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      技巧!烂户型的坑,到底怎么躲?

      大胡子说房

      2020.01.24

      每天我们都在分析国家宏观大势、城市板块分析,但今天我想来谈谈最落地的产品,毕竟住在一个房子里,每天真正陪伴自己的不是小区里的花草树木,而是屋里的户型,户型的合理性,才是最影响我们的居住体验感和后期二手房能卖得上价的。

      本文将从户型的几大注意事项来帮助我们挑选一个好户型。

      格局不合理

      刚拿到户型图的时候,格局是我们最直观、最简单的判断因素。

      1格局是否方正

      房子户型方正几乎是每个购房者最关心的问题,缺角的户型即使抛开风水的因素,用起来也很鸡肋,几万一平买来的空间最后却用不上,岂不成了冤大头。

      2进深开间是否适宜

      开间,是一间房的左右宽度,进深,则是指这间房从门的位置到最里边有多深。简单说,开间就是宽度,进深就是长度。

      开间越大,采光效果越好;进深越大,空间的利用率越高。

      通常来说,进深开间比介于1:1.5之间较好,我们可根据自身需求来挑选。

      朝向不合理

      朝向比较好理解,对大部分南方城市来说,东南方向朝向比较好,但北方会更喜欢正南朝向。

      要注意的是,客厅和主卧一定要朝南,因为这两间屋的利用率是最高的,值得享受最好的朝向。

      比如下图:

      乍一看,户型正南正北朝向,而且南北通透。

      仔细看,好好的南向优势都被厨房和卫生间霸占了,导致客厅成了北向,两个次卧也朝北,真是该有的没有,不该有的又都占尽了。

      我们评估户型时,一定要注意景观资源与朝向的关系,把南向开间最大化利用起来,使户型内的客厅和房间都能最大程度地享受到好的朝向和景观资源。

      次卧可以朝北,也难免朝北,不是太大的问题,毕竟人更多的是在卧室休息,休息时间绝大多数是夜间,对于阳光需求不大。

      但客厅如果不能朝北。因为,要知道,人大多数的白天时间都是在客厅的,朝北的客厅冬季或者回南天阴冷潮湿,加上不亮堂,会非常难受。

      功能不合理

      看完户型的大体格局之后,我们可以开始研究每个空间的功能布局。

      1动静是否分区

      动区,是活动频繁的区域,如客厅、厨房、餐厅;

      静区,主要供家人休息的地方,如卧室、书房。

      二个区域空间,分隔越清晰越好,尽量不要有交割。

      上图动静分区是做得比较好的,把休息区和活动区分布在房子内外两侧,不要相互交错。保证了我们在会客、娱乐或家务时能够轻松自如,也不会打扰到休息的家人。

      但太小的不过百平的房子就不用纠结动静分区了,毕竟你站在房子的这头说话,不关门的话那头听的清清楚楚,也没有动静分区可谈。

      2厨卫是否适宜

      厨房、卫生间这两个湿气重且容易产生污垢的区域,要和我们干净整洁的卧室尽量远离。

      比如,厨房是生活中最主要的污染源,集齐了噪声、油烟油污还有污水。

      所以,厨房的布置要尽可能地靠近入户门,从外面带回来的食材,用最短的距离就可以归置到厨房。这也是大多数开发商会做的设计,如果开发商把厨房藏在里边,那就要斟酌一下了。

      动线不合理

      动线,听起来复杂,实际上就是指,你在家里活动的路线,也就是你从一个区域走到另一个区域的路径。

      动线不合理的话,真的是“足不出户便日行千里”,光在家里走动,微信步数都能蹭蹭破千。

      夸张吗?我们可以看下不合理的动线是什么样的。

      我们可以将生活轨迹画到户型图上,一般家里的主要动线有三类:家人动线、家务动线、访客动线

      以下图为例,画出三大动线:

      从上图可以看出,三条动线有很多重复交叉的地方,这就意味着:

      1)家人动线,因为房间分别布局在户型的南北两端,你和家人日常沟通,进入房间,要不断从电视背景墙那里来回穿梭,不仅费事,还会影响家人看电视。

      2)家务动线,晒衣服要穿越整个客厅,走进次卧,才到阳台,如果次卧你婆婆或者儿子在休息,晒衣服是要挑准时间的,而且该次卧的家人隐私也被打扰,双方都没有愉悦的体验。

      3)访客动线,迎客进门后,要穿过次卧才能到达沙发就座,如果次卧刚好有人,则显得十分不方便。当然,如果是4-5房这个问题相对难避免,但三房大多数户型都可以避免。

      合理的动线应该是避免互相交叉干扰,把人都井井有条的归置到位。

      所以,动线的选择要注意2点:动线交叉少;每一步的距离都尽量短。


      尺寸不合理

      你是不是也遇到过,看着户型图,麻雀虽小都五脏俱全,但就是估不出这个房间到底多大,这个客厅多宽?

