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      30年资深人士解读:今年最大的买房机会 可能就在3-4月

      南方楼事

      2020.02.21

      “预计最快3-4月迎来房价低位,半年内笋盘消耗。”

      “不可能再有大规模抄底炒房。”

      近段时间,因为疫情房地产行业,不论是开发商、运营商、销售或是置业者,都在面临着不同的问题,房价跌、调控放松、入场时间等各种猜测不绝于耳。

      在2月14情人节,南方楼事对房产大象创始人、同致行中国地产顾问有限公司董事长——王波进行了一场特别的线上采访。

      他以三十年的房地产评估策划营销经验出发,对疫情之下房地产行业发展趋势进行了预判。

      干货很多,南方楼事整理了精华版,大家一睹为快。

      精华版

      1.预计最快3-4月份房价或迎来低位,将出现开发商抢量促销。

      2. 半年内笋盘会慢慢消耗掉,市场恢复正常。

      3.深圳房价在未来两三年快速上涨可能性不再。

      4.疫情后调控会更有针对性,不会重现大规模炒房现象。

      5.2020-2021年供需问题会有所缓解,不太容易出现房价反弹现象。

      6.退货机制不成熟,线上卖房解决不了售后问题。

      7.小型开发商,资金实力不强,很可能面临崩盘破产的危险。

      8.疫情波动不会影响房企对未来的决策,会继续买地囤项目。

      9.线上获客作用会比线下更大。

      10.疫情加速了城市分化,表现优秀的城市大大加分。

      1

      房价会跌吗?

      疫情会不会导致房价下跌,无论是刚需还是投资客,这是最近大家关注的问题。刚需希望房价跌,投资客希望房价涨。

      疫情之下,城市会不会受到影响?调控会不会放松?深圳房价是涨是跌?

