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      2020年楼市:哪里尽快抄底?哪里千万警惕?

      柯谈地产观

      2020.01.19

      本文原创作者:柯谈(个人微信:linco_kk) 微 信 公 众 号: 柯谈地产观(ID:lincokk)

      回望20年,楼市最扑朔迷离的其实是2019年,政策从松到紧再到松,市场从热到冷再回暖。

      2020年,反而已经很明朗了。宏观政策不变,微观政策频调,货币宽松和楼市松绑会愈加明显。

      在这个敏感的楼市转折期,对每个人来说,最重要的就是:看清大趋势,避免脚踏空!

      今天,我为大家分析提炼了一套2020年房产投资方法论,绝对实用、务必谨记:

      1

      济南、青岛、天津、贵阳、石家庄、郑州、太原,这7座城市房价已经持续下跌1-2年,跌幅较大,它们属于这轮房价上涨启动较早的一波,目前仍然处于回调之中,2020年纯投资不建议买入

      持续下跌的市场需要政策托底和刺激才能止跌。所以,在没有宽松政策出台的情况下,这些城市就不会有明显起色。即使政策出台,力度也不会很大,毕竟“房住不炒”高悬头顶。所以,对于这7座城市而言,2020年的最好结果就是房价触底止跌,反弹根本无望。

      所以,投资谨慎入场。刚需自住客,不在意短期下跌的,可以挑选性价比高的入手。毕竟,熊市才是最好的选房时机。

      2

      苏州、南通、沈阳、大连、洛阳、唐山,这6座城市去年一直在补涨,他们属于这轮行情最后上涨的大城市,你追我赶,涨幅名列前茅,目前已经到高位。苏州、南通、唐山已经陆续出台政策遏制房价,其它城市也正在“作死”的路上。

      这6座城市今年最好的下场就是横盘,但是下跌可能性更大。所以,奉劝各位投资和刚需客千万别高位接盘、高位站岗。2020年下半年的房价一定比现在还要低。

      3

      长沙、温州永远不建议纯投资。

      这两座万年不涨的城市各有各不幸的命运:长沙是政府调控太严根本没法涨,你买进5年后发现,房价居然还没有物价涨的快;而温州是早已被自己炒死的市场,2010年房价就已经达到3万/平,而十年后的今天也才2万出头。

      最不幸的其实是,长沙和温州的刚需自住客,资产不仅没有增值,保值都无法实现。对他们来说,假如未来想要置换到其它城市,差距会越来越大,难度会越来越大。

      4

      从今天开始,务必卖掉环京买北京,务必卖掉环沪买上海。没有房票创造房票,房票不是问题,资金才是问题。

      现在是环京、环沪与京沪房价差距最小的时刻、最接近的时刻。这个差距2020年必定会拉大。

      同理,如果京沪有房票,前几年在二三线城市投资的,赶紧在今年过完年的小阳春卖掉,全部置换回京沪。比如,现在正是抛掉高位苏州和南通,低价买进上海的绝佳机遇。

      深圳不用多说,有钱有房票必买,买不起就买东莞佛山。


      2020年是一线崛起之年,深圳已经提前抢跑,上海很快跟上,广州已经迫不及待的放松,只剩下北京也不会坚持太久。

      说白了,现在还远未到二线抄底的时候,因为,2020年是抄底一线的最好时机。

      5

      目前,上海执行的是2014年11月调整的普通住房标准:内环以内<450万元/套,内外环间<310万元/套,外环以外<230万元/套。

      上海2005年出台普通住房标准,2008年第一次调整,2012年第二次调整,2014年第三次调整。目前的标准已经延用超过5年。

      我预计2020年上海大概率会调整普通住房标准,新标准为:内环内<650万,内外环间<500万,外环外<330万。

      我测算的标准是把区域内品质一般的塔楼80平米两房总价作为基准,并且把所有老破小都包含在内。

      我预测的这个标准应该误差不大,我在这里想告诉大家的是:假如你计划在内环内买700万以上的房子,或者在内外环间买600万以上的房子,再或者是外环外买400万以上的房子,未来无论普通住房标准提高与否,你买到的都仍将是非普通住房,也就是说,二套首付不会变都还是7成。

      所以,如果你今年计划在上海置换或者买二套房,总价又超出我这个预测很多,那么强烈建议你及早动手,完全没有必要非等普通住房标准调整,因为一旦调整,房价就会像深圳一样立刻反弹,从而导致你错失良机。

      当然,上海二套普通住房首付5成非普通住房首付7成的限贷标准,也不是完全不会放松,只是这个政策放松难度更大,即使放松也会在普通住房标准调整之后。所以,只要首付够,就尽早锁定低房价入场吧!

