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      楼市进入“卖不掉买不起”拉锯战,还咬牙买?经济学家一席话点醒

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      2020.03.31

      “现在真是看不清,一边是卖房人高高挂起的二手房,另一边是无力接盘的吃瓜群众”,一位网友很是迷糊。

      其实,这不是个别现象。上“度娘”搜索发现,满屏的降价卖房甩卖信息,但即使如此,对于经济条件一般的买房人来说,降那点价仍旧不足以让人心动,因为基数实在是太大了,楼市就处在这样一个胶着状态之中,业内人士称之为“拉锯战”时间。

      其实,回顾一下最近3年的楼市轨迹,我们就能很好理解当下的楼市现状了。本轮楼市调控自2016年国庆以后开启调控以来。调控频次是一年比一年多。2017年250次,2018年405次,2019年超过600次,2020年大家都看到了,楼市调控仍旧没有放松。说到这里,大家都有一个疑问了,楼市调控的目标到底是什么?

      对于这个问题,我们可以通过决策层最近一次会议可以读出信号,那就是促进房地产市场健康平稳发展。如何实现呢?同样给予了明确要求,通过“稳地价、稳房价、稳预期”。比如说地价,上有封顶限制,下有托底,前者好理解,对于后者,我们可以发现一个现象,除了设置底价,一般来说,如果民企不敢拿地,地方上还有很多自己的城投公司,加上大量的国企、央企,所以,地价不会低到哪里去。

      光稳地价还不能做到绝对的稳,还要稳房价,那就是涨跌幅限制,一般来说,明面上的,一般要求本次销售价格波动幅度不得超过5%-10%,有的地方还以GDP增速为标准。实际上,即使没有文件规定,房企在申领销许的时候,还会受到口头指导。至于稳预期,那就更好理解了,这主要是指媒体方面的,如果当房价或者舆论出现明显波动时,官媒一般会发出稳定预期的文章,引导大家理性对待。比如前不久,经济日报针对近日的“崩盘论”给予了回应,目的还是要大家坚定信心,楼市不会出现大起大落。

      理解了国家对楼市的调控目标,对于我们购房者来说,到底是未来1年买好还是等跌下来买呢?经济学家一席话点醒,为我们算了一笔账。

      以1套市值100万的房子为例,假如:1年房价上涨幅度为5%,下降幅度为也是5%,首付款30%,即30万,银行存款利率3%,纯商贷按揭30年期房贷利率为5.39%。

      先说上涨的情形。假如未来5年,每年都上涨5%,那么5年后约127.6万,这是总资产价值。不过,这里面还有各项成本,如30万本金利息为30万*3%*5年=4.5万,还有房贷利息,5年时间共还利息大约在18万左右。所以,5年时间,最终的总资产为127万-4.5万-18万=104.5万。

      再说房价下降情形。如果每年房价下降5%,房产总值就只有77.3万,而房贷利息和本金利息仍然存在,5年之后,最终资产为77.3万-4.5万-18万=54.8万。

      不涨不跌情形。5年后的总资产=100万-4.5万-18万=77.5万。

      总结一下,很显然,房价不涨或者下降,肯定是亏损的,不过是多少而已。现在就看房价上涨的情形,上涨幅度要达到多少才合算。前面假设的房价上涨5%幅度,虽然最终的总资产比买入时多出了4.5万(只算了大项),约4.5%,但未考虑到通胀情形,如果按照年均7%通胀率,5年后100万的资产就相当于现在的69.6万左右。所以,房价每年上涨5%,显然是跑不过通胀的。初步估算只有房价每年上涨幅度达到5%+7%-4.5%=7.5%才与通胀持平。

      当然,这是纯理论计算,运用到现实中看,在过去N年,那些几年就翻番的房价,显然是跑过通胀了,这也是人们为什么比较喜欢把钱投在房子上的原因。不过,接下来这种可能性则越来越小,有货币方面的原因,也有城市化率因素。如果房子不抗通胀了,什么东西能抗通胀呢?

      说实话,还真难找。其实,在经济学家看来,对于个人来说,最划算的做法是,通过自己努力工作,提升工资水平(至少要达到平均水平以上),因为在大体上,工资收入会跟随货币增速,但赚进来的钱如果存起来还是会面临贬值情况,如果找不到高于通胀投资标的情况下,最好的做法就是把钱在当期花出去。

      通过以上分析,是咬牙买房,还是存钱呢?

      在经济学家看来,如果是刚需,就不能算经济账了,涨跌幅度5%上下,早一年还是晚一年,眼前看似是不少钱,但拉长时间看,根本就不算什么了,甚至可以忽略不计。有经济条件,有实际居住需求,看中了就买吧。

      但如果是投资房产的话,那就需要好好合计了。通过上面的分析可知,每年房价需要7.5%的增长幅度,如果全国平均增长5%水平,肯定会有超出这个平均数的,能超过7.5%就更好,不过,这样的城市应该不会太多,应在经济、人口排名都比较靠前的城市中找。但若以后房价增长在大多数城市,大多数时候,甚至低于平均数水平,那还不如存款来得实际,毕竟流动性还比房子好。

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