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      ROE连续7年平均达30%,龙光凭什么?

      地产八卦女

      2020.04.09


      ROE的优秀,其实是盈利能力、营运能力、财务杠杆三方面的整体优秀。

      来源:地产八卦女

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      不得不说,广东真的是房企的福地,这里诞生了万科、碧桂园、恒大、金地、中海、招商、华侨城、保利、.....等一大批老牌房企。 正是这些地产“华南军团”,广东也开中国之先河,成为中国房地产业最市场化的地区。 然而,江山代有才人出,各领风骚数百年,在这华南军团里,龙光作为一家低调务实的房企,开始引起很多人的注意。
      就在前几天,龙光公布了2019年业绩公告。其数据,相当夺人眼球
      例如,销售方面,在国内房地产行业增速放缓背景下,龙光地产全年权益合约销售金额人民币915亿元,同比大幅增长31%,超额完成全年850亿元权益销售目标。
      ▲龙光在深圳、惠州、佛山及南宁四个城市销售额突破百亿,南宁销售额及销售面积蝉联第一,汕头销售套数和销售再摘双冠军,长三角区域首年销售额即突破30亿,新加坡销售套数位居当地前三。
      利润方面,2019年,龙光实现核心利润103.1亿元,其中归母核心利润达100.2亿元,同比大幅增长42.7%,核心利润规模在同等销售规模房企中显著领先;核心利润率达17.9%,较上年再升0.6个百分点,稳居上市房企前列。

      对此,也正是因为龙光盈利能力领先,反映到净资产收益率上,2019年龙光地产ROE为35.5%,较2018年的31.5%上升4个百分点,连续七年平均ROE达30%。 30%是什么概念?
      要知道,净资产收益率(ROE)是企业衡量盈利能力的核心指标,除非公司有非常强大的竞争优势,多数房企ROE都在30%以下,连续七年平均ROE达30%更是凤毛麟角。
      ▲龙光的ROE连续7年平均ROE达30%,这样的数据,在内房股中是唯一的一家。

      显然,像龙光这样的ROE水平,是全公司上下共同努力协作的成果。毕竟,ROE的优秀,其实是盈利能力、营运能力、财务杠杆三方面的整体优秀:
      产品研发阶段,提高ROE需要研发产品提高溢价和去化;
      在投资融资阶段,提高ROE需要关注公司产品结构,负债和现金流情况;
      工程运营阶段,提高ROE关注品质和快速开发的关系,关注产品去化和供货之间的关系;
      营销客服阶段,提高ROE需要做好客户关系,促销售,促回款......
      由此,对于房地产公司而言,这样的ROE彰显企业整体竞争力。
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      刚才我们说了龙光的整体业绩,接下来,再让我们详聊下业绩的压舱石——土储。
      2019年,龙光地产新增土储货值2392亿元。截至2019年12月31日,公司拥有土储总货值达8320亿元,其中粤港澳大湾区占比超八成,深圳及临深区域占比达45%,土储结构进一步优化。
      ▲看得出,龙光的崛起,很大程度来源其布局的深远,投资粤港澳大湾区的眼光。

      ▲龙光在深圳的14个地铁物业项目
      更为难得的是,这些土储成本还极低,整体土储的地货比不到30%,为公司未来盈利持续增长提供了充足空间。
      那么,正所谓“问渠那得清如许,为有源头活水来”,如此优质的土储,究竟是怎么得来的?
      其实,这一部分得益于土拍时的准确布局和精准眼光,另一方面,也得益于龙光坚持的城市更新战略。
      据星子了解,2019年,龙光新增城市更新项目货值1690亿元。共计在10个城市拓展了78个城市更新项目,可转化土储货值达4006亿元,其中约95%位于大湾区。在深圳、惠州、东莞及珠海等企业可自主改造区域的货值已达2890亿元,占比超72%。
      光是在2019年,龙光的城市更新业务贡献收入达49亿元,成为业绩增长的新引擎。
      由此可见,龙光的城市更新项目布局好,价值高,业绩记录良好,盈利可见度较高,已经形成了穿越周期的盈利模式。未来3年,城市更新业务预期可贡献当年约20%的核心利润。
      ▲目前,龙光地产近期可开发土储货值4314亿元,占总货值比例52%,足够支撑未来3年的权益销售业绩增长需求。此外,公司已锁定80%的2020年预测收入,业绩增长确定性较高。
      03
      有营收、有利润,还有巨大的土储潜力。龙光布局深远,前瞻性投资的眼光令人佩服。但龙光并没有对此沾沾自喜,而是不骄不躁,走出了一条可持续发展的道路,不仅仅只是依靠土储优势。
      例如,在产品上,龙光精耕细作,目前已形成“玖系”“天系”“江南系”三大产品系,满足不同阶段的客户需求。
      ▲龙光“玖系”“天系”“江南系”三大产品系。值得一提的是,龙光地产自2015年推出“玖系”产品以来,迅速在深圳、惠州、珠海等20余个城市落地,并获得市场的高度认可,成为龙光地产的重点产品线之一。

      ▲据最新数据,仅“玖系”一条产品线就累计卖出千亿,目前“玖系”在售项目也接近50个。
      说实话,当今市场的信号已经很明确,价格不再是客户形成购买的决定性因素,产品才是。谁占领产品力这一战略高地,谁就能适应市场周期稳步前行。
      而除了打造卓越产品线,龙光还积极优化管理巩固职业经理人机制、共创价值、强化企业文化和企业竞争力。


      在ESG方面,龙光持续提升环境、社会、公司管治等ESG体系,追求可持续、有品质的增长,成为卓越的企业公民,巩固了三位一体的可持续发展战略。

      ▲ESG是Environment(环境), Society(社会)和Governance(治理)三个单词首字母的缩写。把ESG纳入龙光的可持续发展战略,体现了龙光创造长期增长价值的意识和社会责任感。

      2020年,对大部分房企来说,如何穿越下一个周期已成为最重要的难题。而龙光,用坚定的布局战略和良好的发展态势,给出了自己的答案。
      由此,龙光,未来可期。
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