      王波认为,疫情会加速城市分化,大部分城市会适当放松。由于深圳今年新盘在增加,供需逐渐平衡,上涨的机会不大。

      01

      关注3-4月房价,或有促销潮

      现在经常讲房价问题,房价高是个伪命题,为什么?因为房地产的供求关系存在一定问题。

      王波认为,如果疫情在3月结束,对市场影响不会太大,而且很有可能会出现一批大开发商为了抢量引发的促销潮。

      目前已有房企在行动,比如恒大的75折全国促销(采访后周日恒大就打响了第一枪)。预计最快在3-4月份,会出现房企的降价促销潮

      但一旦房企的现金流正常了,促销的动作就会减少,接着进入正常的销售季。

      但是如果疫情持续5-6个月,影响会比较大。投资客手头资金断了,就会出现很多二手抛盘,这样一来新房市场就会受影响。

      供需紧张的深圳在去年房价一直在涨,而且个别楼盘涨得太高,打击购房者信心。

      但现在疫情来了,想要延续年前的涨势可能性也比较小。

      一来是深圳政策调控会比较严格,二来是供需关系会有所缓解。房企在过去三年囤积了不少项目,在2020-2021年会相继入市,当供需缓和,就不太容易出现房价反弹现象。

      以深圳为例,外向型经济为主的深圳出口占比大,而去年高科技经济、互联网等行业受国际影响。

      这也就是说,这些外向型企业在2019年就受到了影响,短期内很难快速解决,所以深圳在短期内快速上涨的动力不足。

      而此次疫情中,武汉受到了比较大的影响,但对武汉的信心还是很足。

      比如当年非典最严重的深圳,在疫情结束后很快恢复,房价还涨了百分之四十几。

      中指院的报告显示,2003年3-4月SARS疫情加剧,社会活动全面受限,全国房地产市场运行节奏整体放缓,地方房地产促销活动暂停,购房者不出去看房。

      整个4月份,全国房产各行业都出现了一定幅度的下滑。

      图源 中指院

      到了5月份,随着非典逐步得到控制后,社会恐慌心理慢慢缓解,社会经营活动恢复,房地产市场也快速回升到了上行通道,其中销售面积增速明显反弹。

      而武汉,这一轮疫情会把它的泡沫挤掉,好房子还是会涨价。

      但疫情的影响至少会持续半年,大众信心得慢慢恢复。

      02

      关键时期调控会放松,但不会允许房价大涨

      疫情持续将近一个月,市场开始出现“救市”行为。王波先生认为,目前大多是房协会的呼吁,而出现了这样的声音,说明行业这次受到影响比较大。

      但在疫情过后,整个国家经济有了几个月的暂停之后,短期内对很多方面都有影响。

      在多重压力之下,大部分城市会适当放松,包括深圳也会有适当放松。

      虽然去年深圳房价一直在涨,但在过去十几年,房子质量和产品却没怎么升级。而且个别楼盘房价涨得太高,也打击购房者信心。

      所以接下来政府会继续“稳”,会根据市场来回调和,不会过于放松。

      财政部部长刘昆在《求是》杂志发文称,坚持“房住不炒”的定位,落实房地产长效管理机制,深入开展中央财政支持住房租赁市场发展试点、城镇老旧小区改造等工作,推动完善基本住房保障体系。

      稳住房价,增加老百姓幸福感。所以在未来两三年,深圳房价快速上涨的可能性很小。

      可能有人会说,一旦放松势必出现炒房抄底现象。

      王波则表示,中国房地产远没到崩盘的阶段,开发商爱卖地,老百姓用点杠杆,但远没到崩盘的阶段,总体来说还是比较健康的。

      社会上有一小部分人享受过红利,但以往几十万就可以炒,现在深圳好房子动辄上千万,想要抄底没那么容易。

      而且国家在经过非典后温州炒房团的教训后,在这次调控上会更有针对性,不会再重现大规模炒房现象。

      03

      长三角和珠三角核心城市,未来机会更大

      疫情之下,有些城市本身的规模配套不够、城市管理能力、医疗资源等都暴露出来,会降低大家的好感度,从而降低购买欲,不会去置业。

      而那些在此次疫情中表现优秀的城市,则会大大加分。

      这也是为什么王波先生认为疫情会加速城市分化。

      但疫情对各城市的格局影响不大,国家规划的19个核心城市会更集中,会以三极一带为重点,其中粤港澳大湾区中,广佛以及深港发展都不错。

      长三角、珠三角、长江沿线一带城市,成都、南京、杭州、苏州等等表现普遍不错

      2

      还能买房吗?

      从上面的市场情况看,政策会以“稳”为主,但是会有所放松。虽然深圳房价会维持高位,但置业者应该抓住这个契机,适时入场。

      王波认为,3-4月份为最佳购房时机,并且半年内笋盘会慢慢消耗掉,恢复正常市场。

      01

      3-4月份为购房契机

      疫情过后,调控政策会有所放松,虽然会有实质性政策出台,但核心还是稳投资、稳地价、稳房价、稳杠杆。

      所以楼市很难迎来大反弹。

      必定会有个人因经济问题急需套现而抛售的笋盘出现,也会有房企加速去库存的新房促销行为。

      如果疫情在3月结束,一批大开发商很有可能为了抢量,最快在3月份进行降价促销。

      基于今年的情况,王波认为一个月以后入场比较合适,大概率会持续两个季度,把疫情的问题消化完,但还是得看整个经济形势。

      王波还认为,目前房价对刚需太不友好,建议下调刚需入市门槛。

      而且应该抓住现在是政策调整的窗口期,留住年轻人,他们会持续给深圳贡献30-40年。

      02

      刚需、改善、投资客入场时间

      关于入场时间王波认为:

      投资客其实不管市场好与不好,一定会在3、4月份入场抄笋盘。

      刚需是持续、缓慢地在买房,购房时机不会受太大影响。

      虽然受疫情影响,刚需的购房时间被后置,但是从相关购房直播平台了解到,卖掉的20套房子中有17套为年前线下看过房的刚需。

      这也就意味着,无论在什么时候,都有刚需在观望。

      改善则会继续犹豫不决,既想自住又要投资,不管有没有疫情,这类人永远存在。

      这三类人会把笋盘跟市场上急推的项目慢慢消化,所以在未来半年时间内都会陆续进场。

      03

      疫情过后,要怎么买房?

      那么现在准备置业的购房者应该怎么选择一个“抗疫”住宅呢?

