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      解码|碧桂园大象奔跑

      地产大爆炸

      2020.03.31

      3月27日,碧桂园交卷——2019年营收4859.1亿元,同比增长28.2%;净利润612亿元,同比增长26.1%。

      在现金为王时代,截至2019年12月31日,碧桂园可动用现金余额约2683.5亿元,达到公司有史以来最高水平。

      此外,碧桂园另有3167.9亿元的银行授信额度未使用,现金流十分充裕。

      没有花里胡哨,只有实实在在的数据。

      碧桂园果然是地产界的扛把子,不仅经营稳健、业绩提升,还储备了丰富的过冬粮食,给广大投资者吃了一颗定心丸。

      大象增长,更难能可贵。

      特别是行业已经步入下行周期,巨头碧桂园的逆势增长,从更广泛的意义上说,指向了一个时代命题——地产白银时代,房企该如何交出一份合格的答卷?

      01

      提质控速

      2018年,房地产行业寒冬凌冽,一系列调控政策的出现,让不少人看悲后市。

      难是行业的主论调,连万科都高呼活下去。

      彼时,碧桂园已经是中国最大的房企,从2016年突破3000亿后,它就不断刷新站稳行业老大的数据。

      当时,它的回笼资金能力首屈一指,引得不少房企争相学习。

      不过,大佬就是大佬,对风向的把握就是比一般人精准。

      楼市风向刚有了变化,碧桂园就在2018年中期业绩会上宣布,公司发展将进入提质控速新阶段。

      “为了立基百年,宁可放慢一些发展速度,追根溯源地全面提升公司管理水平”,杨国强在致投资者的信中如是写。

      沉下心的碧桂园,在那年还做了一个重大的决定——只公布权益销售额。

      在代建都敢写入上市公司月度信息披露的年代,房企都争相向外界秀出自己的肌肉,碧桂园此举意味着什么不言而喻。

      它,正在去除浮躁。

      提质控速后,碧桂园迈入效益和质量优先的新纪元。其2019年报显示:

      权益销售额约为人民币5522亿元,同比增长10.0%

      合同销售面积约6237万平方米,同比增长15.2%

      这个增长速度非常符合碧桂园把安全和质量放在第一位的要求。

      在地产行业由量转质,稳量提质的大背景下,这些数据也意味着,碧桂园的规模效应还将进一步凸显。

      营收与利润方面:

      • 总营收达到4859.1亿元,同比增长28.2%

      • 毛利润1266.4亿元,同比增长23.6%

      • 净利润约612亿元,同比增长26.1%

      • 归母净利润401.2亿元,同比增长17.6%

      • 基本每股盈利为1.85元,同比增长14.9%

      这些数据的成长,则说明了碧桂园的管理层是个好团队,注重质量、注重营销,营运能力一直在提升,并始终把股东的利益放在第一位。

      02

      安全底线

      出色的经营业绩,是碧桂园交给投资者最好的成绩单,而稳健的财务管控,才是基业长青的安全底线。

      去年,在行业资金面持续收紧的背景下,碧桂园通过系统性的资金管控,实现了去化和回款的稳定。

      数据显示,2019年碧桂园权益去化率72%,权益物业销售现金回笼约5301亿元,权益回款率高达96%。

      截至2019年12月31日,公司账面拥有现金余额2683.5亿,达集团有史以来最高值,现金余额占总资产比例高达14.1%。

      这是碧桂园自2016年起,第四次连续在年末实现净经营现金流为正

      事实上,不仅是房地产行业,在所有行业的过冬锦囊里,现金流都是重中之重,碧桂园手握着如此巨额资金,自然就拥有了更多穿越周期的底气。

      并且,在去年行业融资环境趋紧,融资成本明显上升的情况下,碧桂园的杠杆水平依旧处于行业低位。

      截止去年末,碧桂园净借贷比率仅为46.3%,同比下降3.3个百分点。

      上市以来,碧桂园已连续12年将净借贷比率保持在70%红线以下,可见其经营杠杆的稳健。

      同时,现金短债比2.3倍,又意味着其短期偿债压力较小,将拥有更多拿地的底气和机会。

      而另一个值得注意的数据是,碧桂园还有约3167.9亿的银行授信额度尚未使用,再次说明其营运现金流的充裕。

      03

      坚定看好三四线

      投资圈一直流传着这样一句话:

      看好三四线,拿着碧桂园,看好一二线,拿着融创万科。

      在业内,受任泽平房地产“长期看人口、中期看土地、短期看金融”投资逻辑的影响,大家普遍看好的也是一二线。

      一度,碧桂园的发展战略还被安上“农村包围城市”这样一个奇怪的名字。

      是市场错了?还是碧桂园错了?

      这一次,一向低调的碧桂园在业绩发布会上公布了这样一组数据:

      截至2019年底,碧桂园三四线城市项目获取18个月后的投资转化率为1.27,相较同行一二线城市项目,其三四线项目优势明显。

      在碧桂园进驻的三四线城市中,88%的城市处于库存短缺或合理状态,对应三四线城市权益货值的88%。

      在业绩会上,莫斌表示,碧桂园的投资方向是坚定看好新型城镇化前景,坚持占领三四线、坚定下沉五六线、谨慎布局一二线。

      基于此,碧桂园是业内布局最广阔、最均衡的房企。

      截至2019年12月31日,碧桂园的项目遍布中国内地31个省/自治区/直辖市、282个地级市、1299个县/镇区其中73%的权益货值位于中国五大城市群(长三角/江浙沪皖,广东省,环渤海/京津冀辽,晋鲁蒙,长江中游/湘鄂,川渝)。

      这五大城市群GDP占比高达53.4%,常住人口占比为40.6%,开发投资额及销售额占比分别为55.8%、57.2%,具备国家宏观战略政策支撑、经济发展水平较高且需求旺盛,被认为是中国房地产市场最具发展潜力的区域。

      中国的城镇化还有几十年的趋势。

      也许,在碧桂园将目光投向三四线及县城的时候,就注定了只要中国的城镇化没有结束,碧桂园的增长就不会结束的结果。

      而广泛、下沉的布局背后,又有侧重点,这大概也是碧桂园有信心对冲黑天鹅、灰犀牛等风险的原因。

      04

      多元化布局

      杨国强承认自己是农民,但他带领下的碧桂园,却是一家很爱创新的房企。

      因为快人一步,所以碧桂园在房地产这条主航道上做到了史无前例。

      在2019年初,围绕着地产主航道,碧桂园又挖掘出两条新航道:现代农业和机器人。

      说起这两条新航道,碧桂园的初衷都很朴素:

      农民出身的杨国强说过,“40年前我种田,40年后我还是回去种田”,既能发展农业助民增收,又能为社会提供丰富优质的农产品,对人好,对社会好,于是就有了碧桂园的现代农业。

      建筑工地上的工人做着重复、繁重又危险的工作,杨国强梦想着把这些工作交给建筑机器人,于是就有了碧桂园的机器人。

      然而,将目光投向机器人和现代农业实在是一招妙棋,这两个行业的发展空间都足够大,在任何一家新航道上都足以诞生出一家或者数家世界500强企业。

      如今,在碧桂园“为全世界创造美好生活产品的高科技综合企业”的新 slogan下,地产、现代农业、机器人“三驾马车”正齐头并进,均保持着稳健向好的发展态势。

      从目前的来看,驶入多元布局、协同发展的新赛道后,碧桂园的地位将更难撼动了。

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