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      如何识别你买的房子有没有被抵押?

      真叫卢俊

      2020.01.21



      我们对于房地产方面的很多知识做了科普,从买房初期的准备、到买房后的验房收房,涉及了关于贷款、如何看户型、如何选房等方面。

      今天和大家聊聊已经买过房子的人有可能会碰到的情况:
      房屋抵押贷款


      1、 什么是房屋抵押贷款
      在经济学领域,房屋抵押贷款是指借款人以已购商品住房抵押,贷款机构为借款人提供一揽子资金服务,满足其购买住房、车位、大额耐用消费品、汽车和住房装修等多种需求的人民币贷款。


      手动划重点—— 已购商品住宅、贷款机构
      已购商品住宅,重点在商品住宅,也就是说“农村宅基地”是不可以参加房屋抵押。
      贷款机构,实际上现在,不仅仅局限于银行,还有一个民间第三方组织可以进行抵押贷款。
      2、 房屋抵押贷款的要求和手续资料
      (1) 房屋抵押贷款的要求
      1、 年龄在18-55周岁 2、 一般房屋抵押贷款额度为房产评估价格的50—70% 3、 房屋抵押贷款的期限一般为1年—10年 4、 房龄最高在20年内 5、 抵押贷款的贷款年利率一般在4.75—7%之间 6、 有一定还款来源 7、 个人或公司信用良好 8、 目前银行可接受的房产类型有商品房、住房、商铺、按揭房、二次抵押贷款、酒店式公寓、写字楼、办公楼等 9、 其他材料证明 (如果能提供类似于其他房产、车辆、有价证券、公司等做资产证明,能大大提高银行房产抵押贷款额度)

      (2) 手续资料
      在申请房屋抵押贷款的时候,需要准备的手续资料分为两种:登记资料和申请资料。
      登记材料——办理房屋抵押登记业务不收费。
      此项业务是书面受理,需要经过受理、审查、决定、告知四个阶段。办理此项业务,需提交以下申报材料:
      1、申请书 2、抵押合同 3、以房屋所有权设定抵押的,提交《房屋所有权证》、《国有土地使用证》;
      以在建工程设定抵押的,还需提交《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》; 以预售商品房设定抵押的,提交经预售登记的商品房预售合同; 以共有房屋设定抵押的,提交《房屋共有权证》及共有人同意抵押的证明 4、依法需由有关部门批准的,需提交有关部门同意设定抵押权的文件 5、抵押当事人的身份证明或法人资格证明,委托代理人申请登记的,还应提交授权委托书、代理人身份证明 6、其他有关证明材料
      申请材料——
      1、房屋所有权证 2、抵押申请表 3、抵押合同 4、证明房屋价值的资料 5、委托书 6、抵押当事人身份证明或法人营业执照或法人代码证(原件、复印件)
      3、 民间第三方机构抵押贷款
      民间第三方机构由于利息较高,所以对客户要求不会很高。如果你急需用钱,那么可以考虑一下民间第三方机构。
      申请材料与流程与银行类似,只是民间第三方机构:
      对于客户的要求与流程可以简化; 快速批款、有些机构可以做到上午申请下午批款; 可以处理多数银行拒绝的客户; 如果房产已经有过银行贷款之要不超额也可从小额贷款公司申请到二次抵押贷款


      4、 农村宅基地怎么抵押贷款
      以往农村住房无法抵押,主要就是农村住房只有集体土地使用权证,无房屋的所有权证,即农村的住房缺乏登记、确认制度,产权不清晰。
      因此,在办理农村住房抵押贷款时,农村房屋需要经房屋坐落土地所有权单位即村委会同意,而且,抵押人必须对抵押物拥有财产处置权,以共有财产来作为抵押物的,要取得共有人的同意。
      所抵押的房屋必须经房屋权属登记,取得了由房地产登记机关颁发的房屋权属证书。
      《暂行办法》的规定,办理房屋的权属登记,申请人需要向房管部门提交房屋的权属申请书、有效身份证、集体土地使用权证、房屋工程质量情况表、经备案的房屋建筑面积测绘报告等文件。
      办理房屋抵押登记,申请人应该向房管部门提交抵押登记申请书以及抵押人、抵押权人的身份证,借款和抵押的合同,集体的土地使用证和房屋所有权证等。

      5、买卖房子的过程中如何识别房子是否被抵押
      由于抵押给民间第三方平台不会有任何的迹象,所以不好做识别,但是在房子买卖过程中买房支付的钱会通过中介打到一个银行账户上,等房子手续全部交割完毕才会将这笔钱转到卖房账户上,所以如果碰到房子被抵押,钱会被原路退回给你,只是会阻碍你买房的时间。
      我们重点来了解一下抵押给银行或者贷款机构的。
      这个情况要分为买新房和二手房两种情况:

      (1)购买新房时如何识别
      据《担保法》规定,开发商若将土地或房屋进行抵押,均须到房地产管理部门做抵押登记。
      如果是期房,开发商将在建项目的土地进行抵押,登记机关会在开发商的《土地使用证》上进行标识;
      如果是现房,开发商将建成的房屋进行抵押,登记机关会在开发商的房产证上作他项权利记载。
      因此,如果你想知道房子是否被抵押,在买房时坚持要求开发商出具有关证书的正本,基本上就能了解到房屋抵押情况了。
      需要开发商出示证件包括土地证和房产证,看在证件的备注栏中有无作他项权利记载,如果没有则说明该房屋没有抵押给银行。


      (2)购买二手房时如何识别

      你查阅通过房产部门的备有房产档案,每处房屋的抵押、买卖等档案。
      你可以要求卖方出示房产证原本,看房产证上的“他项权”的位置是否有标注“抵押”或者是“不可以注销”。
      还可以同卖方一起携带身份证、房产证直接去房产管理局窗口查询。
      (3)买到了抵押房怎么办

      抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。
      出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
      以上为正文,来自真有好房团队

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