      王波有三个建议:

      1.买功能空间齐全的房子。这次疫情大家宅在这么长时间,会发现厨房小、客厅小、没有活动空间等问题。

      2.多从细节去考察楼盘。接下来房地产不会是暴涨的时代,要理性比较周边情况。

      比如房子所在区域医疗资源是否完善,居住密度如何,楼栋设计是否合理等。

      图源 中大建筑

      此次疫情的传染,从每一户窗户之间的空气流动、排水管的缝隙、密闭电梯等每一项因素,都起到了潜移默化的影响。

      所以每个细节至关重要,要多去考察。

      3.这次疫情凸显了物业管理的重要性,小区的防疫好不好,直接关系到住户的健康安全。

      从出入量体温,电梯、垃圾桶消毒等等这些事情,都需要负责任的物业执行。

      所以接下来买房一定要看物业公司。

      3

      房企还能活下去吗?

      疫情当前,各房企使出浑身解数开启线上卖房之路,但大部分房企破产的可能性不大,毕竟还有资产。

      究竟行业内最受影响的是哪类人?线上卖房是否行得通?

      王波认为,实力不强的小开发商最受影响,线上卖房无法代替线下,且渠道公司会分化。

      01

      超大规模开发商、小开发商压力大

      从疫情的发展到现在来看,最受打击的分别有两类开发商。

      一是高周转、高贷款的超大规模开发商;一年销售七八千亿,贷款四五千亿,每个月光利息支出就几百亿,疫情之下就会变得非常困难。

      而且这类开发商各级职业经理人有任务目标,一旦出现销售不畅任务无法完成,他们就有可能降价跑量。

      以最近“爆红网络”的恒大为例,在2020年的业绩目标为6500亿。

      但是从2020年首月的销售业绩来看,超过上一年的房企不多,今年的业绩目标将是巨大的考验

      二是小开发商,实力不强。甚至有可能日常开支都是靠卖房来维持,这类开发商踩到疫情的暂停键后,就很有可能面临崩盘的危险。

      但是房企破产的可行性比较小,毕竟他们还有土地、有资产,可以通过融资、被收购等等方式自救。

      所以他们的压力不是生死压力,而是运营的压力。

      但开发商会看得更长久,不会因为疫情几个月的波动而影响对未来的决策。

      02

      线上卖房无法代替线下

      最近很多房企开始线上卖房,为了吸引购房者更是推出“X天无理由退房”活动,其中融创30天、新城60天、阳光城180......

      但是在退货机制不成熟的情况下,线上卖房解决不了问题,所以线上暂时无法代替线下。

      目前这些房企的措施,也是在吸引客户和蓄客的阶段。

      有渠道采用小额诚意金的形式,成交了十几套,但这些客户大部分都是年前在线下看过房,恰巧看到线上有优惠才下单的。

      而完全没看过房的少数客户,是纯粹投资,等疫情过后来看房。这种成交通常有亲戚朋友背书,是有熟人买过。

      03

      疫情持续,渠道会分化

      也因为销售不畅,所以推出了网上销售的渠道,但也仅限于作为推广的工具。

      当线上不能退货的时候,客户一定要去线下看过。

      如果所有开发商都能实现无理由退款,实现互联网房产销售可能性就会大得多。

      现在网上直播卖房的销售处于一个“哄”客户的阶段,他们只是为了卖房而卖房,完成公司下达的任务,而客户真正需要什么,他们不太关心。

      而每一轮市场波动调整,都是相关行业洗牌的时候。

      这次疫情对中介群体有一定影响,一些在去年就做得很艰难的中介,在今年加上疫情,一定会被淘汰。

      据贝壳研究院调研,近九成经纪人受到疫情影响,无法正常开展带看、匹配、撮合,其中67.3%经纪人表示回岗难度增大。

      渠道公司同样也是,如果疫情持续,网上渠道一定会比线下渠道作用大。而那些会玩线下也会线上的则会加分。

      受访者疫情期间对于线上化的变化 图源贝壳研究院

      采访的最后,谈及这场疫情带来的“启示”,王波并没有再分析所谓趋势,而是异常认真地谈到了责任二字。

      “如何让老百姓买到好房子,是行业所有人的责任。

      疫情让全国老百姓的生活产生了很大的改变,也让更多人重视家庭生活。

      所以在未来房地产开发房子的过程中,如何建出好房子,如何让老百姓买到好房子,这是行业内所有人要共同努力的方向。

      这也是这位沉浮地产30年的资深人士,最真诚的呼喊。

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      ave

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      • 手机用户6403

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        2020.02.21

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