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      17万个老旧小区改造大蛋糕,开发商怎么赚钱?

      楼市微观察

      2020.04.10

      4月3日,住建部表示,将鼓励房地产开发商参与老旧小区改造。

      这对老旧小区改造提速是一个好消息,毕竟他们才是住房领域的最大主体,也只有他们参与进来,老旧小区改造才能从试点阶段真正进入大规模改造阶段。

      不过从这次表态来看,显然房地产开发商在参与老旧小区改造方面积极性并不高,要想让他们参与老旧小区改造,还有很多工作要做。

      老旧小区为什么是改,而不是拆?

      自改革开放以来,全国城镇住房建设加速,主要分为两个阶段,在2000年以前,住房建设主要是为了解决"有房住"的问题;2000年以后才主要是解决"住得好"的问题。

      现如今,第一阶段建成的大量住房,已经成为老旧小区,这批住宅的数量非常庞大,据住建部摸排估计,全国城镇存量住房超过2亿套,其中老旧小区共有17万个,建面约40亿平米。

      要把这些老旧小区全部彻底改造一遍​,是一项工程浩大资金需求庞大的工程。

      至于为什么是"改",而不是"拆",其原因主要有三点:

      1、拆不起,老旧小区现在都处于城镇的核心地段,房价高昂,拆的成本太高。

      2、这些小区都已经连成片,形成了统一风格,如果改造,有可能造成风格不统一的问题。

      3、其中有大量的古建筑,有些属于文物,是不能够拆的。

      老旧小区都有哪些问题?

      老旧小区面临的问题非常多,最主要表现在以下几个方面

      1、市政配套设施老化,比如水网、电路、道路、燃气、光纤网络等。

      2、建筑本身破损,结构缺陷等。

      3、电梯、停车设施缺失。

      4、物业服务缺失。

      5、公共服务设施缺失,比如娱乐健身场地,养老扶幼机构等等。

      这几项都是硬骨头,比如加装电梯,要业主意见统一,要筹措资金新建,后期运行保养也要持续不断的投入资金。还有小区道路拥挤和停车问题,这些都需要合理规划。再比如引入物业服务,要养成交物业费的习惯等,每项都要谈。

      钱才是大问题

      老旧小区改造,最难的就是钱。

      完全让开发商接手,太不现实,开发商不愿意做这种微利的业务。

      完全让政府承担,掏不起这个钱,法理上也存在问题。

      完全让居民承担,意见无法统一,资金压力也很大。

      从目前的意见来看,居民要承担主要改造成本,财政补助一部分,开发商以微利形式参与其中。

      如何调动开发商的积极性?

      对于习惯了卖房子赚钱的开发商来说,老旧小区改造的业务实在是“鸡肋”,目前可预见的营收方式可能有以下几种方式:

      1、承担小区物业服务,以物业收入和广告营收等方式,需要协商。

      2、停车收费,也需要与小区业主协商。

      3、社区商业运营。比如将小区的闲置用地和低效利用区域提供给开发商,一定期限内免费。开发商可以利用这些区域开展社区商业运营,比如开展社区便民超市,餐饮等业态。

      即便如此,对开发商来说,回报期都是相当长,可能需要10年以上,所以要调动开发商的积极性,应该还需要从金融层面定向支持,只要明确用于老旧小区改造的融资需求,应该尽可能降低融资成本。

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