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      疫情之后,买房的逻辑彻底改变!

      子木聊房

      2020.02.28

      每一个睿智的灵魂

      都关注了「子木聊房」

      正文3636字,预计阅读时间:15.18分钟

      文丨子木


      昨天,日照老曹找我聊天,说等疫情结束,砸锅卖铁也要买个大房子。

      原来老曹过年是把父母接过来一起住的,一家6口人挤在一个90平米的房子里。房子两室一厅,父母一个卧室,老婆和两个小孩儿在主卧,自己睡沙发。本以为自己的安排天衣无缝。

      结果短时间还好,时间长了直接性崩溃。

      首先是一个卫生间根本不够用,使用频率太高又没窗户通风,一天下来“乌烟瘴气”;隔音不太好,家人咬牙、打呼噜、起夜经常把自己吵醒,现已精神衰弱;客厅太小,家里人一起看电视,孩子来回跑逛,经常磕在茶几上面,哭的心烦……

      物业、绿化……总之,老曹把现住房子的弊病吐槽了半小时。

      之前想着是够住就行,自己的钱都买了理财投资了买卖,现在想想人活着是为了什么?不就是当下能快活些嘛。

      住这么个地,两个字“心累”。

      其实不单是老曹,这段时间,很多读者都说这次疫情对“买房观”产生了巨大影响,甚至还有毁了合同,宁愿吃违约金的。原因很有意思,原来定的房子,疫情期间一周消一次毒,而隔壁的小区每天三次。

      作为一名楼市研究者,子木在收集了很多读者的观点后,眼前一亮。因为疫情对很多人的“买房观”产生影响,一些房产被嫌弃,实际上是间接影响了房子的“流动性”,也就是房子的投资价值。

      如果把这些聚合在一起,对大家在买房的时候很有借鉴意义,今天子木就把读者们的答案整理在下面,供大家参考。

      1

      去哪里

      城市的选择很重要。从这次疫情可以看出,一场灾难来临,考验的是一个城市的管理水平、机构素质、医疗、交通、物流等等。在紧急时刻,每一项都关乎人命。

      通过这次疫情,身边关于城市的选择有两种强烈的声音。一类是回农村,另一类是去一线城市。

      回农村并不是讲故事。疫情初期就掀起了一股回乡避风头的潮流。

      乡下有什么好处呢?一是人少的可怜,拿我现在祖籍的村子举例,全村大概80户人家,加起来没有200人。每家每户相距甚远,平日里不串门,半年都见不到一次。

      在疫情期间,这简直是天然的隔离屏障。大门一锁绝对安全,比人口密度大的城市要好的多。另外家家户户一个大院,无聊可以在院子里烧烤,和家人游戏,平日里种些蔬菜,自娱自乐自给自足。

      当然这种情况只限于南方,在北方的村庄过年就有罪受了。呆上几天还好,一周以后整个人浑身难受。因为天气冷出不了门,囤的蔬菜几天吃完了,物流不健全,后几天几乎绝粮,只能跑去城里。

      对于南方村里有房的人来说,建议还是留在手中。城市虽好,但人多拥挤、喧闹嘈杂、空气混浊,除了疫情特殊时间,平日里也可以带着家人回乡度假。

      呼吸新鲜空气,感受大自然魅力,养身、解压、培养家庭感情,都是非常好的地方。

      相对于村庄,有些人则更加确信一线城市的位置。网上一个热评说,“通过这次疫情发现,中国除了北上广深四大一线城市外,其他城市的管理水平都是一个水平线,要知道武汉的经济水平在全国二线城市中绝对在前五的位置,造成如此局面,实在让人汗颜。”

      拿北京来说,医疗实力全国首位,城市管理水平超前。尤其有2003年非典小汤山的经历,对疫情防控有充足的经验。物流发达,即使是疫情期间,能保证物资充足供应。而且帝都脚下,诸如一夜之间大白菜涨了几十块钱的恶性炒作事件不可能发生。

      一切井然有序。

      当然网友对二线城市的评价,我不敢苟同。的确武汉这次伤透了很多人的心,也有朋友在这次疫情之后,决定从武汉迁往上海的例子。但是武汉无法代表整个二线城市的水平。

      好的例子也有很多,例如前段时间网上刷屏的杭州。防疫工作非常到位,上下统一,医疗物资调度合理,而且还给湖北输送了大量的医疗资源救助。

      如果你去过杭州,就知道这个城市的文明程度很高。在阿里的加持下,整个城市焕发着科技的张力,刷脸坐车、超市购物、住酒店,一个支付宝解决所有问题。随处可见的共享汽车,自驾随便开,城市交通网发达,到哪儿都方便。

      除了杭州,这次成都、厦门、苏州、长沙等城市也值得点赞。

      要记得,衡量一个城市的水平,除了硬核的经济指标外,其实更多要参考其经济结构和文明程度。如果这个城市到现在这个阶段,还是主要靠翻地大基建和房地产来拉动,可以说还处于蛮荒时代。

