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      一年前,万科有个预言……

      楼市头条

      2020.02.18

      这两天,最劲爆的事莫过于恒大:

      一是线上卖房,三天卖了47500套,房屋总价值580亿。

      二是恒大全国打折,75折起。

      据说,恒大这波的营销的效果很不错。许多同行都眼红,想跟吧,已被恒大抢了头彩,喝不到啥汤了。不跟吧,人气和流量都被恒大抢走了,只能干捉急。

      不过,恒大是爽了,但另外的很多开发商一点都不爽。

      据说,很多地产公司现在是这样的

      尽管最后一个是玩笑,却是多数公司的艰难现实。

      一年前,宇宙第一房企万科高喊着要活下去,当时很多小弟们满脸不屑。

      现在,据说地产圈的人士春节拜年的第一句就是,万科英明!郁亮英明!

      因为,在疫情面前,一路改天换地的房企们突然发现,活不下来,要赶紧向亮哥取一下经。

      但是,疫情这场“大考”才刚开始答题,很多房企还压根没准备好。

      01

      小房企抗不住了,地方政府蠢蠢欲动

      不知道你有没有留意到一个事,很多小房企扛不住了。

      我在一个自媒体上看到这样一个事:

      据人民法院公告网显示,2020年元旦至今,40天时间内,全国已有96家房地产相关企业破产清算,平均每天都有2-3家被清算。

      当然了,这些都是中小房企,“野鸡”房企,但它们的现状却反映了一个事实:部分负债高的中小房企,不是在破产就是在破产的路上。

      据说,最近安徽、江西等诸多省房地产商会,含泪向上请援,江西省地产协会在信中写道:“企业资金压力巨大,复工和持续经营难以为继,银行的还款付息是极大包袱。”

      这在无锡、西安、上海、深圳、厦门、南昌等多个城市发布的针对房地产行业的利好中,体现得很明显。

      比如无锡市出台的十七条政策,重点内容如下:

      1.延期纳税,最长延3个月;

      2.房产税、城镇土地使用税有困难的可申请减免;

      3.到期还款困难的企业可予以展期;

      4.预售资金可跨一个节点申请提前拨付重点监管资金;

      5.预售提前,部分完成25%以上投资即可申请预售;

      6.可申请延迟交地和延期缴纳出让金,最迟一级戒备解除后5天;

      7.开竣工时间可顺延;

      看到了没?大多是为房企排忧解难的。

      再比如,西安。

      而西安出台的文件中,有关提振楼市的重点内容如下:

      1、可分期缴纳土地出让价款,一个月内先缴纳50%,余款不超1年;

      2、允许变更出让价款缴纳期限,已签订合同的可以修改;

      3、实施预办理不动产登记制度,出让金缴纳50%后即可;

      这些也是救房企的。

      但疫情当前,这些能解决问题吗?

      答案是,暂时不能。

      要知道,房地产公司的工作基本都围绕着“卖房”进行的,疫情一来,线下销售全停,几乎要了亲命。

      然而,受疫情影响的售楼部显然不止一个。

      我初略统计了一下,截止到目前,全国超110座城市的大批售楼部主动或被动关闭,从一线房企的万科、碧桂园到三四线城市的本地房企,几乎全部受到影响。

      但地产营销人不卖房子又能干什么呢?总不至于回家卖红薯吧。不管树上有枣没枣,打一杆子也好。

      于是,我们都看到了,大部分房企都试图把售楼处搬到线上,VR看房、视频看房、直播等各种花样的看房花式都给整出来,朋友圈和各大传播平台都被房地产的营销攻陷了。

      而据我了解到的,目前已有融创、远洋、合景泰富、佳兆业、龙湖、保利、碧桂园、华宇、阳光城、美的置业等多家房企开启线上营销模式。

      只是这线上卖房有用吗?

      呵呵,大概率没有。毕竟,成百上千万的买卖,没见到真东西,谁也不会当儿戏。

      那可以白花花的一大堆钞票啊,是一家人的六个钱包啊。

      其实,不仅买房的人不买账,地产公司卖房的人也一脸蒙蔽。

      一位宇宙房企的销售跟我说,线上顶多一个展示作用,从业10多年,我还从来没纯线上卖出过一套房。

      但是,没用也得上啊,有用没用总不至于等死啊。

      还有不少房企为了加大线上推盘和锁客力度,甚至开启了“无理由退换”销售模式。

      像时代中国就承诺,凡在2月份通过其线上平台购房的客户,可在7天内无理由退房。

      而大悦城则答应在今年2月29日前,凡通过大悦城控股线上营销中心认购的客户,享有自认购之日起30天内无理由退房。

      绿地湖南也表示,今年2月4日24﹕00至15日24﹕00,凡购买绿地湖南在售楼盘的客户,签署《认购协议》且缴纳定金(5000元)后即可锁定房源。且自签署《认购协议》之日起10个自然日内,客户可申请无理由退房,无其他任何限制条件。

      此外,万科、保利、新城控股、美的置业等也推出类似措施。

      虽说房企纷纷拼尽全力,抓住网上销售,想要活下去,只是哪有这么容易啊

      02

      要复工了,顾客还敢来看房吗?

