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      地铁、学区、商业、品牌,哪种房子最值得投资?

      子木聊房

      2020.09.16

      买房看地段,这个论调被香港老李炒热后,几乎成了楼市人口皆传的购房共识,烂了大街。

      但接下来的话,老李并没有说。

      因为谁都知道,即是学区房,又是地铁房,隔壁有大型商业,还是品牌开发商操刀,这种房子必然金贵,尤其是能级较高的城市,购房业主都不差钱。

      然而对于普通老百姓来讲,显然是很难做到的。能力够的只能从交通、学校、商业、开发商四大指标里选择二三,普通人家就只能有一个指标的命。

      当然连一个指标都搭不上的,这种房子就是纯自住,跟不上整体房价涨幅大盘,更别谈什么投资价值。

      那么问题来了。如果能力有限,只能在四要素中选一个,到底优先选哪个才是明智的?房价因此的涨幅也是最可观的?

      今天就这个话题,子木把多年的研究经验事无巨细告诉大家。

      1

      学区为王

      由于学区房是大家最为关注的因素,这部分我讲得比较细。

      首先学区对房子价值的影响,不在乎房子其本身。

      因为在某种意义上,学区房的价值,更多表现在教育资源和成长圈层,房子只是附带品,这种观念已经成为老百姓共识,深入骨髓。

      所以我们曾见过北京西城区连厕所都没有的破烂小房子,卖到10多万/平米。南京30多平米的80年代老房子,当地中产们连夜排队抢购……

      一个学校甚至可以挽救一个地方的房地产,说起来你可能不信。

      前几天,一个内蒙古老友对我讲。说鄂尔多斯这个城市的房价又起来了,十分火热,简直难以想象。

      鄂尔多斯大家应该有所耳闻,之前因为煤炭经济繁荣,人均GDP一度超越香港。当初注入天量重资打造的康巴什新区,登上国外杂志头版,街道上都是霸道奔驰路虎,用矿泉水洗马路的新闻都被报道过。

      2010年后,当地房价一度炒到1万多/平米,那时候国内大多数二线城市才是6-8000元/平米。

      然而最终因为煤炭出路受阻,外加民间借贷链断裂,鄂尔多斯遭遇地方性金融危机。

      一夜之间经济垮塌,资本外逃,受灾最严重的康巴什新区房价从1万多每平米斩到3000元/平米,外地人一夜散尽,此地沦为中国最出名的“鬼城”。

      但当地政府下了一步很高明的棋,那就是为了打造新区,把全市最好的资源都迁入了新区,尤其是最好的学校“蒙一中”。

      蒙一中的高考成绩非常好,全市以及外地想来读书的家庭,就必须在附近买房,以此,房价有了支撑,和教育资源形成了正向循环。

      2

      能级分化

      当然相对三四线城市教育资源对区域的影响力,能级更高的城市则表现在同片区不同楼盘之间。

      比如深圳,因为一直以来施行“积分入学、就近入学”政策,最出名的百花片区与周边形成了天地价格差。

      深圳百花园片区的房价为15.9万/平米,而300米外,一路之隔的圆龙园小区价格则为10.4万/平米,两个小区房价相差6万/平米,按一套百平米户型算,足足600万的价差。

      而800米外的小区,单价相差则高达10万/平米,差出一套二线城市别墅的价格。

      学区房这几些年的保值增值以及抗跌性,大家看在心里。据腾讯财经数据统计,学区房和非学区房在涨幅上差异,达到27%,并且随着时间的推移,价值趋势越来越明显。

      所以,一个城市的房价极值主要由学区房组成,这句话不过分。但在学区对房价的影响上,我还要讲两个点。

      1、教育可以由产业带动,具有延伸性。

      2、教育的政策风险很大。

      什么意思呢?