      如果这个城市民营经济发达,创业浓烈,那么这个城市的文明程度就很高,因为营造民营经济氛围靠的是自由市场和明智的政策管理机制。一般城市很难拥有这一项。

      如果你有实力和能力,在疫情之后,可以选择一个优质宜居的二线城市生活工作。人往高处走,水往低处流,你会发发现,5年之后中国城市会发生巨大的分化。

      人才、资金、文明、艺术……所有存在的各个维度的资源都会向好的城市聚集。聚集的结果就是城市红利的爆发,房产增值只是其中一项。

      2

      被遗弃

      我们再回到房子层面。

      首先,这次疫情对老破小的“教育意义”很大。城中的老破小,虽然地段位置很好,通勤方便,但是致命因素在于房子本身。

      现在看来,大部分老破小的格局一般,大楼的通风、排污管道工程老化,还是过去的技术。这次疫情出现了楼上病例楼下感染的情况,和当年2003年非典香港的淘大花园事件如出一辙。

      当年淘大花园一个小区,就有321人感染,42人死亡。起因是病毒通过感染者房屋的排污管道倒流到其他楼层的屋中,造成大面积感染。

      现在的新房都用的新型技术,对屋子的空气处理到位,极大的降低了病毒“串门”的风险。而且高品质的新房因为租金问题,群居的可能性也会降低。

      前段时间网上出现一则骇人新闻,防疫工作者上门登记详情,发现一名发热患者的屋子里藏着18个人,吓得直接报了警。

      除此之外,最主要的是物业问题。老房子的物业都是相对简单的,基本都是保安+保洁,“2合1”,更别提什么社区管理、社区文化了。

      疫情期间,物业的重要性可想而知。高端物业的小区不但可以把卫生、安全工作做足,还可以将疫情带来的恐慌“最小化”。

      小区内每天的对业主的汇报工作及时到位,楼道、园林等公共场合整洁如初,门卫对出入口的管理,例如消毒、外卖、体温测量、外来人员登记等工作十分合理。

      物业服务人员对小区业主的各种需求会在第一时间响应,外出代购口罩、平价蔬菜、物流传达等等都会尽最大努力帮助,同时也尽量减少对业主正常生活和隐私的干扰,最大化降低业主的恐惧感。

      这些细节都是很重要的,高端物业对生活体验的提升要远强于三流物业,在关键时期,体现得更加淋漓尽致。

      3

      硬核指标

      文章开头的老曹所说房子的问题,其实在疫情之前就已经是大家所熟知的事情。例如房子面积要大、明厨明卫、南北通透、动静等等。

      但满足这一些对于一般人来讲又不切实际,梦想是需要用人民币承载的。所以在这些硬核指标面前,我们得做个优先级排序,哪些是最必需的,哪些可以取舍。

      首先房子的通风一定要好。我的一个学生,前段时间租过一个房子,对身体的健康造成了很大的困扰,为此花了不少钱。房子是北京的老式塔楼,面向朝西,暗厨暗卫。

      整体格局来讲,只有下午能看到阳光。而且单面通风,整个屋子空气混浊。夏天还好可以每天打开窗户通风,冬天太冷只能靠排气扇换气。时间久了,开始出现呼吸不畅,头晕眼花的现象。

      人一辈子重复最多的动作就是呼吸,好的空气会让人心情愉悦,精神焕发。如果有能力,一定要买南北通透,明厨明卫的房子。

      其次是隔音问题。

      在看房的时候,一定要用手去敲实体墙,尝试屋内屋外隔空对话。

      近两年因为限价,开发商省成本保利润,市面上出现了大量质量不合格的新房,尤其在墙体和窗户的厚度和用料层面。厚度薄,家里人一多了,隔音效果就差。

      噪音污染仅次于空气污染,对身心有巨大的负面影响。如果一个人连睡眠质量都保证不了,何谈居住体验一说呢。在此层面上,离马路、地铁等交通设施近的房子也不要买,对房子价值的影响非常大。

      在保证了通风日照、安静的氛围后,我们再来选择空间格局。当然这部分对资金的要求就很高了,寸土寸金,想必不用多说。

      但是有的房子,钱花到位了,格局却一塌糊涂。例如我之前一个朋友,在北京花了1200万买了一套新房,给我看户型图的时候,非常诧异。

      房子进门正对着卫生间,洗漱池和马桶在一个屋子里。如此巨资,连简单的干湿分离都没做到。要知道,马桶洗浴等地方是最容易滋生病菌的地方,要和相对较干、使用频率高的洗脸池相隔离,这是高端物业的基础设计。

      其次是房子的私密性。这也是此疫情期间反映最多的问题。私密性不同于上文提及的房子的静谧性。

      房子的主人屋主卧一定要配备独立卫生间,营造私人空间,卧室、书房和客厅相对分离,这样客厅的娱乐噪音不会影响到的卧室休息的家人。具体可参考我之前写的文章《户型的甄选法则》。

      4

      改变

      这次疫情会刺激人们的改善需求。像北京、上海、深圳这样高端物业稀缺的城市,改善房将迎来一波春天。

      而老破小如果没有学区的加持,会逐渐被人遗忘。大家在选择二手房时,一定要参考本文提到的几点硬核指标,好的房子无论在冷市还是热市,房价都会有坚实的基础,这是地段都无法取代的。

      “房子的本质在于居住体验,而不是房价”。这是此次疫情结束后,大家感悟到最多的道理,这有助于楼市趋于理性,少些炒作风气。

      如果再加上这次疫情能让开发商以造好的房子为荣,地方以保障居民可持续发展为目标,我们的楼市或许会在这次疫情后稍有进步,离文明更近一点。

      · END ·

      近期爆款文章分享:

      • 疫情对房价的影响

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