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      佳兆业的八大核心和两大神器!

      石头侃房

      2020.04.04

      侃侃哥丨闲聊房企


      2020年,疫情压顶,房企遭遇前所未有的压力,但佳兆业依旧将年度销售目标上调了14%。

      佳兆业执行董事兼总裁麦帆表示,“在疫情下,我们会更加努力,不会轻易改变我们制定的业绩目标。”

      据透露,2020年佳兆业的业绩目标总体上没有变化,与去年持平略有增长,今年的销售目标为1000亿元。

      之所以拥有这样的底气,正式源于佳兆业2019年的完美表现。

      看过佳兆业2019年年报后会发现,这是自2017年复牌之后佳兆业最好的成绩单。

      2019年,佳兆业不仅甩掉了“高负债”和“旧改难”的两大包袱,并且展现出了八大核心实力,极为亮眼。


      佳兆业的8大核心实力


      首先,我还是先回顾2019年佳兆业的核心数据:

      1.合约销售881亿元,完成年度目标,同比增长26%领跑行业;


      2.归母净利润同比大增67%至46亿元,毛利率达到28.8%处于行业高位;


      3.全国土储近2700万平米,对应货值5300亿元,一二线城市占比近八成;

      4.净负债率实现四连降,2019年全年净负债率同比下降92个百分点;


      5.首获国际三大评级机构穆迪B1/标普B/惠誉B评级,众多主流券商均予以“买入”评级;

      这组光鲜亮丽的数据首先要归功于佳兆业的五大硬核实力,既保障其能超额完成年度销售目标,又给佳兆业提供了超大的成长和发展空间。

      具体来看,销售业绩高增长得益于佳兆业旧改货值的释放,提高周转并加速回款的战略。毛利率的提升代表佳兆业的盈利能力持续向好。

      多元渠道谨慎补充土地储备,全国化的布局及大湾区深耕,平均土地成本约每平方米6609元,丰厚且高价值的“存粮”,成为佳兆业强劲的竞争优势。

      2019年佳兆业手头现金(期末现金余额)370亿元,较去年增长61%,充足的现金流可以完全覆盖短期债务,体现出佳兆业财务管理的优化、融资能力的提升和现金流的管理加强。

      除此之外,佳兆业在近年来的发展中,构筑了两条护城河,形成了三大硬核实力。具体表现如下:

      1.城市更新项目占地面积同比增长约33%达近4000万平方米,项目达到147个,对应货值约2.5万亿元;


      2.高点布局文体、科创、教育等多元业务,其中文体集团19年新拓展 7 大场馆,已经布局 11个城市,于全国场馆运营数量达 17 个;


      3.2019年成功转化上海迄今最大的城中村旧改项目,并首次拓展香港旧楼改造市场,城市更新步伐加快向全国输出。

      在粤港澳大湾区、先行示范区“双区驱动效应”下,佳兆业多元协同深度布局大湾区,完成了在大消费、大健康、大文旅、大科技等与湾区发展高度契合的新型产业布局。

      这意味着,佳兆业一、二级联动下的城市更新,多元业务协同下的标准化复制模式,“地产+”的可持续、高价值商业闭环,可分享一级土地市场的红利,还可以在二级市场掌控先机。


      “护盾”:负债率四连降


      除了坚定不移地执行业绩增长目标,2020年佳兆业管理层身上还肩负着降负债的重任。

      在2018年业绩会上,佳兆业管理层称,希望2019年净负债率“降到200%以内,希望是180-190%”。

      2019年,佳兆业净负债率较2018年年底下降92个百分点至144%,完成全年降负债目标。尽管这个数据在房企中并不低,但下降幅度大大超出预期。

      更值得一提的是,在过去3年内,自从佳兆业复牌后,负债率一直在下降,而且降幅一年比一年大。

      数据显示,佳兆业净负债率从最初2017年的300%一路降到2018年的236%,再降到2019年底的144%。

      这充分表明佳兆业去杠杆的决心,并且会一直坚定地执行下去。2020年,佳兆业提出了新的目标:“今年我们定了目标,往120%或者120%以下努力。”

