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      “新战略”上线,三年后我们将看到这样的恒大

      莫老爷

      2020.04.02

      昨天是一季度的最后一天,中国恒大HK.3333(以下简称恒大)向市场交出了2019年成绩单,并在线上召开了业绩发布会。

      在所有行业里,房企的马太效应最为明显,小弟都喜欢模仿老大。所以,理解头部房企的财报,聆听头部房企高管在业绩会上的发言,从头部房企的变化就能预测出2020年绝大部分房企的打法。
      下面,我们就来细品一下恒大2019年财报,以及业绩会的精彩内容吧。

      PART

      1

      土储,财报最亮眼数据


      先来看一些重要的经营数据:

      实现合约销售额6011亿元,同比增长9%;
      合约销售面积5846.3万平方米,同比增长11.5%;
      核心利润408.2亿元,同比下降48%;
      资产负债率77.9%,同比增加4.2个百分点;
      净负债率159.3%,同比增加7.4个百分点;
      现金余额2287.7亿元,同比增长12%。

      而整份财报,个人认为最亮眼的数据要数恒大土储。

      在做出土地价格增长高于利息增长的判断后,恒大通过抓住中国房地产的黄金20年,储备了非常多的低价土地。
      数据显示,2019年恒大总土地储备项目876个,分布于中国237个城市,总规划建筑面积2.93亿平方米,土地储备原值为人民币5273亿元。
      房地产是一种以土地为载体的金融生意,土储可以说是房企的生命线,代表着房企的发展空间,正如恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧所比喻:“有面粉才能有面包。”未来房企的规模之争,实际就是土储之争。

      过去比土储,主要比两方面,一是从前的积累,二是新增的体量。不过,因为时代变了,未来可能不再是这种逻辑——从前积累的土储不管你花了多少钱,可能过几年它就会增值变为一个合理的价格,但未来长周期下的土储,可能一两年都增值不了多少,一旦把财务成本算上去,就会亏损。

      所以未来比土储,国企可能还好,民企的话,除了比从前的积累,还要比获取土储的成本能力。这就又给予了恒大机会,财报显示,2019年,恒大共计购得土地储备153幅,新购土地储备建筑面积6703万平方米,平均成本为2101元/平方米,简直便宜到令同行吐血。其中,一二线城市平均成本为2252元/平方米,三线城市平均成本为1749元/平方米。

      不愁“面粉”,再加上产品力加持就能笑傲市场了。恒大的产品力一句话就能概括:坚持民生地产的战略 ,主打 刚需、性价比高 ,研发部门比较敏锐,总是能快速迭代出迎合市场变化的新产品 。恒大也已经用业绩证明了自己的产品力。

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      2

      “三年降债4500亿”

      业绩会最亮眼的内容则是,恒大董事局主席许家印宣布的“三年降债4500亿元”计划。
      为何恒大现在的负债率会偏高呢?

      因为2016年之前,恒大在行业中都是一个追赶者的角色。TOP3房企之中,万科1988年进入房地产,碧桂园1992年进入房地产,恒大直到1997年才成立第一个项目公司。在这个追赶的过程中,公司只有采取“高负债、高增长”的发展策略,才能充分把握中国房地产的黄金二十年,才能在2016年取代万科成为行业规模老大。

      从2017年开始,恒大便宣布要由“三高一低”向“三低一高”转变。此次的业绩会则称,从2020年开始,恒大将全面实施“高增长、控规模、降负债”的战略转型,要用最大的决心、最大的力度,一定把负债降下来。

      莫老爷对恒大的这个新战略是很有信心的。因为当一家企业的既定目标和战略方向已经确定,这时候考验的就是执行力的水平了,而恒大的执行力是所有房企中最值得推崇的。

      行业最早做产品标准化的房企就是恒大,在“黄金时代”冲规模的过程中,恒大形成了非常精细化的运营管理体系,所以恒大对人才最重要的要求之一就是超强的执行力。并且,恒大的企业作风是“精心策划、狠抓落实、办事高效”,这也要求员工必须与公司发展战略一致,站在统一战线,统一步伐去前进。

      正是因为有着超强的执行力,恒大才能成为TOP3之中,起步最晚,发展却最快的那一家。2006年恒大只有十几亿销售额,如今却突破了6000亿元大关,十几年间几百倍的扩张速度,堪称奇迹。

