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      房企也撑不住了?一批房企降薪自救,哭穷还是真惨?

      华尔街报道

      2020.04.10

      一场突如其来的疫情,让楼市几近“冰封”。按照惯例,每年这两三个月,楼市都会有一波购房小高峰,特别是三四线城市的楼市,受益于返乡潮,会涌现出不小的购买力。

      但中原地产研究中心的数据显示,自2020年1月下旬开始,大部分开发商的成交量比往年跌去近90%。

      一时间,房企动作频频,市场热议纷纷……

      “恒大这种大房企都在降价了?”“七五折力度不小,据说极限优惠能有六四折?”“如果其他房企跟进,那不是要打价格战了吗?”“

      一方面,对房价的下跌产生预期,购买人士陷入观望情绪;另一方面,央行释放流动性、房企仍在不断拿地,似乎又透露出房企的殷实家底和良好的市场预期。

      2020年,中国房地产行业处于债务的集中兑付期。

      克而瑞报告显示,今年95家房企年内到期债券将超过5000亿元,较2019年上涨45%。从利息支出情况来看,统计的70家房企每月利息总支出将超过350亿元。

      不同于其它行业,房地产公司大部分都是高负债比例,每天的利息最多能以亿为单位计算。“不能销售、不能开工,但是贷款利息不会少,没有回款就没钱还利息。”一位中型房企的财务负责人表示。

      售楼处关闭,现金流不畅,一批房企也承受不住了。

      21世纪经济报道独家获悉,由于销售停滞造成资金流紧张,越来越多的房企开始对员工的薪资进行限制。西部某大型房企内部人士透露,该企业决定对高管层的薪水进行限制。按照要求,高管人员一季度的奖金将暂停发放,基本工资则下调2成。

      前述消息源表示,这一通知于2月末下发。目前降薪的范围仅限于高管,普通员工暂不调整。

      但他表示,由于一季度销售受到大幅影响,一线销售人员和策划人员的奖金肯定会大幅缩减。另外,公司在2月末才复工(春节放假时间达到一个月),很多普通员工的绩效都会下降,一季度的奖金必然会受到影响。

      据风财讯发布的《超15家房企降薪裁员 哭穷还是真惨?》一文中提到,3月3日,小道消息称,某总部上海的闽系房企,疫情期间全员绩效工资降低,津贴补贴降低(要知道,这两项占员工月薪的比例不小),疫情之后的政策不确定。另外,区域公司的合并还将继续;

      3月1日,媒体消息称,重庆融侨2月-4月降薪50%,次日就有消息挂出,这是全集团的行动,针对G6级及以上、副经理及以上员工;

      传闻中森地产2月复工至今发放80%薪资;凯德地产高管降薪、冻结部分涨薪;坊间传禹洲暂定24号以后复工的,先用年假和调休假,再按基本工资发放;

      除此之外,还有四五家房企,如未按正常时间返岗,2月绩效0。不过照旧全额发放的房企也不少,超过20家。

      房地产公司的工资结构由固定部分(基本工资)+浮动部分(绩效提成)构成,其中销售部门的浮动部分比例较大,职能部门则更依赖固定部分。去年以来,为激发员工效能,一些龙头房企带动了一轮薪资调整的热潮,调整方向为“低底薪,高绩效”。

      有从业者指出,按照这一结构,疫情期间,即使不进行硬性降薪,房企从业者的绩效也会受到较大影响,从而影响到最终的薪水。

      疫情之下,百强房企面临短期销售业绩下行的压力,但龙头房企仍然保持了较高水平的销售规模。

      具体来看,前两月24家销售突破百亿元的房企中,恒大、万科超800亿元,碧桂园超700亿元。50~100亿元、30~50亿元、30亿元以下的企业分别为21家、24家、31家。

      尽管销售承压造成了房企资金进一步紧张,面对投资拿地时愈加谨慎,但部分资金较充裕的头部房企却在这一窗口期积极补仓,以获取“超车”的好时机。

      中指研究院统计显示,今年1~2月TOP3房企拿地总金额较2019年同期增长19.8%、TOP50房企同比增长28%。2月单月,TOP50房企拿地总额1731亿元,环比增长14.7%;Top100房企拿地总额1984亿元,同比增长7.2%,环比下降21.6%。

      值得注意的是,2月份虽然受疫情影响明显,但头部房企在土地市场却表现抢眼。如香港置地以310.5亿元联合拿下上海徐汇滨江综合体地块,成为内地总价“新地王”;绿城中国分别在北京、天津、大连、成都等多城成功拿地;华润置地单月在北京3次拿地,其中2月25日北京一宗不限价地块经过72轮竞拍,最终被华润置地联合体以76亿元、溢价近26%拿下;2月26日,华润置地更是经过252轮竞价,以12.27亿元竞得江苏徐州云龙区一地块。

      从区域土地市场来看,中指研究院数显示,今年前两月,北京和上海的土地出让金额分别达到673亿元和619亿元,排在前两位;土地出让金额TOP10城市仍集中在一二线城市。可见,一二线城市仍是房企拿地重点。

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