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      激战56轮!封顶价81.9亿+25%自持商业!中信泰富联合体鲸吞广船,楼面价37216元/平

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      2020.01.20

      未拍先火!

      广船一期地块在限时竞价开始前已达11轮报价。其中,317号企业在开拍前10日提前报价,并在限时竞价前,多次出价。这个场面,着实让2020年初的广州土拍市场,显得“热火朝天”!

      2019年12月30日,广州市土地开发中心组织房地产相关企业对该地块进行现场勘查,吸引超10家企业到场参观。
      广船首度卖地 ,龙争虎斗!
      刚刚,历经145分钟共56轮竞价,中信泰富+广船联合体以总价 819 623万元+25%自持商业商务建面 ,斩获荔湾区芳村大道南广船一期地块,折合楼面价约 37216元/平 ,溢价率达 45%
      这个总价什么概念?比去年广州总价NO.1的地块,还要贵出15.1亿!


      回顾本场土拍,参与房企多达7家, 它们分别是中海、保利、万科、龙光、华发、平安不动产、中信泰富+广船联合体。
      这些都是大哥级别,巨有钱那种~毕竟,单是保证金每家就得交11.3亿,合起来保证金都交了79亿,膜拜!


      未限时报价前,就有11个承价。老东家中信泰富+广船联合体火力全开,接连报价。
      进入竞价阶段,华发一轮游后,主要是中海和老东家轮流比拼,你出牌我跟上,就看谁的牌面大。不过节奏不快,数分钟举一次牌。
      双方互咬14轮后,万科突然出手,两轮之后又退出战局,把舞台还给中海和中信泰富联合体。经过超1小时的漫长拉锯战,最终,志在必得的老东家宣告获胜。
      好了,土拍实况介绍完毕,接下来进入广船地块个人秀时间:
      1、广船地价,跟广钢比是什么水平?

      广船,与广钢、广纸,被称为广州旧厂改造的三大明星项目。

      只是,广船旧改启动时间最晚,当一路之隔的广钢新城已基本成型时,广船地块才姗姗来迟。

      虽然面积不如广钢大,但广船地块景观资源足以碾压广钢新城,坐享一线无敌江景。

      本次成交的广船一期地块,为广船第一次公开出让土地,起拍楼面价约25666元/平,设置封顶楼面价为37216元/平。


      而广钢新城,最高起拍楼面价为28150元/平( 广钢新城225-A地块,竞得人为保利 ),最高成交楼面价为41582元/平( 广钢新城219地块,竞得人为保利 )。

      这是为什么呢?

      我们来看广钢地块出让图,它是采用“小面积、多次、分批”的出让方式,且多为纯宅地。


      而广船地块,则采取“打包”出让方式。

      以本次成交地块为例,占地面积超12万平,计容建面超22万平,地块用途涵盖居住、商务兼容商业用地,共分为12小地块。

      根据地块出让条件,竞得人除了需要配建中小学用地之外,还需要承担鹤园小区微改造的实施责任。

      此外,竞得人需要自持商业办公物业的30%,自持年限为5年。

      地块面积大、总价高、条件多,所以,广船地块封顶地价,不如广钢最高地价。不过,今天广船所拍楼面价+自持,已领先广钢大多数地块。
      | 居住新城的广钢, 房价已突破5万+元/平

      根据“产城融合”的定位,广船地块将建成央企总部集聚区,打造国家级科创产业园区。

      从目前出让地附带条件来看,日后广船其他地块出让与定向招商引资、引进指定企业总部相挂钩的可能性较大。

      | 广船地块控规图 2、原东家拿地有什么优势?

      仔细观察竞拍过程,作为地块原东家的中信泰富+广船联合体,出价尤为积极。

      广船和中信泰富又是什么关系呢?

      首先,我们要理清一个关系,广船国际,为中船防务子公司。

      2017年9月,中船防务与广州市荔湾区政府、中信泰富(中国)投资有限公司(“泰富中投”),在广州签署了《荔湾区广船地块央企总部集聚区战略合作备忘录》,三方表示将尽快启动广船地块改造。

      根据规划,广船地块自行改造部分,拟建设中信泰富华南总部、中船南方总部、荔湾国际科创中心、智慧海洋科技大厦等央企总部集聚区。

      此外,广船地块的使用权人为广船船业,广船国际则是原广船地块的拥有人,是政府认可的土壤修复实施人,目前土壤修复工作仍在进行中。
      | 广船地块实景图

      值得一提的是,因为基础地价大幅提升,作为使用权人,广船船业拟与广船国际签订《广船国际荔湾厂区收储地块一补偿协议》,以更好推进广船地块开发等工作。

      广船船业同意,按照广船地块39.37万平方米的面积,依据现行地价补差3625元/平方米的标准,向广船国际支付地块补偿费用,合计含税金额14.27亿元。其中50%在2019年年内支付,另外50%于广船船业在一期土地挂牌出让后收到财政土地款后三个月内支付。

      最重要的一点,根据广州三旧改造政策,旧厂老东家拿地还有地价返还优势。
      3、未来的广船地块长什么样?
      从区位条件来看,广船地块属于白鹅潭滨水商务区的南延区域。未来,白鹅潭滨水商务区、经万科盘活的花地湾片区(原广信地块)以及广钢广船组成的“产住新城”将会成型。
      目前“珠江西岸”主要旧改项目广钢、广纸旧改巨无霸规划均朝着居住新城的模式发展,为维持区域整体经济、广州东西部产业均衡,广船地块未来将促进荔湾芳村片区新兴产业发展。

      作为市中心备受关注的明星地块,未来的广船地块建设,将对标上海陆家嘴金融城。

      事实上,上海陆家嘴滨江金融城项目,也是由中信泰富和中船集团合作共同开发。

      | 陆家嘴滨江金融城项目


      整个广船地块,占地面积54万平,计容建面125万平。

      其中,商办用地67万平,宅地52万平,另有5万平配套设施,包括小学、医院、公园、文化中心等。

      广船地块,集合了水、路、铁交通资源,又是广佛地铁线交汇的交通枢纽。

      因此,其将依托地铁,打造一个TOD枢纽新城。

      规划“一心一环三带”的整体结构,以未来谷为核心的地块门户区域,围绕中心区域的工业遗产互动环--广船环组成,同时“一心一环”自然连接了三个主要功能带:商业带、生活带与滨江遗产带。



      值得一提的是,以广船、广钢新城、白鹅潭商务区为代表的广州西部重点工程项目,都位于荔湾芳村片区。

      这意味着,未来广船或与广钢新城、白鹅潭滨水商务区、花地湾片区(待万科盘活的广信地块)形成“产住新城”的模式,促进广州东西部经济的均衡发展。


      源 | 广州房产、广州乐居、广州中原

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