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      降首付、发补贴,多地楼市政策现微调

      中房网

      2020.02.26

      自新冠肺炎疫情发生以来,多个省市出台了涉及房地产领域的政策,以保证房地产市场平稳健康发展。

      值得关注的是,2月21日,河南省驻马店市政府发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》,明确提出调整住房公积金贷款首付比例,将缴存职工首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%,这也是首个在疫情期间宣布降低公积金贷款购买首套房首付比例的城市。

      业内认为,此前各地出台的稳定房地产市场政策,更多为稳定受疫情影响的房地产企业和土地市场。但这些举措只能缓解企业短期压力,对市场的刺激作用有限,稳楼市还要在需求端发力。而最近几日,一些地方已经从为房企出台纾困政策,转向了在需求端发力。部分城市开始出台放松落户条件、发放购房补贴等新举措,更多利好将陆续出台。扶持购房者买房。

      新冠肺炎疫情的持续,给房地产企业的经营带来了很大影响。随着多个城市售楼部暂停营业,业内期待的市“小阳春”化为泡影。对于尤其是那些中小房企,随着经营压力的不断加大,面临着生存困境。
       

      根据克而瑞研究中心数据,目前全国有100余城暂停开放售楼处,90余城房源零供应,24个城市春节假期期间出现零成交,较疫情爆发前一周环比下跌93%。随后一周扩大至27个城市零成交,较去年节后一周成交暴跌95%。

      面对这种情形,不少房企都在呼吁,希望能够给予房地产行业更多的实质性支持。于是,稳定房地产市场的政策便提上日程。

      据不完全统计,目前全国出台针对房地产行业尤其是房地产企业的阶段性纾困新政的省市达到了20多个。梳理发现,这些政策大多在缓解房地产企业资金周转压力,支持当地房地产市场及宏观经济健康稳定发展。

      不过,在业内分析人士看来,这些政策对缓解房企短期资金压力能起到一定作用,但缓交不是不交,对稳定市场的作用不大。上海易居房地产研究院副院长杨红旭称,地方政府主要是针对受疫情影响不能正常开工、销售、拿地等的房地产开发企业给予一定的扶持政策,主要针对供给侧,但决定房地产短期市场变化的因素在需求端。

      在各地相继出台供给端扶持政策的同时,一些房地产行业协会就开始建议从需求端入手,改善市场环境。例如,安徽省房地产商会、江西省地产协会等协会提出多个举措,包括适当放宽限购政策、降低按揭首付比例、减少二手房交易税费等。不过,这些建议只是行业协会的想法,并没有真正落地。

      克而瑞数据研究中心认为,疫情使得原本就处在下行阶段的楼市更加低迷,随着疫情控制得力,政策支持主体也会由各类房地产企业转向对购房需求的刺激,各地会因势利导、因城施策。

      2月14日,湖南衡阳市十部门发布共计17条的楼市政策,除了针对企业端的优惠政策,在购房需求侧,还推出购房补贴、扩大人才购房补贴对象范围、加大住房公积金支持力度等措施。根据规定,对购买新建商品房(含住宅和非住宅)和存量住房,签订网签协议并缴纳契税,所缴契税税率为1%的予以全额补贴;非“双一流”大学全日制本科生一次性购房补贴5万元。

      为保障企业复产复工,苏州市相城区2月20日发布通知,对有就业意愿的全日制本科及以上学历的人才,放宽有关限制;畅通人才购房绿色通道,将工作满3个月的高技能人才纳入人才证明开具范围,在区内购房不受户籍、社保、积分等限制条件的影响。也就是说,苏州相城区不仅落户门槛降低,符合一定条件的高技能人才还可以绕开楼市限购政策,直接买房。

      到了2月21日,河南省驻马店市发文称,将住房公积金贷款额度由45万元提高到50万元;首套房的住房公积金贷款首付比例由30%下调为20%;购买首套居住房屋的给予补助,各类人才补助标准200元/平米,大中专以上毕业生补助标准150元/平米,农民工补助标准100元/平米。这也是目前全国第一个下调首付比例的城市。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,调整首付比例是很强的“暖楼市”政策,将刺激购房需求。对于购房补贴政策,严跃进称,驻马店的补贴政策覆盖面比较全,也注重了购房者的职业和特性。近期,包括衡阳、马鞍山在内的多个城市都有类似举措面世,他预计购房补贴将会成为稳楼市的重要工具。

