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      小白买房必备技能,看这几条就够了

      真叫卢俊

      2020.01.24

      对于绝大多数人而言,房子几乎是一生中买的最贵的商品。

      小白如何从0基础,到顺利买到适合自己的房子?

      今天阿飞和大家一起聊聊在买房过程中必备的技能:

      【买房三部曲】帮助你从入门到精通。

      买房资金如何运用

      简单说,就是全款买房还是贷款买房,钱,怎么安排?

      全款买房的优点无非就是可以在售楼处问销售要到相关的折扣;

      而房子是唯一一个最多可以贷款30年的商品,这相当于国家给你的福利,能贷款尽量选择贷款。

      贷款买房的基本原则:

      1.尽量少付首付,多用贷款;

      2.将贷款的期限尽量延长。通常来说,购房应该支付一个在允许范围内的最低首付;

      3.尽量选择公积金贷款,因为公积金利率低,可以减少月供。

      优点

      减轻早期的支付压力,对抗未来的通胀


      买房的过程中,买房三部曲则是需要确定区域+板块+小区

      区域比较好理解就是需要买那个行政区。

      买房的目的无非:刚需、改善、投资和情怀。

      区域板块的选择上,宏观上要了解上海或者各区(板块)未来的城市规划。

      宏观了解好之后,是需要了解具体的板块均价

      每个区各个板块之间的价差非常之大,通过了解不同区域不同板块的均价,可以在预算一定的基础上,找到自己所中意且购买力足够支撑的板块。

      确定了区域和板块之后,那就是小区的选择。

      1.对于新房来说,要求产品品质高

      2.对于二手房来说,轨交+学区起码是需要有其一。

      网红盘,“红”代表的是人气,也可以理解为是“抢手货”,这往往代表着未来的潜力!

      对于买房来说,哪里热门,就应该作为优先选择。而网红盘的热销早已不是秘密。

      而二手房的人气呢?

      势必是关注它、惦记它的购房者。

      受关注指数高,简而言之就是接盘侠排成行。

      小区的具体选择上,通过成交且活跃的小区,因为这些小区的价格相对较为透明,能够比较准确 得到市场的合理价格。

      任何一点楼市的风吹草动,都会率先在这些活跃小区中得到价格涨跌的体现

      而如果小区本身挂牌较少,缺乏可参照的数据,对我们准确判断小区价格是有一定困难的。

      因为,市场比较法是很实用的定价原则。

      新房的价格如何判定呢?

      开发商推出新盘的两年前,当时拿地的楼板价,同时预计有一个保本价格。

      这个本就是保的开发商的成本。虽说千做万做,亏本买卖不做。

      举例来说

      开发商拿地时的楼板价完全可以给我们在购买新房时做足够的参考。

      因为,成本法同样也是符合市场的定价原则之一。

      当下的房地产市场,可以认为如果没有赚到便宜,那就是吃亏了。

      同样举例来说,网红盘西郊金茂府,我们俗称的日光盘,性价比就是日光盘的核心优势

      掌握了市场比较法和成本法之后,通过新房二手房的成交数据就能掐准市场的行情

      做到谈价的时候有的放矢。

      此外,不少二手房是上家买了不久的,很有可能其原先的装修还是相当不错。

      当然,羊毛出在羊身上,上家一定会将装修的折旧,甚至比折旧高的费用转嫁至买方。

      因此,货比三家就变得极其重要。

      举例来说,同一小区位置,楼层差不多的有两套面积近似的房子。

      一套是豪华装修,另一间是普通装修。

      这个时候要求我们对房价和装修价有个合理的认识。

      根据自身对房子装修的喜好程度,正确选择到底哪一套对自己更为适合,是否选择另一套一般装修的之后自己装修。

      看房到底看点啥

      实地看房前,需要掌握一些房地产的基础知识。

      比如绿化率、容积率、得房率如何计算,多少合理。

      尤其需要了解当这些参数不合理时,对居住体验产生的负面影响。相关的数据信息可以通过房产网站获得。

      看房看点啥?

