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      不止这三城,接下来更多城市会降低公积金购房门槛

      楼市微观察

      2020.02.27

      这几天,多个二三线城市迭次降低了公积金购房门槛。

      2月21日,河南驻马店发布稳楼市的“17条”,其中第8条明确将公积金贷款额度从45万上调至50万,首套房公积金贷款比例下调至20%,大力支持组合贷。并推动商业银行下调房贷利率。
      2月23日,广西南宁住房公积金管理中心发布通知,职工现有且只有一套住房,面积不高于120平米的,再次购买面积不超过144平米的二套房,可申请使用住房公积金贷款。
      2月26日,广东东莞市住房公积金管理中心也发布通知,公积金贷款最长年限设定为30年,贷款额度最高上浮20%,首套房120万,二套房80万。


      这算是明显的温和刺激了。一直以来随着公积金使用场景的拓宽,除了直接使用公积金贷款,提供公积金用来还贷,现在更可以用来支付房租、物业费、装修、大修、甚至老旧小区的电梯加装也有可能使用公积金来支付。
      当然更重要的还是购房消耗公积金最多,商贷买房,提取公积金还款,所以各地公积金利用率有了明显上升,比如东莞,去年公积金面临流动性压力,下半年开始对公积金流动性开始管控,降低公积金贷款额度。
      但是现在,即便面临流动性压力,公积金贷款还是要降低门槛,其意味就非常明显了,楼市要提振,当然最好入手的就是公积金了。
      公积金与商贷不同,其保刚需意味非常明显,很多城市仅支持首套房使用公积金贷款,现在保刚需当然可以在一定情况下拓展其范围,比如“只要符合自住就行”,仅有一套房,再改善一套,也算自住。
      对于购房者来说,这当然是一个利好,毕竟公积金贷款的门槛降低,而且效率还提高了,利率更别提了,3.25%已经别无他处。像驻马店这种地方,2成首付加上增加的公积金贷款额度,纯公积金贷款已经完全可以hold住一套房,买房几乎完全没压力。
      东莞这种地方,公积金额度和房价还是有些距离,但公积金年限统一设置为30年,取消90平米的面积限制。这样优势也很明显了,如果组合贷年限不同,那么以较短的年限为准,统一为30年,月供就会小很多。之前东莞通过调整贷款系数压缩了贷款额度,但增加了上浮20%的条件,可贷款额度又能多一些。
      总体来说,这些放松条款,已经完全覆盖了贷款买房的各个环节,包括首付比例,贷款额度,商转公等环节。
      公积金贷款,本来是作为兜底保刚需的低息贷款体系,但现在已经越来越演变成重要的调控工具,而且偏稳健,适合作为先行措施。
      接下来,大概率会有更多城市会跟进,对本城市公积金贷款政策做出改变。如果你想买房,可以重点关注一下,利用好政策,这种政策有效期会视市场变化而迅速改变,或扩张或收缩。
      至于出手时机,我认为要更关注市场反应,主要是成交量的变化,与政策的突然性相比,市场信号比政策信号更有迹可循,有更多的准备时间。

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