      或者,明明买了标准规格的家具家电,才发现根本放不下?

      因为户型图中的尺寸一般是标在墙体中缝,不是准确的室内净尺寸,要得到能使用的空间,我们必须要减去墙体厚度。

      一般来说,墙体的厚度分厚、薄两个尺寸,厚墙20公分,薄墙10公分。但实际上,因为抹灰的问题,大多数时候实际是24公分和12公分,如果贴好瓷砖,每一面又会增加3公分。

      户型的外围通常都是厚墙,室内会有部分薄墙,下图为部分厚墙、薄墙示意:

      1)两边都是厚墙,一头减一个12公分,即减24公分;

      2)一边是厚墙一边是薄墙,减18公分;

      3)两边都是薄墙,减12公分;

      4)特殊情况:其它的不能算出来的尺寸,可根据已经计算出的尺寸,等比例推算。

      这样的计算虽然复杂,但是我们可以了解实际的得房率是多少,而不用被开发商的公摊率、得房率忽悠;

      最重要的是,拿这个尺寸去规划家居家电房间的格局。

      然后再来说说这几年大火的全生命周期户型。

      那何为真正的全生命周期户型?

      从一个普通用户的角度来看,一套房子,我可以自由的把房间改大改小,自由的想要几个房间就设置几个房间。想做套房做套房,想做独立空间做独立空间。

      这样的设计才是真正的全生命周期户型。

      自己亲自装修过房子的人,甚至是买过房的朋友都知道,房子是要有承重墙的,承重墙是严禁改动的,所以正常的房子根本不具备全屋房价改造的可能性。

      比如这样的户型,几乎跟全生命周期没有任何关系,承重墙比例超高,同时还也没有设计在外围,几乎上来说是没有什么全生命周期改造的可能性。

      如果这种设计,通过改房间名称,格局没有任何变化,就自称是“全生命周期户型”,那真的是自欺欺人。

      我想很多人也跟我一样,习惯性思维认为承重墙是难以避免的,想任意改造的全生命周期是户型是不存在的,即便是商业性质没有承重墙的商铺或者公寓,也逃不掉粗大承重柱的割裂,更不用说是普通住宅。

      但其实,全生命周期的户型其实在最近一两年越来越多的,比如下边这个户型: 

      面积是85平,三房。

      从图中可以很明显的看出来,所有的承重墙除了卫生间外,其余全部在外围。

      因为卫生间牵扯上下水的问题,基本不会改动,所以承重墙放在卫生间是最好的选择。

      这样的设计意味着,厨房可以改小扩大餐厅的面积,也可以改大做出中西双厨房+吧台。

      如果对美食对餐厅有高要求,在做双厨房+吧台的同时还可以把次卧客厅之间的墙打掉改成横厅,做一个超大的餐客厅一体设计。

      这个想法和开发商在户型图中的其中一个改造方案不谋而合,见下图:

      除了厨房有多种改造方案,次卧的改造方案更多更有可操作性,比如说上图中第二个方案的次卧改套书房,也可以把次卧改成儿童游乐的多功能区,或者专业的茶台或者书法写作之类的区域,可改造方案非常多。

      而这样的改造,在传统的户型中几乎是不可能实现的。但随着好的设计越来越多,在置换成本越来越高的前提下,买可以预留改动空间的全生命周期房子,也可以从一定程度上减少置换成本。



      总之,户型的不合理设计,不仅买了浪费,住了憋屈,将来转手卖还要折价。

      有硬伤的户型,开发商卖的是图纸,可以不用牺牲太多价格就可以卖出去。

      而你转手时候,卖的是实体房,缺陷一览无遗,折价的幅度就大了。

      前期多做功课,好过后期住得不舒服,闹心得很,还换不了。

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