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      非典、新冠肺炎的警告:这类房子,别买,别碰!

      地产八卦女

      2020.02.25

      这个春节,除了家人团聚之外,所有人最关心的可能就是武汉肺炎。也有读者后台留言,让写写这次的新型肺炎。

      但我一直没有写。主要原因在于,我不是医生,对于严肃的医学问题,没有发言权。在自己不懂的领域随便写,是对科学的不尊重,也是对读者的不负责。
      万一写错了,引起大家不必要的焦虑,就是给防治疫情添乱了。
      但是有一个人的发声,却引发了最强烈的一轮恐慌。
      他就是医学微生物学专家,英国皇家医学院外籍院士,香港大学于崇光基金教授席(病毒学)、新发病毒性疾病学讲座教授,香港大学新发传染性疾病国家重点实验室主任、香港大学流感研究中心主任——管轶。
      1月23日,农历腊月二十九,财新网发布了一篇文章《SARS专家管轶:这次我害怕了》。这篇文章,相信看公众号的人,80%都读过。
      我不怀疑管轶这人的医术能力,但是和钟南山比起来,我严重怀疑这人的医德水平。
      面对同样的问题,84岁的钟南山依然选择了亲自到武汉一线去解决问题,而58岁的管轶,见势不妙,拔腿就跑。
      管轶在武汉,其实只停留了一天的时间,这一天的时间,还包含一个晚上,真正调研,只有半天。
      不可否认,管轶在《SARS专家管轶:这次我害怕了》一文中发声的专业性,他指出的很多问题,正是这次疫情爆发的主要原因。比如隐瞒不报,比如麻痹大意,比如群众无知,比如应急处理迟缓,错过了最佳的隔离病毒时间。
      但在专业性的发言中,管轶又明显带着很强烈的情绪化色彩,甚至是煽动性的言论:连我都选择做了逃兵;犯罪现场都没了;有心无力,悲从心来;这次我害怕了。
      最权威的专家说出“害怕了、做逃兵”这样的话,普通人很多都已经吓得六神无主了。从我身边的人来看,最大的一次恐慌,就是财新网采访管轶这篇文章发出之后的一到两天。
      而对比钟南山院士在接受白岩松的电视采访中的发言,我们看到的是一个就事论事、不抱怨、不情绪化、客观、冷静地给大家陈述事实,并且在想办法解决问题的专家。
      两相比较,高低立见。

      管轶自己要跑也行,但在跑之前,还要刻意制造些恐慌,这就真有点不厚道了。
      这就好比一个人看见一栋房子起火,火很大,他自我评估之后,觉得很难扑灭,于是转身准备跑,但跑的同时,他还到处给人说,这房子没救了,赶紧跑,说不准房子还要爆炸。
      兵法上说:养兵千日,用兵一时。如果军人看见敌人强大就逃跑,就投降,论军规,当斩。毕竟,平时国家养着军队,就是为了关键时刻发挥作用,而不是把你当个摆设。
      医务人员,从某种角度来说,也发挥着这样的作用,只是义务人员面对的不是拿着枪炮的敌人,而是可能致人死亡的病毒。
      因此,无论是非典还是这次肺炎,我们的医护人员绝大多数都选择了义无反顾冲在抗击疫情的第一线。因为他们很清楚,不是他们冲在第一线,难道要普通人冲在第一线?
      管轶这个人,可以跑,因为他的家在香港。他说,他已经回到香港了。
      但是一千万武汉人难道也跟着跑?他们往那跑?武汉是他们的家,除了全力以赴“扑火”之外,似乎没有比这更好的解决办法。
      汉武帝曾说过,非我族类,其心必异。
      越是在危难的时刻,越能体现哪些是自己人,哪些是假朋友,甚至真敌人。
      管轶这人不能说就是敌人,也不能说非我族类,他出生在江西宁都,汉族,血统上也算中国人。但是管轶此次的表现,用一个“精致的利己主义者”来形容,不过分。
      对我有利的,我才做,对我不利的,别来烦我。
      这一仗,我觉得打的赢,我就上,我认为打不赢,我就跑。如果军人也学管轶,中国亡了至少一千八百年了。
      这正是作为医学专家的管轶,此次言行最不厚道的地方。
      而管轶此次行为所表现出来的“精致的利己主义”,恰是如今香港很多问题的根源。
      典型的比如香港的高房价。
      1997,特首董建华上任之后,面对高昂的香港房价,提出了着眼于解决香港人居住问题的“八万五”计划。但是这一有利于香港社会长治久安的计划,最终却在一篇游行的反对声中夭折了。
      2002年,香港政府宣布无限期搁置兴建新的居屋,“八万五”计划中止。香港的房价也一路走到今天的全球第二。
      当年,反对“八万五”计划的人,基本都是香港的“有房一族”,他们阻止“八万五”计划的原因,不为别的,而是担心这一计划会导致香港房屋供应增加而让自己的房子贬值。
      哪怕明知道会给社会埋下毒瘤隐患,但是损害到了自己的利益,就不行。
      从某种角度而言,今天香港的高房价,是很多精致的利己主义的香港人自己一手造成的。
      就在香港人一手终结了“八万五”计划的第二年,2003年,非典袭来,香港为此付出惨痛代价。
      在非典中,香港一共发现病例1755人,死亡300人,病死率17%;中国内地发现病例5327例,死亡349人,病死率6.6%。
      2003年的时候,香港人口不到700万,内地是13亿,人口基数上,内地是香港的185倍,但无论是发病率,还病死率,内地都远远低于香港。
      这其中的原因是多方面的,但是香港糟糕的居住环境,是一个重要的原因。
      非典期间,香港一个19栋楼的小区,就有321人感染,占到总感染人数1755人的近1/5,42人死亡,占到总人数300人的近1/7。
      这个小区,就是几乎所有香港人都知道的小区——淘大花园。
      01
      淘大花园是香港恒隆集团开发的一个位于九龙观塘区的私人住宅项目,类似于内地的商品房。

