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      为什么说中国房价这二十年根本没有涨,刚刚央行数据告诉了真实答案!

      房地产股票俱乐部

      2020.02.23

      昨天2月20日,央行网站公布新一轮LPR(贷款市场报价利率):1年期LPR利率降息10个基点,而5年期的LPR利率降息5个基点。于是市场欢呼,房贷降息了。

      我更关注的数据就是央行同时公布的广义货币(M2)增长8.4%,余额202.31万亿元,已突破200万亿大关,这个数据跟房价的对比更加真实。

      央行发布数据的同时,上海诞生了中国历史上新的地王,徐汇地块被香港置地以310.5亿拍走,记住,这个数字不是年度地王,不是区域地王,而是中国全境包括香港澳门在内的历史上的地王。

      跟20年前对比,当时中国2000年的M2是13.5万亿,20年后的今天已经增长到202万亿,货币总量增长到了14.96倍;更确切的说是说2000年的一万块钱相当于现在的14.96万,说明中国的通货膨胀一直在持续。

      过去的一年,相当中国增发了8.4%的货币,对应着有15.6万亿人民币进入到市场!

      恰恰2019年中国新房销售总额就是15.6万亿!

      当然人民银行的增发货币不会一下子都进了楼市,但是最可怕的就是预期,也就是很多人认为早晚会进入楼市,而楼市恰恰就是吸收闲置货币的蓄水池。

      房子早已经不是用于居住的工具,房子早就成为了保值增值的工具。

      我反复说过,解决居住刚需的其实是租房,一切买房本质上都是投资行为,也就是只有认为房价会上涨才会买房,哪怕是再缺房子住的人如果认为房价会下跌也会先租房,等房价开始反弹以后才会买房。

      那么房价涨了吗,其实跟货币对比,中国房价压根就没涨,哪怕是北京的房价,也是货币发型量不断增长的被动跟随。

      好吧,我们对比一下,北京房价跟M2的对比:

      2000年,M2是13.5万亿,2020年时202.3万亿,对应15倍,那时我在北京买的东三环华腾园的房子5050元单价,一居室总价三十万(这是2002年买的价格,2000年应该是4500左右),现在华腾园的二手房六万多,对应15倍的关系。

      2000年北京大白菜的批发价格是0.1元,那时我还经常去超市买几百斤存着,现在批发价格1.5元(价格浮动较大,也不要用疫情时期的价格对比)。正好15倍。

      2000年新毕业大学生的基本工资是300元,现在是4000多元。还是15倍。

      当然我们都是用基本物价也就是无法通过劳动生产率提高产能的物价做对比,千万不能手机做对比,2000年我的诺基亚大哥大居然一万多买的,现在已经是古董。那时每月电话费好几百,现在才几十。

      不管是新毕业大学生工资,还是大白菜,还有房价,都跟M2高度吻合,这绝对不是巧合,这恰恰就是经济规律的体现,只是多数人还没有发现这个规律。

      还有一个数据我更有感触,2000年,我做个北京出租市场的先行者,当时我在建国门小羊宜宾胡同收了几套老式的三居室,建筑面积七十方,没有客厅只有过道的那种,当时的整租价格是每套1200元左右,然后我给三间分租,每间上独立门锁,空调,电视,有线电视,分租给白领年轻人,三家合用厨房卫生间。然后每间租金平均600元,这样每套房每年利润大概六七千。

      这个模式就是现在的二房东模式,确切的说,我还是二房东模式的鼻祖,那时还没有链家,也没有我爱我家,更没有蛋壳贝壳,我印象中只有中大,千万家,以及当时如日中天的房屋银行的发起者佰家。因为佰家的房租便宜,所以我从佰家收了很多房子,只可惜当时佰家最终资金链断裂,没有钱给房东支付租金,让我们把佰家老板堵在劲松大厦讨要剩余租金,从那个时候,我也就发现了房租银行这个模式的漏洞。

      后来,我继续收房,基本都是直接给房东年付,这样可以让那些着急用钱的房东和自己无暇打理的房东给我最低的价格,这样就能让利润最大化。

      也正是做二房东,发现了租赁市场能把大房间改造成小房间,就带来高额的收益,所以我才有了当时三十万买下华腾园第一套房的经历。更神奇的是,华腾园一居室在非典以后的租金涨到每月三千多,我仅仅十年就拿回了所有的投资,后面的房子余值全部都是利润。

      再后来,这种分租的模式被各家中介公司学会了,并且发挥到了极致,中介公司开始打隔断,让租金开始下跌,还有房东们也发现了这个秘密都开始自己分租,让我的不打隔断的模式受挫。后来出现了自如,相寓这些大资金进场全部打隔断,于是,我的不打隔断的房源逐渐退出了市场。

      再后来,我又创建了众筹房产模式,以及0元置业的方案,本质都是把一个整体分开出售。就像整个西瓜现在不好卖了,但是半个西瓜一会就卖完了,一套房子不好出售,但是可以分成十份转让,比如现在的共有产权房就是政府拿一半,购房者拿一半。

      而0元置业就是房产的所有权跟使用权分开,使用权转让就是把二十年的租约一次性转让拿到大量现金,所有权转让就是带租约转让产权,这样使用权人跟所有权人相互依存相互独立,互相成为对方的杠杆。

      这个时候,使用权人看中的是房租的上涨,只要房租稳步上涨,那么使用权人收益就会几何倍数增长。所有人看中的是房价的上涨,如果房价稳步上涨,那么所有权人的收益就会几何倍数增长。

      回到文章题目的话题,15.6万亿增量货币发型量最终会进入房产的蓄水池,那么你认为会涌进房价市场还是房租市场吗?

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