      3

      学区的走势

      决定学区房质量的因素主要有两个:一个是超强的师资,一个便是优秀的生源,在某种意义上,生源质量可以撬动整个学区价值。

      拿北京海淀举例。海淀区因为有清北八大高校加持,这里的房子天生便是全国家长的梦想,10万/平米房价的老破小比比皆是。

      八大院校的人才输出,又创造了海淀的辉煌,吸引了全国各地高学历精英涌入。精英对子女的教育意识强,孩子们的教育底子好,海淀区的生源质量、名校升学率一路飙升,开始良性循环。

      后来,北京海淀区优质产业北迁,阿里、腾讯、百度等大牌公司合纵打造出产业新极地。因为薪资待遇优厚,高学历家庭也在北迁,优质的生源甚至把北面教育贫瘠之地,硬生生考成了学区房。

      这就是产业带动下,学区房的延伸。

      教育的政策风险非常大,指什么呢?举个例子。

      你之前因为这套房是学区房,即使是破破烂烂的老房子你也很放心,因为未来这个房子大有人接盘。

      然而突然有一天,有人告诉你,这个房子上不了附近的好学校了,那你的房子的价值将一夜之间灰飞烟灭,等于遇上了黑天鹅。

      之前有学区房的存在,是因为我们之前一直在施行“就近入学”政策,但是这几年为了打掉“高价学区房”这个畸形怪物,中国开始倡导「教育均衡化」。

      尤其前段时间,北京西城区教育变革,施行多校划片后,中国教育均衡化的进程明显加快了。

      “多校划片”可能还有很多人不懂,这里科普一下。

      多校划片是指一个小区对应多个学校。

      多校划片会将热点小学、初中分散至每个片区,确保各片区之间大致均衡。在具体操作中,实行多校划片将通过随机派位方式分配热点学校招生名额。派位未能进入热点学校的学生,仍应就近安排至其他学校入学。

      就在去年,教育部还“钦点”了24个城市名,要求这些城市所有县市区100%的公办小学、90%的公办初中要实现划片入学。

      这24个城市分别是:北京、天津、上海、重庆、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、厦门、济南、青岛、武汉、广州、深圳、成都、西安、福州、南昌、郑州、长沙、贵阳。

      所以如果买学区房,既为了让孩子读好学校,又能在房子升值上有所收益,你就承担政策风险,赌你的房子在你孩子读完书后,卖掉的时候,你所在的城市所在的片区还未施行“多校划片”政策。

      但子木可以告诉你一个规律,因为学区房和利益链条勾连极深,充满暗箱操作,所以这种改革,注定是一个漫长的过程。

      拿北京来说,最早提出时间是2015年,在教育部召开教育规划纲要新闻发布会上提出概念。2018年开始推进,2020年西城区才落地多校划片政策。

      能级越低的城市,施行效率越低,尤其三四线城市施行时间基本可以不做考虑。

      4

      地铁财富

      相对于学区,地铁房的价值更为稳定,因为教育政策可以改变,但是地铁站台位置几乎不可能改变,这样的例子我至今还未见过。

      这些年,“地铁一响,黄金万两”,也成为了坊间共识,说明大家对地铁通勤的价值在逐步肯定。

      对于地铁房的最佳距离,一直备受争议,但我比较认同之前上海统计部门给出的答案。

      距离地铁站点步行5分钟内的房子,称之为,“正地铁房”;10分钟之内的成为“准地铁房”;15分钟内的称之为“近地铁房”。

      其实在我眼里,15分钟的距离也很尴尬,步行走着太累,打车又比较浪费。所以10分钟之内刚刚好。

      那么地铁房和非地方的房价差值有多大呢?

