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      深度好文!2020年买房逻辑,速看!(一个重要信号,开始鼓励买房)

      楼市团长

      2020.02.18

      刚刚,央行披露最新贷款市场报价利率(LPR)!

      1年期LPR利率为4.05%,此前为4.15%;5年期LPR利率为4.75%,此前为4.80%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

      其中房贷利率下调了5个基点。

      去年房贷新政后,5年期LPR与房贷利率直接挂钩,下调之后意味着房贷也将相应减少。对于购房者来说,这将是最直接的利好。

      那2020年房产市场到底何去何从?房价是涨是跌?我们该买房吗?今天带大家一起抽丝剥茧,一探究竟。

      01

      央行降息打响第一枪,鼓励买房的信号?

      据统计,自2019年8月20日,房贷利率新政后,1年期LPR已经下调4次,5年期LPR下调3次。

      因为房贷利率是影响楼市最重要的因素之一。在中长期贷款中,房地产贷款,尤其是个人购房贷款所占比重非常大,这次明面上下调了LPR利率,利好楼市。

      对购房者来说,LPR报价的下调,最直接的利好就是房贷月供相应减少。

      自2019年10月8日开始,房贷利率以5年期LPR(每个月更新一次)为参考标准,各城市各银行根据情况进行加点。如果LPR降低了,意味着贷款利率的“底线”下调,房贷也会相应减少。

      按照今天执行的最新LPR来看,以100万贷款总额、贷款年限30年、等额本息计算,下调后月供将减少了30元。

      我们认为这点货币仍然不足以支持防控疫情和恢复经济,今年央行还会继续多次降准降息。

      房贷利率一直是市场的重要信号!

      数据显示,过去1个月,全国有20个城市首套房贷款利率环比下调!

      这次房贷利率下调,分析人士认为,这是监管层在鼓励你买房!


      02

      疫情对楼市的冲击没有那么大

      今年爆发了疫情,我们认为楼价不会大跌。为什么楼市不会大跌呢?因为大家都宅在家,出去就睡马路,房子比什么都重要,业主是绝对不可能把房子扔出来的。


      各城市存量住房数量及家庭资产详细数据


      以上图深圳的数据为例,全市约有180万套商品房,每年一二手房约成交10万套左右,仅占5%。

      疫情只是影响了新增购买力的进场时间,他们看不了房,暂时无法买,这些购买力相比于存量住房的数量,实在微不足道。
      中国其他城市皆同此理,所以楼价不会跌,反而会因为货币刺激经济,导致价格进一步上涨。

      这时可能有朋友说了:是不是你们媒体或者地产行业的人都喜欢吹房价涨啊?货币只是刺激企业复工复产,没有刺激楼市啊!
      其实这种人对社会的真相一无所知。他们也不想想:土地供应掌控在谁手里、货币宽松是谁造成的,购房贷款又是谁批的。楼市真的是吹起来的么?
      另外,无论货币刺激什么,只要市场上的货币多了,什么都涨,只是资产涨得比较快而已。
      货币如水,它是流动的,它是无处不在的。不用直接刺激楼市,只要钱多了,楼价就会涨。
      讲到这里,不得不提影响中国房价的一个最大因素:通胀
      1987年人均工资30块,2019人均按4000算,33年涨了100倍以上,复合增长率20%左右。

      如果房产要是没有这个增长率,连工资都跟不上了。
      很多人只是看到房价飞涨,其实通胀之下,一切都在飞涨,80年代两毛钱一碗瘦肉粥,现在20块钱一碗,也涨了100倍。房价涨100倍还不行?北京从600块一平方,涨到6万,是非常正常的。不能什么都涨,房价原地不动吧?
      所以中国的房价涨得快不快,实际有没有泡沫呢?
      没有。什么是泡沫,那就是工资原地不动,涨到大家完全买不起了,那才是泡沫。事实上中国人买不买得起呢?完全可以,不信放开限购看看,很多人一定冲进去买房。
      很多人都等着抢房,那谁才是真正看空楼市的人呢?那些从来不关注楼市的人才是。

      任何一个看到这篇文章的人,内心其实都是看涨的。

      如果你不看涨,你不会在这上面花时间研究。真正的不爱不是恨,而是漠视。很多人骂楼市,是因为爱得太深,责怪自己没有及早买房。

      幸存者偏差导致很多人看不清真相。

      再举一个例子:谁是穷人?任何一个在网上说房价高,孩子养不起的人,都不是穷人。真正的穷人是马路边捡垃圾,连饭都吃不上一顿的人。他们为了一日三餐奔波不停,而你们还有空在网上瞎逼逼,骂几句楼市,所以你们都不是穷人。
      那什么时候房价才是最危险的呢?就是工资原地不动,只有房价涨。大家假想一下,如果我们的平均工资固定在80年代的30块一个月,然后房价从几百元开始涨,一路涨,涨到几千,几万,最后会怎样?
      对,涨到一定程度,99%的人都买不起,最终只能崩盘爆掉,价格回归。
      现在中国是这种景象吗,并不是,随着通胀的进行,大家名义工资收入其实也跟着涨。十年前,月薪过万是很多人的职场目标,现在呢?月薪过万,是起步线,月薪不过5万,都谈不上高薪人士,说明什么呢?说明名义工资也在涨啊!
      只要通胀一直持续,中国的房价有没有顶呢?没有,中国的房价会随着通胀一直涨,不会停下来。
      现在上海平均月薪1万左右,那么上海涨到均价20万一平方有没有可能呢?完全可能。因为随着通胀进行,到那个时候,全上海的平均月薪会涨到5万,农民工月薪3万,码农月薪10万,这么一看,那时候一套刚需房1500万是不是一点都不贵了?
      我们过去十几年不就是这样过来的么?2008年上海平均月薪4500元左右,房价1.7万,那房价有没有可能翻三倍,涨到5万,6万呢?
      有,已经实现了。