      上面这张图是淘大花园小区的总平面分布图,从图中可以看出,小区共分四期建设,一共19栋。
      注意看平面图,一期和二、三、四期有一个非常明显的不同,那就是后面三期的楼栋,都是一字型排开的,但一期比较特殊,7栋楼是口字型摆布,包围式的。
      根据后来的统计发现,淘大花园小区一共有15栋楼的居民出现了SARS感染的情况。但是从楼栋上看,并不是零散的分布,而是呈现出明显的规律性。
      这个规律那就是,E栋感染人数占小区总感染人数的41%,接近一半。C栋占15%,B栋占13%,D栋占13%。其余的18%分布在另外的11栋楼当中。
      也就是说,感染率最高的BCDE这四栋楼占到整个小区被感染人数的82%,这四栋楼,又都是一期的几栋楼。
      和武汉肺炎一样,非典也属于呼吸道传染疾病,病毒的一个最主要传播途径就是飞沫,而飞沫主要是通过载体空气进行传播。
      那么,明白了这一点,稍微懂点物理常识人,结合淘大花园的平面分布图都知道,为什么一期的楼会成为重灾区了。
      因为这几栋楼是口字型、包围式摆布,携带病毒的空气在这楼栋之间,不能很好地流通,互相阻隔,又交叉互串。
      不仅不能流通,还交叉感染,BCDE成为重灾区也就在情理之中了。
      很多人在选择户型的时候,都知道要选南北通透的房子,但估计很少有人注意到,小区楼栋的分布,最好也应该是通透型最佳。

      上面这张图是淘大花园小区E栋楼4-36楼楼层户型的平面分布图。
      淘大花园一期除了楼栋分布呈现口字型、包围式分布之外,同一栋楼内部也是由8个户型组成的包围式结构。
      专业术语叫做——塔楼!
      住过塔楼的人都知道,相对于板楼而言,其最大的问题就是采光和通风差,其次是人口居住密度高。
      因此,在楼栋分布(口字包围式)和户型设计(塔楼)双重夹击之下,淘大花园一期不可避免地成为了非典的重灾区。
      02
      BCDE四栋楼中,E栋楼最为严重,占整个小区的41%,接近一半。而且,在E栋楼中,楼层越高,患病率越大,最严重的是8号房的住户,这又是为什么?
      当时,8号房73%的住户都被感染,其次是7号房的住户,被感染的比例是42%。10层以上的属于重灾区。
      我们先讨论为什么10层以上的高楼层住户被感染的概率更高。这个相对简单一些,原因和上面空气不能很好流通类似。
      一期的几栋楼由于是口字型包围式分布,空气左右不能自由流动,那么按照空气动力学和气压原理,必定是螺旋式往上串升,因此,高楼层的住户,注定被空气中的飞沫病毒感染的概率要更高。
      解释了高楼层住户感染率高之后,再看看为什么E栋楼中8号房的住户73%都感染了。
      最根本的原因是E栋楼8号房的住户,从4楼到36楼,用的是同一根下水排污管道。
      E栋楼设计的时候,有8条直立式排污管道,自上而下收集同一个房号住户家中的污水,包括马桶、洗脸池、卫生间地漏。其他楼栋也类似。其他楼栋设计也一样。

