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      当房价脱离实际,还能往上涨多少?

      咚咚找房

      2020.04.10

      最近一段时间,大家对深圳楼市的这波行情一定会有些惊讶,娟子也一样。

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      先来看下目前的市场现象:

      1、南山2000万起步的豪宅线下开盘打头阵,一次推几十、百余套房结果几次都卖光了;

      2、二手房均价从6到破7万/平,均价站在了北京、上海之上;

      3、业主的挂盘价如打了鸡血,宝安有盘站上20万+,宝中均价破10万;光明个别盘站上7万+,而其它片区也不例外(仅东部没怎么变),娟子看了下部分区域的老破旧小区,价格也挂得超想象;尤其是学位房,更是离谱。

      4、去年曾经卖得不太好的盘,今年居然要“喝茶费”才能买得上;在这波行情的吸引下,发现一些在售楼盘的营销中心也门庭若市。

      5、刚需上车非常焦虑的同时,手握多套房的置业者也焦虑着。有人说现在深圳的房价已不看收入,看流动“热钱”。

      而另一面疫情下不可避免的对一些个人经济受影响,最近的关店比以往要多,其实每年可能都会有,但今年会比较突出。

      写字楼市场前两个月基本停滞,空置率也进一步加剧,有些写字楼租金下调,一些写字楼打出了免租来吸引企业。

      有中介朋友告诉娟子,3月份的二手房实际成交并不多!

      3月份统计数据显示,二手房成交了8008套,一手房成交了3152套,成交环比涨了3倍。

      这是因为数据统计的标准,大都会延后,因为疫情原因,1月份、及去年12月份买卖的房子积压到3月份过户,所以3月份的数据会出现集中的爆发,这也是非常正常的。

      所以成交数据预计在4月份依然会不太差,我们论坛许多网友反馈,去年底买的房,目前还在办理过户。

      这也是日前,房产交易中心排队的原因所在。

      目前,深圳已经允许小区二手房带看,估计慢慢带看会多起来。

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      事实上,疫情后市场行情的恢复期,楼市的信心回归非常重要,所以打头阵的几个项目,当之无愧的成了这次深圳楼市的催化剂。

      我们都知道大家都有买涨不买跌的心理,如果打头阵的几项目开盘卖得不好,想必大家并不会这么关注。

      这也是为什么现在有些小城市的房子,房价跌了以后,大家不会买,于是再跌,就更没有人买了,除非有反弹的利好和后劲……

      深圳目前的楼市分化非常严重,豪宅这两年都是买得很好,热点片区如南山、福田的个别新盘早已要靠抢,而目前原关外片区的沙井、光明也表现得较为突出。

      但另一些片区的新盘就没有这么幸运。启动转介,发动全城的中介资源,开盘卖个1成也是很正常。

      这波业主挂盘价上涨也一样。一些片区连卖出去都难,一些片区业主很“飘”!

      娟子发现最近尤其是南山、宝中小户型价格挂得非常高,因为总价低,表面看起来刚需上车容易。

      而目前的主力军是改善型的置业者,据房网的数据中心统计显示,3月,深圳新房住宅90㎡以下刚需产品成交占总量的37%;而90-144㎡改善型产品成交占总量的58%。

      娟子为什么要说这个数据呢?我们要清楚的知道,刚需要在深圳买房真的越来越难了!而目前大部分能买的是换房客,多数是之前买了房的人。

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      这波行情,多多少少也吸引了深圳外的投资客,最近有深圳以外的置业者在问,如何在深圳上车买房;另外也有人问在深圳没有名额怎样才能买房……这样的行情氛围下其实让一些之前不关注房市的人也开始着急起来。

      目前一线城市中,深圳的房价又一次走出独立行情;这个时候,往往需要保持清醒、谨慎!

      目前一些炒房客的杠杆率超乎我等想象,在深圳十多年一路上涨的环境下,别忘了一线城市中,北京从2017年的高点,3年来平均跌幅超过20%,以前的北京也曾是中国房价的领头羊。

      大伟看楼市文章截图

      去年,深圳人口的增量41.22万,还挺不错;然而杭州去年以55.4万人的增量排名第一。

      房价和收入比,2019年深圳以35.2 位居全国第一。

      深圳的土地在全国来说,因面积小而有一定的稀缺性,人口增量和目前处于发展期,成为市场利好的主因。

      但当各片区价格填平后,未来再上涨的动力值得思考,房价到了一定的高度对于一个城市而言并非全是好事。

      数据来源:上海易居房地产研究院

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      最后,针对这波行情,我们来看看几位深圳业内知名的前辈怎么说:

      李宇嘉认为,新年线下第一盘,把深圳楼市投资炒作的热情再一次激活,但现在经济下行,新经济的红利过了,不管是高收入人群,还是普通人,深圳居民的支付能力,不像2015-2016年那么强。

      现在深圳房价已到“7万+”。上一轮楼市回升启动前的深圳房价只有3万元,从3万到7万,翻了一倍多。而大家的收入并没有翻倍,收入无法支撑再往上走。

      疫情过后,很多人的收入会下降,甚至工作都没有了,哪还有能力买房?另外,高科技、互联网、金融业的高红利期已过,高收入人群也没那么多。所以,在当下7万元房价的基础上,要再上一个台阶,没有杠杆的扶持,这是不可能的。

      目前深圳楼市繁荣,没有其它原因,一是银行钱多,不管用途,进了楼市;二是疫情纾困政策过头了。

      宋丁表示,虽然已经预测到楼市会在疫情好转后出现反弹,但是真没有料到楼市会出现如此亢奋的“爆款”现象,这种现象明显加剧了深圳楼市的内部分化,因为受疫情以及经济形势的影响,更多的普通盘卖得并不理想,有的盘已经卖了一年多也没有卖出多少套。

      针对宝中这波行情,他认为深圳物业业态中,最缺的不是写字楼,而是住宅。这些年来,深圳房价之所以不停地涨,背后都是供需关系惹的祸。

      他表示宝中的躁动绝不要偏颇地停留在关于房价的关注上,而是更多地放在宝中乃至整个大前海的环境提升、产业的转型升级、公共综合服务配套的强化上,放在对深圳疫情之后加快恢复经济元气的引领带动上,这些才是城市发展的正道。

      永高楼市创始人永高告诉娟子,这波行情火的原因是从去年开始,全国的追逐深圳房产的热度还在持续;近期,美国放水,中国货币宽松,这些钱会流入房地产,所以也是一种资产荒,大家都希望买核心的资产;

      加之近期几个新盘推出,刚好中介当时不能看二手房,高佣的驱动下,将力量全转在这几个盘上,这就马上就会造成一种楼市异常的火爆。

      而这波行情可能会持续到4-5月份,6月份以后就不好说了,因为整体的经济会显现,现在的一些实体经济也很难,一个做餐饮集团的朋友说,可能到年中会有40%-50%的餐饮倒闭,所以6月份是一个分水岭。到底实体经济影响有多大6月份是个观测点。

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