      此外,广西南宁也发布了对自住和改善性住房需求的公积金贷款支持政策。2月23日,南宁住房公积金管理委员发布的《关于调整住房公积金贷款有关政策的通知》显示,职工个人及家庭只拥有一套住房,且该住房建筑面积在120平方米(含)以内的,允许其在购买建筑面积为144平方米(含)以内的第二套住房时申请使用住房公积金贷款,购房首付款比例不低于40%。分析人士认为,这是对2017年南宁暂停第二套或第二次申请住房公积金贷款政策的重新放开,在一定程度上能够刺激意向改善型客户入市,短期内能够提振市场信心,对于全国二线城市等政策调整有借鉴意义。

      除了公积金贷款政策以外,部分商业银行贷款首付比例也出现了下调。

      据媒体报道,浙商银行近日下发调整个人贷款通知,对非“限购”城市,各分支机构可根据当地“限购”“限贷”和监管政策情况,将非“限购”城市居民家庭购买首套个人住房的首付贷款比例从原来的三成(30%)调降至二成(20%)。浙商银行回应称,始终严格执行监管部门关于限购和非限购城市差异化信贷政策,同时符合各分行当地房贷调控措施,与银行同业执行要求基本相当。

      经过全国各地的艰苦努力,目前疫情防控形势积极向好的态势正在拓展。当前,一些地方已经开始有序复工复产,就房地产行业而言,积极信号正在积累。

      2月20日,南京市住建局发布《关于有序恢复商品房销售的工作方案》,方案指出,对人员密集流动性大的玄武、秦淮、建邺、鼓楼等主城区,坚持疫情防控优先,安全有序积极推进售楼处开放销售;对栖霞、雨花台、江宁等区域,在安全可控前提下全力推进售楼处开放销售。

      2月21日,河南省住建厅等部门称,在确保疫情防控情况下,支持疫情轻微区域房地产企业办公场所、售楼部、项目施工现场全面复工、应复尽复,指导疫情影响较重区域有序复工复产。

      2月24日,江西省住建厅提出,各级住建(房管)部门要统筹抓好疫情防控和企业(项目)复工复产,切实做到“两手抓、两促进、两不误”,坚决把疫情对房地产业和建筑业的影响降到最小。要按照省应急指挥部发布的疫区风险等级,分区抓紧推动建设项目复工开工,房地产售楼部和经纪机构开门营业。

      同日,南宁市住建局也发布做好售楼部安全有序返岗复工的通知。通知要求,复工时间为2月24日起,复工对象为各房地产开发企业、各房地产开发项目售楼部(营销中心)。

      不过,克而瑞研究中心通过调研新房市场48个城市6880个项目发现,有近7成实体售楼处尚未开放,仅20%的城市售楼处开放比例高于60%;调研二手经纪25个城市8383家门店,其中6成门店处于关停状态,另外4成门店多数已转换为线上办公,仅4%人员提供实体服务。

      另一方面,由于疫情对中国宏观经济运行产生一定影响,业内也预计,为让经济增长保持在合理区间,金融政策或将出现宽松。例如,2月20日公布了新一期贷款市场报价利率(LPR),与上月相比,1年期下降10个基点至4.05%,5年期以上下降5个基点至4.75%。

      2月24日,中国人民银行副行长陈雨露表示,人民银行会让稳健的货币政策更加灵活适度。继续保持流动性合理的充裕,通过政策利率的引导作用让整体市场利率继续下行,降低企业的融资成本。

      严跃进预计,从3月份开始,类似下调公积金贷款首付比例的情况,会逐渐增多,购房交易行情有望改善。克而瑞研究中心认为,更多二、三线城市将局部乃至全面放松调控,市场下行压力较大的城市甚至会出台购房补贴、税费减免等稳定房地产市场的政策。

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