      需要从小区+楼栋+房屋三个维度来观察。

      需要观察小区周边的交通和配套,是否与网站数据一致。进小区以后观察小区路面是否干净完整、停车秩序、健身设施等等是否井然有序。

      具体楼栋所在小区的位置,通常情况不建议购买沿马路的房子。

      进入房间后,观察房屋的朝向、户型、装修、采光以及通风是否与线上或者VR看房的视频相一致。

      要知道不少视频都是通过技术手段以及拍摄技巧处理的。

      比如采光,视频里看似整间屋子亮堂堂,其实是白炽灯亮闪闪

      比如开间,视频感觉十分开阔,到了现场,双手伸展一丈量,才3米出头一点点,就显得较为局促。

      实地看房,看完这第一波仍然不够,我们还需要二刷。具体来说是选择不同天气,不同时段实地考察。

      有的是看小区环境

      比如观察具体楼栋所处小区位置附近的噪音情况,若是沿马路的房子底层商铺是否受到夜宵的影响,有没有受到广场舞的滋扰,并且晚上能够从灯光数看出小区的空置率与光污染问题。

      再者就是雨天看房

      通过墙壁、墙角、天花板发现房屋的漏水情况,尤其是顶楼和边套,更要重点关注漏水情况。

      因为每年上海的梅雨季节会持续很久,一些相对老旧的小区年久失修,可能会有窗台严重渗水的情况。

      若是看房前,浑然不知,那买入之后可能就要为此买单了。

      很多小户型现在建得都非常实用,几乎没有一点浪费的面积,但这些小户型往往也是一层有好几户人家,所以也容易出现暗房

      比如卫生间、厨房没有窗户等。

      而如今,并非只有老破小二手房才会出现暗间。前滩东方悦耀74㎡的1室2厅户型,卫生间是没有窗的。

      虽说通风可以靠新风系统,但是暗间确实照不进阳光了

      很多人对这个不太在意,觉得到时候安装一个排风扇就可以解决了。但买房入住后的真实情况则是异味难以排出,有时还会很潮湿,容易滋生细菌。


      普通住宅满五唯一的重要性

      买房的选择可以是新房或者二手房。

      而在买卖二手房的过程中,除了中介费之外,还要考虑税费的因素。

      要牢记两个关键词:普通住宅和满五唯一。

      上海目前的普通商品住房标准

      接着说说满五唯一

      满五唯一:出售的房产证下发满5年或者契税票满5年,且是业主(家庭为单位)唯一住房的。免征个税。

      非普是差额×5.6%(远郊区县为5.5%)差额=此次交易的网签价-原购买价(以原购房发票为准)。

      营业税:普通商品房,免征;

      就是说普通商品住房+满五唯一双剑合璧,只征收1个点的契税

      根据标的的大小,通常要省去好几万甚至十多万的税费。这招大家在购买二手房的时候格外牢记。


      买房过程中其它的注意事项

      买卖过程中的任何协议及合同请仔细查看后再签字

      若是购买二手房,请选择大品牌中介。尤其在看房时,会以完成工作量的说法让看房客签字。由于不少看房客没有这方面的经验,甚至协议内容也不看就草草签字。

      最后可能你未在这家门店看过的房子在别处成交,之前的中介会拿出之前协议让你看,其实是一份独家委托书,并且罗列这附近区域的所有小区。这是不是很荒唐。

      所以,通常建议不要随便签协议,有些委托协议书,是为了证明确实有委托这个服务在其中,务必看清楚所有内容;

      名字不能随便签,以免未来买了该区域的房子,当初“坑蒙拐骗”你签看房协议的中介会带来不断的骚扰。(首次买房的尤其要注意这点

      买房买品牌

      无论新房或是二手房,品牌开发商体现的是更好的资金实力、更强的产品营造能力,以及更精细的管理能力。简单来说,品牌楼盘的溢价能力远远大于杂牌楼盘,其中物业品牌更是考量的重点。

      同一个区域,相邻两个小区差价巨大,这种情况在上海楼市早已不再新鲜。

      究其原因,往往是因为品牌的差异。一个拥有良好美誉度的知名房企以及物业品牌,在二次转让时往往能比其它房子卖出更高的价格。

      最后简单说说买房的心态

      刚需随时都可以上车,而投资的话,就需要做足功课,因为如今的房地产市场已经不是早些年随便买买买都能涨涨涨了。

      但是依然可以根据自己的最核心需求,确定目标房源后要果断出手

      买房前,买房后,关注真有好房,做你买房路上的购房指南

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