—11月份回落0.8个百分点,比上年回落5.7个百分点。其中,住宅销售额增长10.3%,办公楼销售额下降15.1%,商业营业用房销售额下降16.5%。

      从商品房单月销售情况来看,商品房销售面积与销售额的环比增幅均在40%以上,且为2019年全年最高值。中房网(微信号:zhongfangwang)根据2019年以来的国家统计局数据分拆后测算,12月份商品房销售面积达22653万平方米,环比增长44.71%。商品房销售额为20719亿元,环比增长42.02%。从同比情况来看,2019年12月份商品房销售面积相比2018年同期下跌1.72%,销售额相比2018年同期增长了1.24%。

      严跃进分析认为,全国商品房销售面积在连续4年持续正增长的情况下,2019年数据重新为跌,这与整个宏观经济和楼市基本面等有密切关联。但销售面积跌幅很小,这依然说明全国房屋销售市场的韧劲,也意味着市场不会大幅度降温,客观上反而要说明市场并不糟糕。预计2020年能够走出2019年相对弱的态势,继续保持正增长,尤其是近期的一些补契税的购房政策,客观上可以刺激购房需求。

      库存方面,2019年末商品房待售面积49821万平方米,比11月末增加600万平方米,比上年末减少2593万平方米。其中,住宅待售面积比11月末增加192万平方米,办公楼待售面积增加105万平方米,商业营业用房待售面积增加84万平方米。

      据中房网粗略统计,商品房待售面积在2019年末有所抬头,也是自2017年3月份下滑开始至2019年11月末,期间共经历了31个月的时间。住宅待售面积方面,在2019年2月末出现短暂触底回升,然后随后的9个月继续呈现下跌态势。年末住宅待售面积再次回升,为22474万平方米。

      严跃进认为,从数据看此类曲线下跌的动力越来越弱,说明房地产市场的库存数据正在构筑底部。从城市结构来看,全国一二线城市在2018年就已经开始形成底部,而三四线城市则相对滞后。预计2020年此类曲线有望由负转正,新的去库存概念需要重新提及。

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