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      国是访问丨世邦魏理仕中国区总裁:在中国“买楼”,外资还会更踊跃

      国是直通车

      2021.04.30

      潜力

      与炙手可热的住宅市场不同,近年来,以写字楼、零售物业和工业用房为代表的商业地产市场,在经济周期的起伏中逐渐成长。随着“房住不炒”成为住宅市场的主基调,我国房地产市场开始进入成熟阶段,商业地产能否迎来新的机遇?

      国际房地产咨询顾问“五大行”之一,世邦魏理仕(CBRE)中国区总裁李凌近日在接受中新社国是直通车专访时表示,当前,中国经济转型和消费升级推动商业地产进入快速发展期,无论是国内机构资本,还是外资都将继续增配中国优质商业地产。

      过去几年,中国一线城市频繁出现外资大手笔“买楼”的情形。李凌认为,随着中国经济和商业地产市场在2021年的复苏,外资将变得更为活跃。

      本地化推动营收三倍增长

      国是直通车:世邦魏理仕(CBRE)进驻中国内地市场已有33年,可以说见证了内地房地产市场的崛起。可否分享一下CBRE与中国结缘的故事和本地化进程?

      李凌:CBRE世邦魏理仕于1988年正式进驻中国内地市场,为北京国贸中心一期提供租赁、顾问服务。

      近年来,CBRE在中国内地业务稳步扩张,2018年以来在原有七个分公司(北京、上海、杭州、深圳、广州、成都、武汉)的基础上新开设了郑州、西安分公司和京西办公室,并于2020年在全国扩张战略顾问业务线团队100余人。

      本土化是CBRE在中国发展始终秉持的战略。几年前,公司管理团队80%成员都是来自海外,本土化管理人才占比仅有20%;但如今,本土化人才策略在公司内部推动迅速,80%的管理团队来自本地;伴随着本土化人才策略的落地,公司的营业收入也完成了三倍增长的计划。

      中国商业地产进入快速发展期

      国是直通车:您认为,过去5-10年来,中国经济和房地产市场发生的最显著的变化是什么?

      李凌:过去10年,中国从一个以出口导向为主的经济向内需驱动、创新驱动转型的进程。

      同一时期,中国的房地产市场最重要的变化在于两个方面:首先是住宅市场上“房住不炒”的提出,并成为长期坚持的调控主基调;另外,经济转型和消费升级推动商业地产进入快速发展期。

      以写字楼为例,2010-2020年,主要城市的优质写字楼总存量从4200万平方米增长到1.06亿平方米;年均新增的写字楼需求接近490万平方米,而2000-2010年期间每年新增需求不到280万平方米。大宗商业地产投资的年交易金额在2015-2020年期间连续突破1000亿元和2000亿元大关。

      国内机构资本增配商业地产

      国是直通车:经历过疫情之后的2021年,您认为这一情形还会持续吗?

      李凌:我们之所以在2016年时提出这样一个前瞻性的观点,主要是基于两大原因:一方面是国内不断增长的居民财富和机构资本需要优质的投资标的;另一方面国内商业地产市场、尤其是北京和上海这两个门户市场正逐步进入成熟期。

      基于对国内机构资本大幅活跃的判断,我们当时还做出了另一个预测,即2020年国内大宗商业地产的年投资额将达到2600亿元。

      从中长期看,国内机构资本对优质商业地产的配置是必然趋势。以保险为例,每年保险资金运用余额的增长在3万亿以上,如果按照5-10%的比例进行配置,意味着每年投向房地产领域的资金将达到1500亿元-3000亿元。

      外资强劲“加速”

      国是直通车:过去几年,外资投资中国一线城市物业市场的势头强劲。这主要是什么原因引起的?未来趋势如何?

