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      房企疫情反击战:6招破解现金流压力大考

      房地产网络营销

      2020.02.23

      2019年12月以来,武汉发生新型冠状病毒疫情。截至2020年2月5日23:00,全国确诊人数24436人。全国至少60余个省市下发通知,明确要求暂停售楼处销售活动。各大房地产企业延期复工,房地产企业面临着一场现金流压力的大考

      房地产现金流的基本面

      此次疫情,对于房地产企业的影响到底大不大,先看几组数据!

      1、据东吴研究所统计,过往10年数据看,Q1销售占全年比例约18%,销售回款占全年比例约21%

      2、华泰证券房地产研究团队在报告中称,相对而言,1~2月份是国内房地产传统销售淡季,全国房地产销售面积和和开工面积所占全年比重都不超过10%

      3、2019年中国房地产企业销售榜单上排名前五的开发企业(碧桂园、万科企业、恒大集团、融创中国、保利地产),其1~2月份销售额占全年比重为12%,低于2019年3~4月份和9~10月份的17%、21%,边际影响相对有限

      4、湖北省占全国商品房销售金额约5%,除湖北外,本次受疫情影响较大的省份主要是东中部省份,其中浙江、广东、河南、湖南、安徽、江西等省份目前确诊数量较多。

      5、据wind数据统计,2020年,房地产行业需偿还债务规模为6832.2亿元,2021年,偿债规模达到9671.5亿元,偿债高峰期的来临,成为未来房企生存的“试金石”。

      6、据亿翰智库数据统计,2020年1月代表房企权益销售金额2475.3亿元,同比下降14.1%,多数企业均出现同比下降

      “疫情”成为房企试金石

      但不可否认,从宏观数据上来看,此次疫情对于房地产整体影响看似不大,但回归至每一家房地产企业的微观层面,影响不小。

      若没有销售回款,实际上房企面临的现金流压力无疑是非常巨大的,尤其是中小企业,资金面趋紧叠加兼并收购潮来袭,发展前景不容乐观。同时,房地产即将进入传统付款关键节点:开学季。资金压力显而易见。

      除了售楼处关闭之外,目前各地也要求暂停开工,房企开发投资节奏被迫放缓项目延期,直接导致每一家房地产企业的节奏被打乱。

      另外,房地产企业还将可能会面临劳动力及建筑材料的短缺湖北、湖南、河南、安徽和四川这几个都是农民工输出大省,进一步加剧项目进度的开发节奏

      “疫情”成为房企的试金石,现金流进一步吃紧。2020年仍处于房企偿债高峰期,房地产企业债务压顶,甚至部分中型企业已经面临难关。受疫情影响,房企不能销售不能开工,原先可以依靠高周转度过这次危机的企业,在债务压顶及无销售回款的双重压力下,现金流更为吃紧,部分企业在破产边缘徘徊。

      房企6大招捍卫现金流

      ①运营调计划:结合疫情城市与项目进度调整项目开发节奏

      武汉作为疫情的重灾区,市民在短期里也不会快速的集中看房,项目受影响的程度会更大。

      据中国指数研究院的数据统计,2019年融创中国在武汉拿地金额达到216亿,位列第一位,其次是华夏幸福119亿以及华侨城103亿元。后7位的房企分别是华生地产、华润置地、美的置业、武汉地产、新城控股、武汉工业控股、中建三局。这些开发商的现金流的影响会受到较大的影响。

      从资金周转角度,要实现现金流回正,核心还是要抓紧推盘,实现预售。一是缓拿地,持现金;二是已经破土,延缓动工,减少资金占用;三是已经建设主体,加速开发,抢开盘。开发节奏,优先受疫情影响小、房地产市场火爆的城市。

