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      2020一季度刚过,楼市变局就已经出现!!

      地产营销总

      2020.04.09

      人活在世,要么忍,要么狠。
      这话,有时候对买房来说也是没错的。
      要么手头不宽裕忍住不买房,就租房或者挤在小房子里,要么就狠狠心掏空钱包买一套刚需或者改善型住房。
      今年这开年不太好过,导致不少人停下了买房的脚步。
      克尔瑞对29个二线城市以及150个三四线城市做了近万份有效的调研问卷,统计出了一个结果。
      刚需买房的人,少了。这是真的吗?
      原话是这样说的。
      2020年二三线城市50万以下、70平方米以下产品弃购现象或将最为严重,调研所得超3成的准客户或将放弃置业计划,此类产品去化前景着实不容乐观。准客户按照标准来说,就是2020年打算买房的人,至少是有这个意向并且在看房的人。不过这里面的水分还是有一些的。
      实际上,用“准客户”数据得出的结论并不十分充分,所谓“准客户”是指有买房意向的购房者,但实际其中有4成根本不会最终决定买房。
      所以,咱们还真不能只单纯看下准客户的人数。
      而按照克尔瑞的数据可知,70平米以下成交数量大大减少,90平米以上的成交数抬头。
      我们可以从中发现一个很明显的变化:
      不是刚需购房减少了,而是刚需购房改变了!
      这是什么意思?
      很明显,人们对刚需购房的需求,已经不再是小平米能住人就行,而是更趋向于中等平米一步到位的改善型住房。
      (图片来源于网络,如侵权请联系编辑删除)
      改善型住房,就是新的刚需!
      来看一组数据,同样证明了这一点。
      从置业需求结构影响的调研结果来看,2020年潜在置业客群更为偏好主力三房户型,成交占比有望从2019年53.14%提升至65.53%,净增长12.49个百分点。反观一房、二房、四房及以上户型销售前景不容乐观,成交占比均有不同程度的回落。
      这和我们的判断完全一样。
      随着城镇化的发展,住房面积越来越大已经成了必然的结果。深圳在19年时取消了豪宅税,为什么?
      因为144平还称呼为豪宅这是跟现在社会发展不相符合的,已经有很多普通人的住宅超过了这一标准。
      而在2月和3月时,我们反复说了,因为疫情期间人们只能憋在家里,对住宅的舒适度要求提高了很多,所以不少人都产生了要换套宽敞点的房子住的念头。
      于是,以前的改善型住房,现在的刚需住房的需求就明显提高了。
      二线城市的数据也证实了这一点。
      二线城市三房最受市场欢迎,成交占比或将进一步提升至65.45%,较2019年净增长13.15个百分点。
      而相比较之下,140平米以上的大户型成交数量则变得少了。
      也就是说,虽然三房的需求变高了,但是再往上的项目依旧不好出手。
      有人说,不对啊,为什么我看到的新闻都是深圳豪宅秒开盘秒光。
      那是深圳一个城市,不代表普遍性。

      (图片来源于网络,如侵权请联系编辑)

      光一线城市就有四个,北上广深中,只有深圳的豪宅最近销售还不错,而且还是那一个项目,具体有没有炒作嫌疑,也不好说。
      而上海某著名豪宅项目甚至有人降价了很多出售,真可谓是大出血。
      何况真豪宅和140平以上大户型还是两种概念,总的来说,虽然人们需求改善型住房,但是对于特别大的房子,还是谨慎下手。
      即使是改善型住房,在疫情来了后,人们的消费降级也很明显,虽然都是三房户型,但是成交主力由110-140平方米降级到了90-110平方米。
      90-110平方米户型成交占比有望升至40.31%,较2019年净增长17.33个百分点。110-140平方米户型成交占比或将跌落至31.99%,较2019年净减少12.38个百分点。
      而为了满足人们的改善型刚需住宅需求,开发商们也开动了脑筋。
      现在,70平米-90平米的新建住宅已经越来越少了,以前的刚需产品在现在不受欢迎,导致开发商们也不再多开发此类产品。
      以重庆为例,从2017年开始,主城区70-90平米的销量开始下滑,90-110平米的销量明显抬头,也就是从17年开始,人们的需求已经变成了新刚需——改善型住房。数据来源:重庆锐理数据一二线城市的开发商,尤其是一线城市的开发商,近几年将很多90平米左右的房子做成了三房户型,美名其曰为:“打造三代同堂”。
      这种情况下,就会看到很多平米数不大,但却是三房的户型。
      这种想法也不能说错,确实很多人追求三代同堂,有人帮着带孩子什么的多个房间也方便。再不济,还有二胎这种情况被纳入考虑。只不过这种情况就导致了整体户型看上去比较拥挤。
      不过疫情来了,面临经济压力的情况下,与其要求每个房间都宽敞,那不如退而求其次,选择稍微小一点面积的户型,一样满足要求,经济上也更加宽裕。
      2020年对改善型住房来说,应该是最大的利好了。疫情影响下,不少城市对购房都出台了宽松的政策,银行贷款方面也出台了不少利好。
      总的来说,从供需上来看,今年应该是二房三房需求的人最多,卖的最好。一房以及四房及以上的不太好卖。
      新刚需——改善型住房抬头趋势越发明显了。

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      ave

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