      李凌:从我们统计的数据来看,2018-2020年外资在国内的大宗商业地产投资累计超过2000亿元,占总交易金额的27%,这一比例较2015-2017年期间提升了6个百分点。国内一线城市是首要的投资目的地,最近三年一线城市占全部外资交易金额超过85%。

      形成这一趋势有多方面的原因:

      全球房地产基金募资活动踊跃,2018-2020年期间全球私募房地产基金的“干火药”始终在3000亿美元以上;

      海外投资者对中国经济和中国优质商业地产,尤其是一线城市资产的未来长期增长充满信心,且物流地产、数据中心、长租公寓、城市更新等新兴投资领域和机会不断涌现;

      国内房地产基金在经过2016-2017年的爆发式增长后进入到平稳发展期,从一定程度上为外资进入市场提供了比较好的机会。

      我们认为随着中国经济和商业地产市场在2021年的复苏,外资将变得更为活跃。我们在年初的投资者意向调查显示,63%的外资投资者表示将在今年加大在中国的投资,这一比例是历年最高的,新冠疫情期间一些商办类物业的资产价格调整为投资者创造了买入的窗口期。

      从更长期来看,随着国内商业地产市场的不断成熟和中国经济在全球地位的进一步提升,外资对中国优质商业地产的配置力度预计还将增加。目前中国经济在全球GDP的占比已经达到18%左右,而很多外资机构而言,中国在其全球房地产资产组合中的占比远低于该水平。

      四大投资主线

      国是直通车:您认为,“十四五”时期,哪些是中国商业地产市场的重点投资领域?

      李凌:“十四五”时期,商业地产投资将沿着以下四大主线展开:

      第一,经济的创新升级和金融领域的进一步开放,意味着科技和金融行业的写字楼需求将继续快速增长,尤其是北京、上海、深圳这三个科技和金融资源高度集聚的一线城市。

      第二,城镇化、户籍政策进一步放开、先进制造业集群三大驱动因素将共同推动人口进一步向东部沿海和长江经济带集聚,特别是以一线城市以及领军二线城市为核心的都市圈。这些区域将是未来5-10年中国内循环新格局中消费升级的头部力量。

      优质购物中心、长租公寓、物流冷链等带动消费供给侧改善的商业地产类型将展现极佳的投资机会。另外,先进制造业集群的形成和壮大预示着厂房、商务园区、研发设施和实验室等各类产业地产需求将进入量质齐升的阶段。

      第三,“十四五”规划用单独一个篇章阐述数字化发展战略,未来五年数字经济核心产业增加值占GDP比重将从7.8%提升至10%,5G用户普及率达到56%,数据中心投资成为新的赛道。

      最后,“十四五”规划提出力争在2030年实现碳排放达峰。房地产和建筑行业占全球二氧化碳排放的40%左右,是实现减排目标的重要一环。未来5-10年,政府对绿色技术和绿色金融的支持将进一步推动绿色建筑、乃至零碳建筑的普及。

      “五大行”模式和中国本土模式

      进一步融合

      国是直通车:过去5-10年,您是否感受到中国营商环境出现改善?

      李凌:近几年来,中国对外开放的脚步在明显加快。海南自贸区、深圳中国社会主义特色先行示范区、金融业外资股比限制的全面放开、外商投资法的出台、逐步降低关税等突破性举措都在推动中国经济与世界经济进一步的融合,让外资在中国做生意更方便、更放心。

      在这些重大举措之外,我们切实感受到各级政府在办事效率、服务理念等方面都在不断提升。在世界银行最新的营商环境报告上,中国的排名大幅提升15位,在全球190个经济体中排到第31位。

      去年尽管受到疫情的影响,我们在一些领域的业务机会仍然在增多。我们帮助多家外资金融机构在上海等城市完成办公楼的扩租,为星巴克、默克等制造业企业提供选址服务,这些都离不开中国的金融开放和营商环境的不断改善。

      国是直通车:过去在物业管理等方面,“五大行”与内地开发商或者房地产相关企业的服务水平有很大差距,您如何看内外资的竞争势头?

      李凌:"五大行"模式的主要价值是大数据,管理标准,资源互补和信誉保证的整合,对中国物业管理发展的未来模式仍有指引意义。

      “五大行”发展是咨询业发展的缩影,咨询服务的基础是知识产权的保护。我们认为目前,中国物业行业正处在从基础服务、整合服务、一站式服务到资产服务逐步发展的时期,我们相信五大行模式和中国本土模式将进一步创新融合。

      中国会创出本土模式,物业服务向多元化发展;而五大行也会融合本土的元素,形成新模式,如:合作,包干等。

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