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      未来十年,房地产还能投资吗?

      地产观点

      2020.02.27

      随着人们收入的不断增长,中产家庭对资产配置的需求越来越大,对不同类型的投资品都想去了解。而对于资产配置来说,房子是绕不开的话题。也有一些朋友陆陆续续过来问我,房子还能投资吗?

      房子能不能继续投资?这问题说好回答也好回答,说难回答确实也不容易。我们要判断房子能不能投资,在中国,首先要看政策导向。从目前来看,我认为在未来相当长一段时间,国内的房地产政策主基调仍是“房住不炒”,而在这种主基调下,房地产的长效机制的政策会逐步完善,最终实现房价的稳定,并且能够软着陆,也就是泡沫慢慢被消化而不是被挤破。基于这个判断,预计房价很难继续大幅上涨,当然暴跌也不是希望看到的局面。

      再看金融政策。整体来说,国内房地产的金融政策是越来越趋紧,房企的很多融资渠道都被切断。而个人信贷方面,经过2015年那波居民加杠杆,目前国内的居民的杠杆率很高,银行对于贷款给居民买房也会是慎之又慎。据我了解,目前只有一些收入高、学历高、负债率相对不高的人才受银行欢迎的。当然,也有部分人收入不错但负债率高的人也能贷款成功,但往往利率比一般水平要高,这也是银行风控的一种手段。但不管怎样,只要银行不敢给居民加杠杆,就会导致买房的人减少。如果买房的人呈现直线下跌,这种“击鼓传花”的游戏就无法继续下去了。

      房价是否上涨一直都是一个极其复杂的问题,不过很多事情我们还是可以从错综复杂的因素找到主要原因,综合对一些主要因素的分析,我的判断是全国房价单边上涨的时代已经结束,什么叫单边上涨?就是一味的只涨不跌、各大城市普涨的局面已经结束。未来,在全国众多城市中,会有些城市下跌,有些城市上涨。在同一城市中,有些年份上涨,有些年份下跌。回归较为正常的价格波动。而对于哪些城市会上涨,我认为大部门城市也许都很难上涨,小幅下跌或是微涨为主,未来还有上涨潜力,恐怕只能集中在产业结构好、城市基础设施发展好的城市,当然即便是上涨也是小幅度的上涨,很难出现过去几年那种暴涨的态势。

      那房地产还值不值投资,值不值得做资产配置?对于投资来说,确实有点鸡肋,因为即便房价不跌只是微涨,年化收益率都无法超越一般的投资品,确实没什么投资价值。但如果是要买房自住或是做资产配置的话,还是可以考虑的,毕竟房子还是有一些优势的。如果一定要选择的话,还是建议买一二线中心区域的房子,起码老美和香港的经验告诉我们,即使遇到金融危机、房价暴跌后,这些区域也是能够很快弹起来。

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