      拿北京潘家园地铁站旁边的社区举例,紧挨着北工大西门站的90年代小区松榆东里房价为5.9万/平米,而1.3公里外(步行15分钟之外)的同年代小区,双龙南里房价为5.5万/平米,两者相差4000元/平米。

      再往远处,2公里的弘燕路小区房价为5.2万/平米,以此递减。

      这样的例子我可以随处找到。总体来说,地铁房和非地铁房的差值,一般在5~20%之间。而且每次房价大潮来临,地铁房房价一定要优先于非地铁房上涨,每次回调,地铁房也表现出相应的抗跌性。

      当然地铁的价值也跟城市能级息息相关。

      在我走过的大部分城市中,发现能级越高的城市,地铁房价值越高,而能级越低的城市,地铁房的价值也越不明显。

      这不难理解。

      拿呼和浩特来讲,一个城市总共横纵两条地铁,城市建成区版图有限。城市主要的交通依然依赖公交和私家车,地铁使用率一般,地铁房的价值也不如想象中那么大。

      5

      商业与开发商

      商业和开发商,因为细节较少,所以放在一起讲。

      商业在于生活便利,无论是购物还是逛街娱乐,都是幸福指数的提升。但商业也分为大型商业综合体和小型商业。

      例如万达、万象城、COCO Park、恒隆、华贸等大型商场,这种商业对周边房价的带动作用尤为明显。

      主要是因为大型商业可以聚集人流,人流聚集会助推商圈的形成,商圈又会创造更多的就业岗位。就业的人多了,那么对周边住房需求量就会提升,周边的房价就会有足够的上涨潜力。

      有时候商业和地铁是重合的,因为地铁站点,人流较大,所以政府在规划用地的时候,会把商业放在地铁口附近。所以你经常会看到,地铁房同样也是“商业房”。

      但如果把这两个因素分开,还要看城市的能级和你所在城市商业是否发达。

      商业是目的地,地铁只是到达目的地的手段之一。

      对于能级更高的一二线城市来说,地铁通勤更重要,可以通达很多目的地,所以地铁价值优于商业;

      而三四线城市,因为大多数城市商业配套比较匮乏,商业资源的稀缺性突出,地铁达到目的地有限,所以商业价值会比地铁更突出。

      最后是开发商,开发商对房子价值的影响是致命的,主要表现在房屋质量和未来物业的运营,而后者决定了这个小区的生命周期。

      这些年不被人们重视,是因为之前大家最在乎的是房子到底能涨多少钱,地段是一切;而不是这个房子本身对生活的影响是怎样的。

      识别开发商是楼市的一大难题,我之前在一篇《一场暴雨,让我学会了买房》的文章里写过,大家感兴趣可以去读一读。

      对房价的影响也分城市能级,在一二线城市,开发商品牌力相差不大,房价最主要集中在地段和房子的品质上;而在三四线城市,因为品牌开发商较少,反而成为一种独立的稀缺资源。

      例如碧桂园和恒大,在上一波楼市大潮中,分别成为众多三四线城市的极值,也成为当地土豪群众最为热爱,可以“彰显身份”的一类物业。

      6

      大道至简

      其实如果你细读每一部分,会发现我已经把研究的结果穿插在字里行间,但为了更直观,我最后再做一个全面的总结。

      首先,四大因素比拼讲究城市能级,能级越高的城市,资源稀缺性越突出,学区比地铁价值更突出,但学区价值存在政策风险,这个大家一定要考虑到,别栽了坑。其次才是商业和开发商。

      能级越低的城市,学区房依然比地铁价值突出,而且承担的政策风险相对较小。在经济极不发达、人口外流的城市或地区,我甚至可以坚定地告诉大家,这类城市的房产价值,只集中在学区房。

      其次能级越低的城市,稀缺的大型商业将成为地方主要价值端,甚至超越地铁等交通价值。开发商依然排在最后。

      总之,如果资金充裕,买房四大因素一定都要考虑到,这样的物业绝对跑过城市平均涨幅,有时候甚至可以达到双倍效果;如果乏力,四要素起要占一个,房价涨幅起码能跟得上平均涨幅。

      再次强调,如果四大因素,一个都没有,一二线城市还能因为市场购买力以及区位价值,有一定的收益。除此之外,能级较低的城市,这样四不沾的房子,只有居住价值。

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