      2017年和2018年也是恒大降负债的两年,其负债率也的确都呈现大幅下降趋势,这也向我们展示了,恒大“言必行,行必果”的魄力。
      接下里,我们就来看看新战略的具体执行操作方法吧:
      第一, “高增长”:销售破万亿“高增长”就是要实现销售高速增长,今年内部目标要实现销售8000亿元,到2022年要实现销售1万亿元。
      第二,“控规模”:土地储备降至2亿平方米“控规模”就是要严控土地储备规模,实现土储负增长,未来三年每年要降低3000万平方米左右,到2022年降低到2亿平方米左右。
      第三,“降负债”:有息负债下降4500亿“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿元,到2022年要把总负债降到4000亿元以下。
      可能又有人要问了,高增长、控规模,与降负债的逻辑关系是什么?
      许家印在业绩会上算了笔账来回答:“2018年、2019年,恒大销售回款每年维持在4500亿元左右,如果今年实现销售8000亿元,回款按7000亿元计算,就会增加2500亿元的销售回款。同时,恒大今年减少土地储备3000万平方米,就等于减少600亿元的支出。这样一增一减,就一定能实现今年有息负债下降1500亿元的目标。”

      其实,从今年上市房企的业绩会来看,“降负债”可以说是所有公司的主基调。因为,“房住不炒”短期内是不会松懈了,在此背景下,想要通过高杠杆实现扩张已经很难走通,唯有高质量增长,才是企业的明智之选。

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      3

      新战略成效初现

      今年是恒大实施“高增长、控规模、降负债”战略转型的第一年,在新战略的指引下,我们来看看恒大一季度的市场表现。
      恒大一季度的业绩可谓“开门红”:销售额1465亿元,同比大增23%;销售回款1133亿元,同比大增55%。跟同行比,这两项数据都是行业第一,跟过去的恒大比,则刷新了公司一季度最高的历史纪录。

      恒大2020年的对外销售目标是6500亿元。而恒大在今年准备了1.32万亿元的货值,只要去化率50%,就可以完成这一目标,去化率达到60%,则可以完成对内的8000亿元指标。

      谈及2022年恒大的万亿销售目标,夏海钧很有自信,他说:“行业集中度仍在提高,2006年至2020年间,恒大占全国房地产销售的比例由0.4%升至3.8%,2019年十大房企合计占12.6%左右,预计在未来的3至5年,还将增加20%左右的比例。”

      除了回顾2019年的财报数据,以及宣布“高增长、控规模、降负债”的新战略,这场线上业绩会恒大管理层还向我们展示了恒大的多元化业务成果,这里莫老爷也简单跟大家分享一下吧。

      据恒大集团财务总监潘大荣介绍,过去一年,恒大在汽车产业投入147亿元,当中,第三方收购股权款82亿元、汽车基地土地支出22亿元、厂房机械支出15亿元以及研发费用支出22亿元。未来两年,恒大还将每年平均投资额100亿元左右,总共在200亿元。目前,恒大正在同步研发14款新车型而恒驰1号计划今年亮相全系列产品将从2021年起在全国量产。

      文旅方面,恒大着重打造两大拳头产品“恒大童世界”和“恒大水世界”。其中,“恒大童世界”已经完成15个项目的布局,预计2022年起陆续实现开业;“恒大水世界”未来三年内则计划完成全国20-30个项目的布局。

      此外,业绩会还提到了恒大最重磅的项目——位于中国海南北纬18度的恒大海南海花岛项目。目前,该项目各业态外立面已完工,将有套40公里黄金海岸、海花岛海洋乐园、海花岛雪山水上王国、海花岛童话世界等主题,计划于2020年开业。


      莫老爷还注意到了,3月30日恒大健康产业集团在线上召开的2019年业绩发布会:“截至2019年末,恒大健康已在三亚、西安、南京、沈阳、呼和浩特等城市布局23个恒大养生谷,计划未来3年布局达到70个项目以上。”

      如果未来三年,恒大真的能实现自己今天定下的目标,莫老爷来给大家勾勒一下,未来的我们将看到一个怎样的恒大:在销售规模高增长的同时(年销售额达到10000亿元),负债额下降至4500亿元;新能源汽车上线8-10款爆款;海花岛、恒大童世界、恒大水世界、恒大养生谷等巨无霸项目,在全国各地齐齐开放,成为中国人民追求美好生活的载体......
      是不是很厉害?但这一切最终能否实现,还需交由时间去验证。我们拭目以待吧。

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