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      公摊面积是什么?100平方米只得70平方米又是什么概念?很多人不知道!公摊面积并不是越小越好!

      多多买房参谋

      2020.09.15

      “100平方米只得70平方米”的方式来说,可能大家没有切身实际的感觉。

      网友的一个比喻特别的形象:“就如同去菜市场卖水果,买了一斤,但实际到手只有7两,另外3两直接被小商贩给黑了。”

      此前,湖北武汉多名业主反映某楼盘开发商在公摊面积上玩猫腻,将电梯、走廊等公摊面积也按室内精装价收费,且价格虚高。事实上,公摊问题积弊已久。近年来,随着房价上涨,部分开发商趁机推高公摊比例。住房公摊面积如何计算?买房时公摊面积又要注意哪些?

      01

      同款物业

      “公摊”主要包括9项

      知名男星李荣浩曾经义愤填膺的说到自家物业不作为,小区内四处破损没有人维护,网友深有感触:“同款物业”。

      公摊面积是分摊的共有建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。据了解,“公摊”主要包括9项:

      1、电梯井,尺寸是按照电梯选型来确定的,井壁上安装电梯轨道和配重轨道,预留的门洞安装电梯门;

      2、管道井,走各种管道的空间,有垂直的,也有水平向的,有贯通的,也有分隔的;

      3、楼梯间,容纳楼梯的结构,包围楼梯的建筑部件(如墙或栏杆),同时它是一个相对独立的的建筑部分,联系整个建筑的交通运输;

      4、变电室,小区的电力系统中对电能的电压和电流进行变换、集中和分配的场所;

      5、设备间,设备间是在每一幢大楼的适当地点设置电信设备和计算机网络设备,以及建筑物配线设备,进行网络管理的场所;

      6、公共门厅,进入住宅后的一个较大公共空间,属于室内空间,采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求设置;

      7、过道,住宅套内使用的水平交通空间;

      8、值班警卫室,设在小区大门口一侧的门房,警卫室外门口处还有升降栏杆;

      9、共用墙体,住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面等。

      02

      公摊面积并不是越小越好

      如何计算公摊面积?公摊面积计算公式:建筑面积=套内建筑面积+公摊面积;公摊面积=公摊系数×套内建筑面积;公摊系数=建筑总公摊面积/总套内建筑面积;套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积。

      公摊面积并不是越小越好,不计入面积价格,意味着开发商同样可以提高套内单价,另外如果开发商过度挤压公摊,会导致社区品质下调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

      1:这只是一个工程建设规范公开征求意见,距离正式文件还很遥远,即使成为正式文件,也不确定是建议标准还是规定强制标准。

      2:从政策内容看,包括了住宅、商业、工程建设等方方面面,包括全装修交付等等政策,这些政策起码5年内落地可能性非常小。

      3:套内面积计价影响最大的是期房销售,对于现房和二手房,购房者更容易计价。从套内计算价格看,全国已经有重庆等个别城市落地,的确更有利于购房者,对于开发商而言减少了灰色利益。

      4:羊毛出在羊身上,如果出台套内计价模式,需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。

      5:从未来趋势看,国内有很多独有、少有的房地产交易现象,比如公摊计价、期房销售、二手房双边代理,这些都随着房地产市场发展有改变的可能性。

      03

      公摊面积国家标准是多少?

      目前国家没有明确的规定公摊面积必须控制在哪个区间范围内。但不同楼宇公摊比例的合理范围如下:

      1、7层以下住宅公摊率为7-12%

      多层建筑一般是指层数在6层左右砖混结构的建筑,其参与公摊部分的面积包括外墙水平投影的1/2,楼梯,楼梯间,为住户提供服务的物管用房(热交换站、水泵房、配电室等)。这类住宅的公摊率为7-12%。

      2、7-11层住宅公摊率为10-20%

      楼层为7-11层为小高层,一般小高层公摊取决于各楼盘自身的情况,不同的小高层楼盘公摊也有差异。在没有地下设备用房、底层没有商铺、底层架空的情况下,小高层公摊系数在10%-15%之间,而带电梯的小高层住宅,公摊系数在15%-20%之间。

      3、12-33层住宅公摊率为14-24%

      高层住宅的公摊面积是比较大的。根据建筑规模的不同,高层建筑一般在25-33层之间,而且高层住宅的楼梯高度高。另外高层建筑有电梯及电梯前室占用了空间,也有安全通道楼梯占用空间,还有“管道井”“强电井”“弱电井”等公用设施都占用了空间。所以高层建筑较多层建筑的公摊面积要大得多。

      4、别墅类的公摊率为1-8%

      别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式,带室内车库。一般来说独立别墅没有公摊面积,联体别墅有较少的公摊面积。

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