      后来的化验证明,除了飞沫之外,人体排泄物是非典的第二个主要传播途径。而淘大花园第一个非典患者就是E栋楼8号房的一个腹泻人员。
      8号房4层到36层的住户,用的是同一根排污管,那么他们的马桶、洗脸池、淋浴地漏的下水管道都是相通的。
      污水虽然是自上而下排的,但是污水中携带病毒的的气体却是自下而上流动的,而且楼层越高,气压差越大,流动性越强。
      这也是为什么很多住高层的人普遍有过这样的经历:第一,自己没做饭但是楼下的厨房味道会进入自己家里;第二,卫生间的地漏处、洗脸池那里经常有返上来的臭味。
      因此,淘大花园E栋8号房户型中的第一个感染上非典的病人,通过排污管道,将病毒传染给了楼上楼下其他8号房的住户。
      回答了8号房住户成为重灾区去之后,我们再看看为什么7号房的住户离8号更远,但是感染率比离8号更近的1号房好还要高,要知道1号房和8号房的入户门甚至都是紧挨着的。
      这个问题的答案,依然藏在排污管道中。

      仔细看上面的这张楼层平面分布图,虽然1号和8号房最近,而且入户门还是紧挨着的,但是,1号房离8号房的卫生间更远,7号房和8号房的卫生间只有一步之遥。
      而且,后面的调查也发现一个问题,那就是E栋楼8号房那根下水排污管道,在4楼由于老化出现了裂缝。
      由于裂缝的存在,排污管道里面的气体从裂缝出来之后,影响最大的当然是离8号房卫生间最近的7号房了。
      从户型平图可以看出,7号房餐厅的窗户,卫生间的窗户,一个卧室的窗户,都紧挨着8号房的卫生间,也就是紧挨着下水排污管。
      这就能解释为什么7号房住户感染率比1号房严重了。
      03
      前面说到,淘大花园一个小区的患病人数,就占了全香港的18.2%,病死人数占到14%。那么为什么这个小区会成为全香港的重灾区呢?
      一个重要的原因,就在于淘大小区超高的容积率导致的高人口密度,而无数的事实证明,高密度的人群聚集区,历来都是疫情的重灾区。
      淘大花园小区一共有19栋楼,对于内地见惯了几十栋上百栋大小区的人们而言,这不算什么,但是别忘了这是在香港,由于土地的严格控制,19栋已经属于大型小区了。
      淘大花园一共有4896个单位,也就是说有4896户。按照一户3人计算,也差不多15000人,属于万人聚集的大小。实际住户应该在20000人左右。
      从百度百科介绍可以看到,淘大花园是高密度小区,但比较遗憾没有查到容积率是多少,因此这个高密度到底高到多少,没法给出具体的数字,但是我们可以直观地感受一下。
      上面两张图,是淘大花园的外观图,这密度,估计没几个人见过比这容积率更大的小区了。
      下面这张图,是号称亚洲第一神盘的贵阳花果园小区,容积率6.8,已经属于罕见的超高密度小区了。
      肉眼可见,花果园每栋楼之间至少还有一定空间,而淘大花园楼栋之间几乎不留什么空地,就像一根根竹子一样,密密麻麻插在那里。
      目测淘大花园的容积率,比花果园还要高,应该接近10。
      这里面还有一个细节,就是淘大花园小区从1980年开始建设到1987年才全部建成。就19栋楼,居然分了4期,历时7年才建好,香港地产商那种拿着土地挤牙膏式的开发模式,可见一般。
      李嘉诚等香港地产商到内地拿地之后龟速的开发模式,比这甚至有过之而无不及,北京一块地,二十年都没开发完。
      只能说,香港地产商囤地的德行,到哪都改不了。
      同时,和淘大花园超高的容积率、建筑密度对应的,是户型的超小、迷你。
      淘大花园户型建筑面积在371呎至607呎,主力两居室的户型面积在480呎左右。注意,这里是呎,不是平方米。一呎大概是0.09平方米。
      也就是说,淘大花园的480呎的两居室,建筑面积换算成平方米的话,是43平米。
      在内地,除了loft之外,住宅里面有几个人见过建筑面积43平米的两居室?43平米,一居室都局促拥挤。但是香港人做到了43平米造两居,还造成了主流。

