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      二成首付、公积金可买二套!救市真的来了?!

      地产八卦女

      2020.02.26

      进入2020年,很多人都期待着楼市会有大的变化。

      可是没想到的是,一场疫情将楼市打入无底深渊,几乎所有行业被封停,楼市也不意外。有人做过统计,电影行业受到的是百亿的损失,而对于楼市的影响,远超于此。
      售楼部关停,楼市二月的销售业绩几乎为0。
      但这不是最核心的,楼市是个资金极其重,现金流需求极大的行业,如果集体断粮一个月,接下来的预期又损伤半年甚至更久,能撑得住的房企会非常少!
      接下来影响的是整个市场的信心。信心没了,整个年度的楼市都会到极大的影响,再关联到上下游行业,这里面是万亿级的经济影响。
      所以,政府出手了。
      截止到目前,疫情以来已经有河北、天津、重庆、浙江、上海、西安、无锡、南昌、杭州、济南、南京、南昌、驻马店、马鞍山、南宁、苏州等20多个省市发布了楼市政策。
      很多人高呼:政策救市了!
      那么真的开始救市了吗?不是“房住不炒”吗?
      首先,“房住不炒”无论在当下还是在未来都是楼市的定位,但翻开提出这个伟大定位的会议纪要:2016年在北京举行的中央经济工作会议上提出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。但这句话前面有一句前提:促进房地产市场平稳健康发展。
      如果市场出现了疫情这样的黑天鹅,市场没有办法平稳健康发展的时候,需要靠政策去调整。
      整理下各地政策的时间线,综合政策的类型进行分析考量,其实可以分为四步:缓压力、救企业、给信心、救市
      从2月初开始,各地已经开始出台地产相关的政策。这些都是从暂缓土地出让金、暂缓贷款偿付等多个维度,给房地产企业极大的关怀和支持。

      注意看这些政策你会发现,最先行动的都是大城市,但从另一个角度说,最早行动的政策都不痛不痒,大部分政策都集中在缓解企业资金链上,这是第一步,缓解企业压力
      我们再来看各地政府出台的另一类相关政策:
      广东省:
      2月18日下发通知,支持房地产开发企业和中介机构恢复商品房正常销售;
      南京市:
      2月20日晚发出通告,商品房销售有序开放;
      无锡:
      放松预售条件银行不得盲目抽贷、断贷、压贷,纳税申报困难企业可以延期纳税,开工竣工期限可以根据疫情顺延;
      苏州:
      延长土地出让金缴纳时限,调整超过市场指导价报价规则,住宅(商住)地块不统一要求设置竣工预售许可调整价开发企业预售、销售的时间节点可适当提前;
      在我看来,这是在给企业松绑,通过开放售楼部、调整预售、不抽贷的政策去尽力挽救房地产企业。
      除了政策方面的助力,部分开发商也纷纷开始自救,通过层出不穷的促销和优惠,希望能唤醒房地产行业的复苏。
      紧接着,苏州又进行了两个操作:
      放宽限购条件,不受户籍、社保和积分的限制;放宽落户限制,本科直接落户;
      对即将拍卖的10幅土地取消了竣工预售许可调整价,意味着这10幅宅地取消了现房、封顶销售的要求,价高者得!
      而另外几个城市发布的新政也值得深思。
      衡阳:
      发布17条新政稳楼市,通过契税补贴、买房给补贴本科生购房一次性补贴5万元;加快按揭楼盘贷款发放进度,房地产项目用地,可以根据规划分期缴纳土地价款等手段稳楼市;
      南宁:
      允许申请住房公积金贷款购买第二套房职工个人及家庭购买第二套住房或第二次申请住房公积金贷款的,购房首付款比例应不低于40%,贷款利率调整为同期住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍;
      最重磅的是驻马店:
      首套房公积金贷款最低首付比例由30%下调为20%将住房公积金贷款额度由45万元上升到50万元;同时大力推广住房公积金组合贷款业务。除了各类人才购房,大中专毕业生、农民工购房都有相应的购房补助;
      还有一家银行的政策:
      浙商银行近日下发调整个人贷款通知,对非“限购”城市,各分支机构可根据当地“限购”“限贷”和监管政策情况,将非“限购”城市居民家庭购买首套个人住房的首付贷款比例从原来的三成(30%)调降至二成(20%)。
      ……
      驻马店是第一个吃螃蟹的城市,将公积金首付比例下调至20%,再联想前段时间北京拍地、非限购城市首付降低至二成,很多媒体开始瞎解读,认为这是开始救市了,但我认为,这不算。
      看到这里,你应该已经发现了,无论是地市还是中央,从来没有发布过救市的政策这些政策,都只能是在给信心:给购房者信心,给企业信心。
      虽然苏州、驻马店、衡阳、南宁这些城市级别不高,但这代表了政策松绑开始进入第三阶段,救企业升级到给信心!
      那么第四步—救市什么时候能到来呢?前面所说这些政策,主要集中在土地款项缓缴、放宽预售条件、放宽公积金首付、放宽落户、购房补贴等方面,这只能缓解企业短期压力,给企业以信心。
      但这些锦上添花的事代替不了雪中送炭,对市场的刺激作用有限
      当然,如果你关注新闻和楼市过往历史政策,你会发现,目前一些城市已经陆续放宽了限价、限签等调控政策,但却没有一个城市敢对“限购、限贷、限售”这三大项做出任何改变。
      真正的信号是什么?
      就历史调控经验而言,政策和市场都不是一蹴而就的,这是一个缓慢的过程。三四线乃至弱二线城市的限购、限贷有可能会在今年3、4月出现调整,但这种调整会比较缓慢,不会出现一下全部放开的局面。
      首先是看疫情,对抗疫情的战斗,如果持续得更久,经济可能就会更差,救市的可能性会更大。
      目前来看,新冠状病毒已经在韩国、日本、意大利等多个国家爆发,很有可能成为一个全球性疫情,如果出现国际疫情爆发、国内国际交叉感染,疫情对经济的影响就会远超预期,就目前全球股市恐慌性下跌来看,这不是不可能。
      但还是不要期待这样的结果吧,这个时候你买房还有什么意义?
      其次,如果如预期那样控制住了疫情,国家会大力发展经济,提升国民士气,提升GDP。最开始,可能三线城市对限购限贷限售等政策逐渐放开,不用怀疑,观望的其他地方会继续跟进的。
      紧密关注基准利率。降息也不是一下就完成的,而是在悄咪咪进行。
      最后一句,你仔细琢磨下:
      “限购、限贷、限售”这三座真正的大山,有政策出来的时候,窗口期才算是真正要来了!

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      ave

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