      ②营销抓去化:盘点货值,加速推盘

      针对疫情严重的地区,类似武汉、黄冈、孝感、温州等地,盘点存货在售房源要加速的推盘,确保资金的回流。

      针对刷新的计划,提前部署营销工作采取二三级联动,加速回款。同时,跟政府保持密切沟通,加速预售证的获取,加速推盘。

      另外,销售只是过程,回款才是结果。对于购房者的首付款要紧盯以及跟进银行放款周期,确保现金流的回流时效。

      ③工程保预售:加强进度管理,助力销售

      加强对工地的现场管理,避免工地发生疫情。疫情过后的复工,按照要求在工地现场、工人生活区等设置体温检测点,确保对入场作业人员进行体温测试;按时配发口罩,确保有限空间作业人员按规定佩戴。

      做好项目现场管理,特别是为了赶进度而增大“穿插施工”作业,这里边也面临着工人的安全问题以及现场协同问题。针对现场签证变更问题,房企相关人员驻场工地,确保快速现场解决。

      同时,也要结合一些优秀的工艺工法,提炼项目在质量方面的卖点,做工地开放等。借鉴此次火神山、雷神山在线云直播的方式,提升工程项目的美誉度。

      ④采购强协同:内外资源沟通协调,确保高效协作

      在赶工需求下,采购人需要面对应急采购需求不清晰、需求反复沟通,甚至需现场勘查,供应商现场协助等各种问题。同时,面临着采购招标节奏的打乱,需要有临时应对方案。这时,需要做好供应商的沟通工作,充分发挥战略合作供应商的能力,共同度过难关。

      另外,面对3月份的项目付款节点,应尽量多储备和发展能够接受商票和保理支付的供应商。摸清施工单位情况(是否着急支付结算款,是否有专门商务人员跟进结算),提前向对方打预防针。

      ⑤财务严付款:一事一议,采取三收三支政策

      地产财务融资领域大咖,吴建斌曾提出地产行业的:三收三支政策,即:以收定支,收大于支,先收后支。

      面对付款关键节点首先要做好资金计划,统一向施工单位发送通知,尽早提供进度款资料;进度款审核在保证总额不超付的情况下,非关键节点原则上从紧,关键节点原则上从宽。

      特殊时期,对于必须支付的结算款,应落实公司内部的一事一议特殊付款流程。对于结算办理预计有风险的工程,应做重点监控,重点推进;对于无法完成结算的,定期与施工单位保持沟通和联系,争取取得对方的支持。

      ⑥融资找对钱:找对合作方,避免资金断裂风险

      2019年有36家房企融资过百亿元,较2018年减少16家,累计融资达到8270.52亿元,占房企融资总额约74%;另外,融资额前十名的房企均有不低于200亿元的成绩。2019年阳光城集团、华夏幸福和中国恒大分别以800.25亿元、487.05亿元和405.34亿元的融资额位列前三甲。

      根据2019年房企发行信用债、海外债情况显示,龙湖去年4.315%的平均融资成本位列民营房企融资利率榜的TOP1,在民企中实属佼佼者。但像龙湖这种具有低成本融资能力,就连恒大、碧桂园也学不来。详情点击《2019年龙湖融资成本仅4.315%,为何恒大、碧桂园做不到?》

      从2020年开年以来的融资表现来看,房企的确普遍迎来了融资窗口期。进入2020年以来,房企海外融资计划规模超过100亿美元;也有不少房企抛出配股融资的方案,例如融创中国、世茂房地产等。

      对于中小房企而言,由于融资渠道较少,可以选择傍大腿,采取股权合作或者联合开发方式,牺牲部分项目利益,获得资金链的充裕,或许是比较好的方式

      总结

      优客工场创始人毛大庆表示,面对不确定性,好的组织系统会具备“反脆弱性”。危机和压力带来的变异,不仅仅是生物进化的内在动因,通常也是商业模式和组织变革的最佳机遇。

      谁都无法预知未来,不确定性一直存在,但此次新型冠状病毒疫情也是给所有的房企敲响了警钟……要想基业长青,必须要有实力。

      现金流是企业赖以生存的血液,开发商拼胆子大的时代已经过去了。

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