      不能说是鸽子笼,但比鸽子笼似乎也好不了多少。
      小区是容积率超高的高密度小区,户型是迷你型超小户型。人群聚集,通风不佳,设施陈旧,这样的地方,不成为非典疫情的重灾区,难道会是深水湾?
      淘大花园属于香港的低端住宅小区,其所在的观塘区也属于香港比较落后的区。放在北京的话,基本属于五环开了。
      但就这样,目前淘大花园480呎的两居室,售价也要650万港币左右,折算成人民币,大概是13万一平米。
      北京五环外的低端住宅小区,如果卖到13万一平米,能想象是个什么样的情况?
      前段时间,大湾区对港澳居民放开政策,每户可购买一套住房,很多人解读为“托市”,但我更愿意理解为,这是为年轻一代香港人,特别是认同内地的,在香港无房的年轻人留的一条退路。
      04
      无论是非典疫情中的淘大花园,还是这次的武汉肺炎,如果说对于购房人而言有什么启发的话,那就是尽量避开:电梯高层塔楼。
      尤其是那种独栋的、小开发商建设的高层塔楼小区。如果你打算长期居住的话,尽量不要买。如果你就是出于投资投机考虑,不自住,就想着过几年卖了赚差价,当我没说。
      因为高层塔楼面临着三个问题,是没法解决的,至少在未来三五十年,是无解的。
      第一个问题就是火灾。火灾对于高层建筑而言,就是致命的噩梦,目前的消防技术,只能处理15楼,大概就是50米以下的大火,15楼以上,基本只能让大火自燃自灭。


      伦敦一高层建筑着火
      注意消防水枪位置
      第二个问题是人祸。高层塔楼,一栋楼,以28层计算,一层8户,每户4人,那么一栋楼大概住1000人。因此,你在做好自己的事情的时候,更多是祈祷你的邻居,尤其是楼下的邻居,不要是一个怪人。
      有人为了自家住的舒服,甚至在装修的时候,都敢把承重墙给砸了。
      第三个问题是公共设施的老化和破坏引发的后续问题。和多层住宅相比,高层建筑涉及到大量的公用部位和公共设施,比如电梯、楼道、外墙,供水、供电、供气。
      由于大家普遍的心理,公共设施要想所有人平摊出钱维修维护,其难度,不说比登天难,也差不多和登珠穆朗玛峰有的一比。
      非典时期淘大花园E栋楼污水管道老化破裂,就是一个典型的例子。
      在可以预见的未来十五年左右,各个城市高层建筑由于公共设施老化造成的问题将大面积出现,到时候如何处理这些问题,将是一个非常棘手的问题。
      当然,高层住宅还有一个隐患就是疫情的问题,前面已经分析了,不再啰嗦。
      而对于政府端而言,则应该考虑怎么增加有效的土地供给,怎么让市场提供更多高品质的住宅,至少别引导、鼓励建淘大花园那样的房子,不仅住者无尊严,对社会而言,还后患无穷。
      05
      现在流行一个词,叫血统。
      在住房上,其实业内也有一个默认的等级划分,那就是独栋别墅>联排别墅>多层洋房>小高层住宅>高层住宅。作为以居住需求为主的购房者而言,基本按照这个顺序购买就行。
      至于投资性购房和特殊性景观购房(比如上海黄浦江边的江景房),则是另外一条线考虑的问题,这个规律就不适合了。
      但总的来说,香港最贵最好的房子在半山,不在维港。美国最好最贵的房子在比弗利,不在曼哈顿。
      而香港的半山和美国的比弗利,都没有高层住宅。

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