      过去十年武汉的房价居然涨得那么快,全国涨幅第四

      到底谁在一直逼你买房呢?是丈母娘吗?是配偶吗?是地产中介吗?还是那些媒体?都不是。
      真正逼你买房是:通胀。今天不买,它明天涨;明天不买,它后天涨,它一直涨了十几年,涨到很多人怀疑人生,自己啪啪打脸,然后被逼入市,高价买入别人提前买好的房子,别人赚走几百万,又去买入另一套。多年后,他们自己也成了当初的那个“别人”,就这样一个接一个,买房大业滚滚向前,不可阻挡。
      通胀之下,楼价无顶。只要钱变毛了,资产都会一直涨。因为资产是避险的,人们只有持货不不持币,才能保住财富。
      想明白货币对房价的影响,我们再来分析2020年的楼市就非常清晰了。我们提出以下投资建议:
      1.关注人们的投资情绪
      在资本市场,有两个因素影响人们的行为:实际情况和人们的心理预期。疫情这种重大公共事件,是全民关注的焦点,实际上人们的恐慌远大于疫情本身对经济的冲击,所以房价上涨一定发生在人们的心理预期转向之后。
      随着疫情逐步被控制,街上的人越来越多,人们开始正常活动,售楼部开盘了,二手房又可以看了,大家又可以活蹦乱跳了,信心就会逐渐恢复,这时楼价就会上行。
      所以楼市回暖的时间取决于疫情持续多久,疫情结束一两个月之后,各地楼市将恢复正常,延续2019年以来的回暖行情。
      2.疫情对买家而言是机会
      这么大的疫情,十几年才发生一次,是极低概率事件。主观上我们并不希望疫情发生,但是既然发生了,我们顺势买一套房也是无可厚非的,毕竟早买迟买都是买,刚好这个时机比较有利而已。
      3.马上开始研究新房
      现在这种情况开发商比二手房业主更着急,去薅开发商的羊毛更容易。二手业主手里就一两套房,卖不出去,大不了就放租或者空置,所以二手笋盘并不会大量出现。
      另外,买二手房,如果货币刺激之后楼价上涨了,二手房业主分分钟会反悔或者加价从而造成纠纷,万一打起官司,不但劳心劳力,还可能因为资金被法院封存等候宣判,而错过本轮行情。
      4.不买老旧住房
      之前已经提醒过大家,老旧住房卫生条件差,通风不畅,加上物业管理混乱甚至没有物业,都是自己顾自己,出了啥事都得自己兜着,想维修个楼道电灯都得大家凑钱,更别说防控疫情。

      我们别以为房子只是房子,关键时刻它还是我们的家,是保命的地方,所以老旧住房尽量回避。
      另外,就投资而言,随着楼龄的增加,老旧住房以后银行不太愿意贷款,这样就不好找接手的买家了。
      4.今年低总价的中小户型会涨得比较好
      这种现象我们叫做“低价楼行情”,即买家但求先上车,有房就行,于是他们会抢购那些总价低的房源(例如核心区中小户型或者次郊区中等户型,总之总价要低),从而导致价格出现上涨。
      由于疫情影响,很多人认为关键时候还是有一套房才有安全感,所以他们购房意愿比往年强了许多。但又由于疫情期间没有收入,无论小老板还是员工资金都比较紧张,所以低总价楼是他们最好的选择。
      反面来看,当前的形势对大面积高总价豪宅非常不利,大家都摁紧腰包,不太敢买,所以今年二手豪宅行情不佳。(有限价套利空间的一手豪宅影响不大,仍有买家进场抄货)


      03

      疫情还要多久才结束


      目前确诊病例已经出现了13连降,并且今天我们还留意到一个信号:官媒在引导舆论转向了,人民日报、侠客岛等媒体批评疫情不严重的地方防疫过当,对复工复产审批缓慢。这说明高层已经看到局势的变化,等待一定时机将公布解除封城。(湖北除外)
      其实地方官也左右为难,经济或疫情,哪个更重要?严防死守,那叫抗疫有功;一旦放松,却可能免职丢官。所以各地都出现了层层加码,防疫过当的现象,严重影响了经济恢复元气。
      在中国特有的政治环境当中,任何一个有效信息被有心人捕捉到,都意味着巨大的财富机会,多余的话我就不再说了,大家领会。




      最后,扯扯题外话,最近韩国有一部描述底层社会和上层阶级之间巨大差距的电影——《寄生虫》斩获第92届奥斯卡金像奖。
       
      影片里面的大房子让人印象深刻,然而导演奉俊昊说,以现在韩国人的平均收入,买下那样级别的房子,需要不吃不喝547年。
      澳大利亚统计局(ABS)公布的最新数据显示,相比租房家庭,持有住房的人明显更为富裕。
       
      2017/18财年,ABS发现拥有房产的家庭,净资产中位数为960,000澳元。即便是仍在偿还房贷,其净资产中位数也达到934,900澳元。
      与之形成鲜明对比的是,租房居住的家庭净资产中位数仅为40,800澳元。
      即使发达国家,房产也是贫富差距的界线。

      中国的房价最终会涨到什么程度,我们不知道,我们只知道有钱应当及早买房,保障家庭资产。
      疫情之下,那么多企业苟延残喘,越发觉得不动产才是稳固的财富。

      2020年希望每一个人都能买到好房!

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