      再过几天,各大房企就要迎来一波复工潮了。

      只是摆在复工面前,性命,噢,不是,口罩是第一大难题。

      现在全中国,买口罩已经成为比买房更难的事情了。

      现在,在买房面前,不只是一个有没有钱的问题。而能用钱解决的问题就不是问题。可口罩不是,有钱也很难买到。

      所以,口罩去哪了?一天能生产多少?

      108亿?18亿?还是108万?

      湖北省长在发布会上的连续口误,成为了一大笑话之后,我们也要关注一下中国一天能生产多少只口罩才行,毕竟这是关乎每个人性命的事情。

      “我国口罩最大产能是每天2000多万只。”工信部大领导近日在天津调研时说。

      2000多万只是什么概念?深圳人口有2500万左右,中国人口大概有14亿,而一只口罩最多能用4个小时,上班一天就要用三只口罩。

      这笔帐算着算着,脑壳疼,不敢出门,太消耗口罩了。

      不上班倒还好,大家都窝在家里,但是一复工,口罩的紧缺程度可想而知。

      另外,对各大房企还要再提醒一句:员工的口罩还需企业提供。

      多个城市发出复工指令,要求企业需为员工提供口罩等必需品,才能达到复工的要求。

      像上图就是深圳明确要求企业落实必需的防控物资的通知。企业需购置快速红外体温测探一、消毒水、口罩等,才能允许复工。

      而口罩之外,还有更多复杂的难题等着各房企去解决。

      例如测温仪买到了吗?每个客人进来前要不要测一下?

      一位客人看完样板房能不能马上让另一位进?还是马上要消毒?

      还有啊,怎么安排看房?

      毕竟疫情时期,人与人之间的距离最好保持一米以上,“我们的距离到这刚刚好,少0.1米都是仇人”。

      另外即使复工,也不好办,一是即使复工了,由于恐慌情绪,照样不敢去看。心理的恐惧是人的本能,这不是一两天就能愈合的。

      再来,万一出了什么事,像发生了确诊病例,或者有确诊病例去过售楼部。那这可不仅仅是售楼部得再次关,而且一大堆来来往往的人又得隔离。

      这可是要了房企的命啊。

      03

      现金流扛得住吗?能不能活下去

      不少地产公司的老板最近一直在琢磨一个问题,只出不进的生活什么时候是个头啊?

      你问我?

      还是来看看房企的难题吧。

      近几年,地产行业有句流行话语,叫做“不懂高周转,莫谈房地产”。

      什么是高周转?一个字,快。

      拿钱买地、几个月开盘销售、回款再买地,整套流程,一气呵成。

      只是疫情期间,房企关闭售楼处,暂停线下销售,还整了个延迟复工。

      就我了解到,1月下旬以来各地新房销售基本停摆,市场整体成交数据低迷,相比去年的春节销售额,下跌了95%。

      可以说房企现在是步入了0成交时期。

      0成交,意味着什么?房企卡在中间这步,没有销售,没有现金流,没有回款,更别谈之后的投资了。

      而0成交并不相当于0成本。

      员工的工资要发吧,一个房企少则几千,多则几万的员工工资。还有各地的办公室租金要付吧。

      另外,债务要还吧,利息要算吧。

      就我知道的,各大房企仅海外债务3月份偿债总额高达727.5亿元。这还不包括到期信用债、ABS融资等债务。统计显示,2020年到期债务总规模就高达6422亿元。

      停工停产期间,即使什么也不投入,房企也是在烧钱。

      数据来源:乐居研究院

      同时,房企受疫情影响较大的,还有房子不能开工建设,工程进度受阻。

      就我关注到的,多地工程复工时间在2月中下旬,像苏州住建局发文明确建筑工地具体复工时间不得早于2月20日,而杭州市房地产等建设工程的复工时间也是2月20日起。

      另外,还有一些延迟复工时期更长的城市,就如郑州。

      郑州把建筑工程复工时间向后延长40天,房地产等建设工程需要到3月16日复工。另外还要求开工后返回郑州的人群,有7到14天的隔离期。这也就意味着即使复工后,也不能马上全面开工。

      如今的施工往后推,也就相当于整个销售计划也要往后推。当然,回款这些也要往后挪,企业的现金流会因此会受到很长一段时间的影响。

      同样,还会出现延期交房的现象,业主的心情还需要另外安抚。

      而这场疫情还是个照妖镜,把各家房企的物业水平照出了三六九等,更深远还会影响到房企的声誉。

      • 垃圾物业:基础防控都做不到,等疫情过后,可以考虑换房;

      • 合格物业:跟着政府的步伐走,做到基本防控要求;

      • 优秀物业:在基本防控的基础上,还提供人性化服务,像帮助买菜买米等,以后就选他家的。

      一边是受疫情影响收入端几乎被冻结,另一边是到期的高额债务、紧迫的现金流。

      生存还是毁灭,这是一个问题。

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