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      央行前司长:刚需兼投资现在可以买房了,靠谱吗?

      楼市微观察

      2020.04.10

      最近,前央行调查统计司司长、上海市政府参事盛松成在接受央视财经频道采访时表示,投机炒房的阶段已经过去,但有自住兼投资需求的人依然可以买房,尤其是一线城市和二线核心城市。

      印象中,在他这个层级的专家里面,鼓励自住兼投资需求的人买房,的确不多见。

      在去年12月,盛松成也曾警告称,现在的房地产调控仍然以控需求为主,而供给端的房地产投资增速仍未明显恢复。控需求基本上是延缓需求,并未消化,如果投资增速不能稳住,那么一年后(也就是2020-2021)一二线城市房价或许再次上涨。

      因为这次疫情的原因,实际上房地产行业的确出现了这种风险。为了稳增长,不少城市实际上都不同程度鼓励大家进场买房,而复工复产依然不能可恢复到正常水平,这种情况的确导致了不少城市商品房的热销,特别是一些网红盘迅速售罄,对购房者的心理刺激非常大。

      除了这种情况之外,实际上一二线城市这些年二手房市场迅速发育,二手房供应对于稳定房价稳定楼市起了很大作用,但二手房成交量对线下带看非常依赖,现在根本看不了房,这也到至新房的需求短期内进一步增加。基于此,新房的开发商现在也较为强势,不仅备案价有所上调,优惠也越来越少,更有甚者,部分楼盘重新收起了所谓的"喝茶费"。

      我在之前也说过,疫情对地产商销售计划和营销策略构成巨大影响,万科、龙湖,绿城等龙头房企基本上都下调了今年的销售增长预期。但从近期土地市场的热度来看,一二月份土地成交价同比上涨两成,这些更贵的土地基本上要到明年才能真正入市,这对购房者是一个利好,2020年整体依然属于购房窗口期。

      至于近期的网红盘,有开发商制造的成分,也有避险资金进入楼市的成分,刚更重要的是一二月份积压的刚需入市,后者经过一段时间消化后,市场会恢复常态,所以对于房价,倒没必要过于担心,更何况二手房市场还未全面恢复呢,这是稳定楼市的一个很重要的因素。

      回到盛松成的观点,其实要综合来看。

      一方面,因为楼市调控已经取得明显成果,这一两个月以来,部分城市试图突破,但相应的政策都被撤回,这表明房地产需求不会明显爆发,特别是炒房需求不可能再卷土重来。这是最大的因素。

      另一方面,自住兼刚需,现在可以买房,是基于楼市依然会平稳健康发展这个前提的,实际上这一点可以确定,昨天我都分析过了,连疫情最严重的武汉,也并没有选择大规模放开需求,所以楼市平稳是可预期的。

      最后,从购房者自身来看,房子的重要性已经不言而喻,特别是疫情导致的租房体验非常不好,没有房的人以及现有住房体验不好的人,都有买房需求,这些是城市房价的最刚性支撑。当然,这里主要是指一线和二线核心城市,这些才是未来值得押宝的城市,从绝对房价涨幅来,过去这一两年甚至未来一两年,他们可能都比不上三四线城市,但你如果将房子的流动性保值性,好不好卖出去,以及人口流动性等因素都考虑进去,那么一二线城市显然才是最值得买的。

      此外,利好的,是房贷水平现在是有所下行的,2月份5年期LPR是下调了0.05个百分点,现在各大城市的银行已经基本调整到位。一线城市首套房贷款利率均已下调,二线26个城市环比均已下调,这也在一定程度上缓解了购房压力。而且从昨天的会议上来看,金融会更加宽松,比如特别国债,引导贷款利率继续下行。虽然不对房地产构成直接利好,但要记住,房地产现在的重要性可能比年前还要高,未来利率还会下行。

      所以,在总体继续抑制投资炒房需求的同时,刚需购房窗口期依然存在,至少今年上市的楼盘,价格不会有明显波动。至于后续土地市场价格波动带来的影响,我认为也不会一直持续下去,增加土地供应,或者调整土拍规则都可以让土地市场降温,进而稳定住房价。

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