      根据管理层会上的承诺,佳兆业去杠杆的力度会增加,2020年甚至会更低,这将有助于投资者形成稳定的预期。在融资年限方面,佳兆业管理层表示会尽快往长线方面努力。

      之所以能够在去杠杆方面取得显著成效,要得益于佳兆业财务管理的优化,提升了企业的融资能力。

      2019年,佳兆业发行了多个境外优先票据,同时在境内获批发行多笔ABS,总额度逾110亿元人民币,票面利率仅为5.4%-7.5%,融资成本进一步下降。


      多渠道低成本融资、现金流充裕,在当下房企中,无论A股还是H股,都很抢眼。财务结构的整体优化,意味着佳兆业抗风险能力进一步增强,也为公司未来可持续发展提前备好了棉衣和干粮。


      佳兆业在资本市场发生的显著改变,也获得了国际三大评级机构穆迪、标普及惠誉的充分肯定,报告期内首次予以佳兆业稳定的信贷评级—穆迪B1/标普B/惠誉B。

      与此同时,国信证券(香港)、西南证券、第一上海证券、中达证券等主流券商,均予以“买入”评级。


      “利剑”:湾区147个旧改项目


      2019年以来,佳兆业立足城市更新,进一步深耕粤港澳大湾区,巩固在粤港澳大湾区的前瞻布局优势,高品质产品和高价值品牌领跑优势凸显。

      众所周知,佳兆业的“护城河”就是旧改:既拥有庞大的旧改储备,又拥有专业的旧改能力。正是因为拥有庞大的旧改储备,才让它可以在公开市场拿地的时候更加从容。

      截至2019年年底,佳兆业集团共有近2700万平方米的土地储备,以地域划分,80%的土地储备面积位于一线及重点二线城市。

      其中,大湾区占51%,住宅用地占85%,商业和工业用地占15%。若以货值论,佳兆业目前土储货值约5300万,其中近7成位于粤港澳大湾区,深圳占整体获储的三分之一。


      而大湾区重中之重的板块,是深圳。作为该板块的核心城市,2019年2月享受了《粤港澳大湾区发展规划纲要》的利好后,8月又有“中国特色社会主义先行示范区”加持,深圳的历史定位来到了前所未有的高度。


      利好面前,佳兆业首席执行官郭英成在去年年中业绩发布会上也难掩喜色,直言“我们只是运气好而已!”。但运气是大家的,能否转化为业绩,还得看自身实力。


      目前佳兆业不断深耕深圳版图,目前手握待开发的地铁物业13个。而在具备优势的城市更新领域,佳兆业始终没有停下步伐。

      2019年,佳兆业旧改项目供应“集中释放”,包括6个深圳项目、1个上海项目及1个惠州项目,其中深圳6个旧改项目遍布各区域。

      佳兆业明确表示,旧改已成为其在一线及重点二线城市获取新项目的重要方式。

      2019年,佳兆业城市更新投拓项目19个,令城市更新项目占地面积同比增长约33%,达到近4000万平方米,项目达到147个,对应货值约2.5万亿元。


      佳兆业计划每年从城市更新项目中转化80-100万平方米的土地供应开发,2019年共转化8个项目进入土储,可售货值近350亿元,这些项目的转化,令集团实现了旧改在深圳各行政区的全面落地。


      从项目布局看,大湾区项目面积占比达99%,重点分布于深圳、广州、中山等湾区核心城市,这些项目布局优良、价值红利兑现明确,成为佳兆业盈利稳定增长的“压舱石”。


      此外,佳兆业2019年成功转化上海迄今最大的城中村旧改项目,并首次拓展香港旧楼改造市场,加速旧改模式全国输出。

      佳兆业集团管理层表示,未来集团将继续发挥城市更新领跑优势,推动项目的快速转化。

      未来1-2年,佳兆业计划有6个旧改项目计划供地,货值约600亿元;未来3-5年计划有19个深圳及广州、东莞项目供地,货值约4700亿元;长远来看,集团将有约占地面积近3000万平方米的旧改项目陆续进入供地阶段。

      深耕城市更新领域20年,佳兆业在上千万平米的旧改项目中,成为城市运营者和服务者,并且又一次迎来新旧改的窗口期。







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