      相对来说,上海市场比北京更加成熟,北京目前的楼市压力更大,更需要调整普通住房标准来托底。说不定,北京会比上海调整的还要早。

      6

      2019年,央行三次降准,今年开年第一天元旦,就再次全面降准0.5个百分点,释放长期资金8000亿。

      虽然三令五申的强调,严控资金流入房地产,但是,降准之后,各大银行会明显感觉到钱包鼓了,可支配的钱多了。那么,房贷审批必定会加快,放款时间也会缩短,因为,个人住房按揭贷款从来都是银行最优质的业务,违约率和坏账率都是最低。所以,只要有钱有额度,银行还是很乐意做房贷买卖的。

      而每年年初都是房贷额度最充足的时候,再加上元旦刚刚降准,完全可以预见,各大银行一定会给2020年小阳春火上浇油!

      其实,高层真正想要控制的是抵押贷、信用贷违规流入房地产,而个人按揭贷款还是鼓励的,否则也不会在保持4年不变之后的2019年11月20日降低5年期LPR房贷利率。2020年房贷利率还会继续下调,大家拭目以待吧!

      7

      2020年,下半年政策放松的幅度会大于上半年因为上半年有小阳春,成交量会好看,地方政府还可以支撑,等到5-6月份小阳春退潮,楼市回归平静之后,放松的城市会更多,尺度会更大。

      对于2019年底没有买进或者资金有限首付不够的朋友,不要紧,今年下半年再买,但是要做到上半年房子成功卖掉,现金在手,抄底不愁。

      8

      有句俗语说的极为精准:女怕嫁错郎,男怕入错行。我这么多年的人生经验深刻体会到:人和人的差距不在于能力高低,而在于行业不同!

      第一份工作非常重要,因为它很可能决定你未来的职业走向和人生高度;同理,第一套房子更重要,因为他决定你未来改善置换的能级和基础,一步差、步步差,在换房里尤其残酷。

      假如你第一套房买了远郊三不靠有缺陷的商住房,基本就成了置换链的最底层,除了发横财之外,将永无翻身之日。

      只有到置换的时候,你才能深刻体会到上次买房是多么的愚昧、无知和胆小。

      所以,人生第一步,一定要努力让自己踏上一个较高的平台,只有这样你与这个社会的差距才不会越拉越大!

      9

      2014年开始放松的限购,是彻底对本地人和外地人的无条件放开,是人就可以买,有钱就可以买。而这轮限购的松绑,是缴社保才能买,有劳动合同才能买,落户才能买,这就是这轮放松和上轮放松最大最本质的区别

      以前是抢钱去库存,现在是抢人去库存。以前更加的赤裸裸,而现在有了职业道德。

      从这点上就可以看的出,我们正在努力践行“房住不炒”。过去那种一年房价翻倍的历史很难再重演。好城市的好房产,5年能翻倍就是优质资产。

      10


      1月2日,四川自贡市富顺县宣布,买房补贴200元/平。1月12日,四川达州提出,买房补贴100元/平。1月13日,湖南衡阳公积金贷款,首套首付由30%下调至20%,二套首付由50%下调至30%。

      从今年开始,三四线城市购房补贴、税费减免、首付降低这些花招会越来越多,层出不穷。

      三四线城市不急入住的刚需朋友们,买房能拖一年算一年,年底买房能省下一辆车,明年再买,能省下装修款。

      制约三四线城市房价的四大枷锁是: 出生率下降、人口迁移、一二线虹吸和棚改退潮。可悲的是,这四大枷锁根本不可逆,将永远存在。

      11


      2019年12月25日,高层发布《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》再次重申:全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制。其实,这个政策在2019年4月8日发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》中就已经正式提出过。

      再来看一则重要文件,2018年7月13日,发改委公布的《关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》明确:“申报建设地铁的城市一般公共财政预算收入应在300亿元以上,地区生产总值在3000亿元以上,城区常住人口在300万人以上”。

      第一个文件要求是彻底放开城区常住人口300万以下的城市落户,第二个文件是明确只有城区常住人口300万人以上的城市才能申报建设地铁。

      完全可以看的出:城区常住人口300万就是衡量一个城市竞争力的硬指标和枯荣线!

      根据2018年中国城市建设统计年鉴,截至2017年末,中国城区常住人口300万以上的只有27个城市。而截止2018年6月,中国共有直辖市4个,地级市294个,县级市367个,总共665个城市。

      在这665个城市中,只有27个城市城区常住人口达到300万人以上,其实也就是说只有这27个城市值得投资。

      换言之,在茫茫中国大地上,值得投资房产的城市只有4%,其它96%都毫无价值!

      给你一个更加简单的判定标准:地铁都没有的城市,根本不值得房产投资!

      以上就是我分享的2020年房产投资方法论,希望大家都能在今年买到舒适、惬意、蒸蒸日上的好房子!

      鼠年吉祥!

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